מדוע נדרשה הבת לשלם מס עבור מתנה מהוריה?

רשות מקרקעי ישראל. אילוסטרציה: פלאש 90

המגזר החקלאי במדינת ישראל משתמש, ברוב המוחלט של המקרים, בקרקעות המנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. ההתנהלות במקרקעין אלה, מוכתבת על ידי החלטות הרשות ועל פי נהלים הנקבעים בפני מועצת הרשות. הנחת המוצא היא, כי המדינה כמחכירת המקרקעין, או כבעלים הנותנת זכות של בר רשות, יכולה להכתיב את התנאים המסחריים לשימוש במקרקעין.

כך לדוגמא – אדם שהוא הבעלים של זכויות המקרקעין, ולא רק חוכר שלהן כפי שקיים באדמות המדינה, אשר משנה את ייעוד המקרקעין או פועל לשם הגדלת זכויות הבניה בגינן, אינו חייב בשל כך במס רכישה.

התפיסה המודרנית של דיני הקניין רואה ב"קבלת" זכויות הבניה מרשויות התכנון, כ"פדיון" של הגבלה קניינית שהוטלה על ידי רשויות התכנון, ולא כרכישה של זכויות שלא היו ברשות בעל המקרקעין לפני כן.

ואילו ביחסים של חוכר-מחכיר, הראיה שונה – יש לבחון את הסכם החכירה הראשוני שבין החוכר לבין הרשות ולבחון מהם הזכויות והשימושים שהוקנו מכוחו. כל שינוי שיחול במרוצת תקופת החכירה – ובוודאי שעם סיומה, הינו פוטנציאל למס רכישה המוטל בגין רכישה של זכות שלא הוקנתה לחוכר קודם לכן.

הוא הדין בתשלומי דמי היתר ודמי הרשאה למיניהם. התפיסה היא שתשלומים אלה מגלמים, בדרך כלל, רכישה של זכויות שלא היו ברשות החוכר או בר-הרשות קודם לכן. מכאן, שלהחלטות רשות מקרקעי ישראל ולנוהלי העבודה בה, חשיבות מרובה אף לצורכי מס.

לאחרונה פורסם פסק דין נוסף אשר נתן תזכורת נוספת לעיקרון זה. חוכרים – בני מושב – החליטו להעביר חלק מנחלתם שבמושב, ללא תמורה, לבִתָּם. על הנחלה, היו שני בתי מגורים, ומטרת העסקה הייתה פיצול הנחלה ומתן אחד מבתי המגורים ללא תמורה לבת.

ביחסים מול רשות מקרקעי ישראל, מדובר באופן טכני בעסקה בשני שלבים: אישור על פיצול הנחלה, והתקשרות בהסכם חכירה חדש עם הבת על מחצית הנחלה שהועברה לה מהוריה.

כידוע, העברה ללא תמורה בין הורים לילדים – פטורה ממס שבח, וחייבת בשליש ממס הרכישה החל עליה. כאשר מדובר על מתנה, יש לאמוד את שווי הנכס המועבר, לחשב את מס הרכישה בגינו, וממנו לגזור את שליש מס הרכישה.

והנה, בעסקאות אלו, ביקשו רשויות המס לגבות את מלוא מס הרכישה החל בגין חכירת מחצית הנחלה ומכאן נולד הערר לבית המשפט. בית המשפט ניתח את העסקה וקבע כי לא מדובר על עסקה בשני שלבים, אלא על שתי עסקאות נפרדות:

בעסקה הראשונה – העבירו ההורים את חלקם במחצית הנחלה לבתם. עסקה זו היא אכן עסקה של העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין, אלא שעסקה זו כוללת בתוכה התחייבות לפעול לפיצול הנחלה, שכן בהתאם להחלטות רשות מקרקעי ישראל, לא ניתן להיות בעלים של מחצית מנחלה אלא אם היא תפוצל כדבעי.

בעסקה השנייה – התקשרה הבת בעסקה נפרדת מול רשות מקרקעי ישראל, לחכירה "חדשה" של זכות שלא הייתה לה או להוריה קודם לכן, לתקופה של 49 שנים. ניתוח זה, מוביל לתוצאה, כי בדין דרש מנהל מיסוי מקרקעין מס רכישה מלא בגין חכירת הזכות. שכן העסקה השנייה מנותקת ואינה קשורה לעסקת "העברה ללא תמורה" שנעשתה בין ההורים לבת.

פסק דין זה, מהווה דוגמא נוספת לכך שעסקאות הקשורות באדמות רשות מקרקעי ישראל בכלל, ובמגזר החקלאי בפרט, טומנות בחובן פוטנציאל למוקשי מס רבים.

_________________

■ להצטרפות לקבוצת הוואטסאפ של 'ביזנעס' לחצו כאן!