לגור במספרים – כיצד ניתן לחשב את כדאיות המשכנתא?

לקיחת משכנתא היא אחד מהצעדים הסבוכים ביותר בחייו הכלכליים של כל אדם • כיצד לעשות זאת נכון? מהם המושגים והצעדים שצריך להכיר? ולמה חשוב לשים לב? • המדריך המלא

כך תחשבו את כדאיות המשכנתה | צילום: שאטרסטוק

כאשר הולך אדם לבחור מקרר או רכב, בדרך כלל יהיה סקר שוק מקדים, למידת הנושא, הבנת הצרכים של אותו אדם על מנת להתאים את הדגם הנכון ביותר עבורו.

'ביזנעס' מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!

ברור לכל כי קנייה מתוך דחף אינה נכונה, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר במוצר שעלותו גבוהה במיוחד. משכנתא היא הדוגמה הטובה ביותר לכך. בעסקה שגובהה הממוצע בישראל הוא כ-700 אלף שקלים, ברור כי כניסה לתוך תהליך משכנתא לא נכון עלול לעלות לך בכסף רב, שפשוט לא היה צורך להוציא אלמלא היה נבחר אותו מסלול.

לכן, בכל שלב ושלב, יש להיעזר במומחים חיצוניים, כאלה שביכולתם לראות את התמונה הגדולה. בנוסף, גם ביטוח משכנתא חייב להיות בנמצא, כזה המסוגל לתת פיתרון מעשי לכל טווח הפוליסה העתידית, במחיר משתלם. אין צורך לרוץ באופן אוטומטי עם הביטוח שהבנק מציע – בדקו הצעות מהחברות המובילות במשק ותופתעו לגלות כמה כסף ניתן לחסוך.

בכתבה שלפניכם נעשה סדר במושגים העיקריים, אותם יש לדעת בבואך לקבל הצעה למשכנתא העתידית שלך. ננסה לבאר את גובה המשכנתא, בה יהיה צורך לעומת ההון העצמי שבא ממך, ואיך הוא בתורו משפיע על גובה המשכנתא שלך, הריבית וסכום ההחזר החודשי.

הון עצמי: נתחיל מהבסיס, ממה שאנחנו יכולים באמת לדעת. בראש ובראשונה, כמה כסף ניתן להביא מהבית? זה כולל הלוואות, מתנות מההורים, כסף מהחתונה או כל מקור אחר. בממוצע, הון עצמי יהווה 25%-50% מערך הנכס, בעוד המשכנתא תכסה את ה- 50%-75% הנותרים. כמובן, הון עצמי גבוה יותר יעזור לך לקבל תנאים טובים יותר למשכנתא, אך לא מומלץ לשים את כל הביצים בסל אחד. יש חשיבות גדולה לכסף שישאר בצד ליום סגריר.

חישובי ריבית: גובה הריבית למשכנתא אינו חישוב פשוט כלל. גובה הריבית מושפע מגורמים צפויים כגון משך זמן ההחזר, לוח הסילוקין, בו ניגע בהמשך, ומגורמים אותם קשה לחזות כמו אינפלציה, שינויי מדד, הלוואות שונות ואי עמידה בתשלומים.

ברשת ישנן דוגמאות שונות למחשבוני ריבית למשכנתא, מהם בגדול ניתן להבין שהלוואה זו היא בסך הכל כלי אשר מאפשר לנו להגיע בבטחה ליעד. אולם מצד שני, הארכת תקופת התשלום תגרור ריבית גבוה יותר, מה שיגדיל בסופו של דבר את הסכום הכולל אשר ישולם לבנק. במילים אחרות, משכנתא לדוגמה, בגובה של 500 אלף ש"ח, הנפרסת לפרק זמן של 25 שנה בריבית של 4%, תביא להחזר כולל של 791 אלף ש"ח, סכום משמעותי לכל הדעות.

לוח סילוקין: לכל בנק יש את כללי וגובה הריביות שלו, אשר הוא מתאים לך כלקוח שלו, ומכאן גם תיגזר מידת הסיכון אשר הוא לוקח על עצמו בנתינת המשכנתא. רמת הסיכון, בגדול, נובעת מגובה המשכנתא לעומת ההון העצמי, וכבר אמרנו קודם לכן שגובה ההון העצמי משפיע על הריבית ותקופת החזר ההלוואה – אז כאן בדיוק נכנס לוח הסילוקין.

לפי לוח זה נחשב כמה מההחזר החודשי מתייחס לקרן, שהיא ההלוואה עצמה וכמה לריבית. בתשלומים הראשונים, רוב התשלום יוקדש לסילוק הריבית ולכן הקרן לא תשנה יותר מדי אך בהמשך דבר זה ישתנה. חשוב להבין כי בחירת לוח סילוקין מתאים יכול לעזור לך לשלם פחות על המשכנתאה שלך.

הוצאות נוספות: במקרים רבים, כאשר ניגשים למעמד רכישת הדירה, וכבר ידוע לנו מחירה מראש, וכבר חישבנו את ההון העצמי שלנו לעומת סכום המשכנתא הנדרש ועשינו עוד פעולות רבות וחכמות, אך בהמשך הדרך פתאום מתגלה כי הוצאות רבות כלל לא נלקחו בחשבון.

דמי תיווך: לא חובה שיהיה מתווך בתמונה, אך אדם מקצועי יכול למצוא לך את הנכס המדויק עבורך.

עורך דין: יכול להגיע עד ל-2% ממחיר העסקה, ברור כי ניתן למצוא גם בפחות.

מס רכישה: חשוב להבין מתי הוא מוטל ומתי לא, לא תמיד יהיה עליך לשלם אותו. אינו מוטל במקרה של דירה ראשונה.
שיפוץ הנכס: הנכס במצב מושלם? כנראה שלא, במידה וזאת לא דירה חדשה. האם יהיה זה שיפוץ קטן או שיהיה צורך בעשרות אלפי שקלים, או יותר, זמינים?

ריהוט: בית חדש צריך רהיטים חדשים, לא ככה? לעיתים הוצאה זו נשכחת ונזכרים בה רק ברגע האחרון, שלא יקרה לכם.

לסיכום, אל תתנו לעסקאות איכותיות לחמוק מאצבעותיכם. חפשו ברשת היכן ניתן לקבל ההצעה טובה למשכנתא, מהו ביטוח משכנתא מומלץ ובכלל, לחקור כמה שיותר על עסקת חייך רק תשתלם לך בעתיד. בהצלחה.

כתיבת תגובה