משכיר לטווחים קצרים? בדוק במה זה כרוך

יש לכם נכס מושכר ונמאס לכם משוכרים שמרגישים שהפכו לבעלי הבית? חושבים להפוך אותה לדירת אירוח לימים או שבועות? חושבים לחלק את דירתכם ולהשכירה לחתנים לימי ה'שבע ברכות'? • עו"ד אלי דורון יבהיר לכם כמה נקודות שחשוב לבדוק היטב בטרם הכנסת דירתכם לאתרים כמו 'בוקינג' או 'איר בי אנד בי'

השכרה קצרת טווח | צילומסך: אתר איר בי אנד בי

לאחרונה גוברת התופעה של בעלי דירות ונכסים המשתלבים בשיטת ההשכרה של  'איר בי אנד בי' או 'בוקינג' וכדומה, מוותרים על שכירות ארוכת טווח לטובת ניהול השכרה למקטעי זמן קצרים, לצורכי נופש או עסקים. מה שבעלי נכסים רבים אינם יודעים ששינוי אופן השכירות, דורש היערכות מיסויית ומשפטית שונה. ואם זה לא נעשה- ייתכן והסתבכתם.

יש הבדל בין תקופת שכירות קצרה  הנובעת משינויים תכופים כמו למשל במקרה של מעבר בין דירות או בזמן שיפוץ של דירת מגורים, שאז דינה כמו שכירות לטווח ארוך. לבין שכירות לטווח קצר הדומה באופייה לאירוח במלון או אכסניה, כדוגמת השכירות במסגרת AIRBNB.

חשוב להבין מה משמעות ההבדל מבחינה מהותית בין שני סוגי השכירות. בשכירות ארוכת טווח המשכיר נחשב פאסיבי, ביחס להכנסה מן הנכס המושכר. מאחר ויש מעט מאוד התעסקות בתפעול הדירה והאחזקה שלה באופן שוטף. המקובל הוא שהשוכר אחראי על ניהול העניינים התפעוליים השוטפים של הדירה.

לעומת זאת, כשמדובר בשכירות קצרת טווח, הנחזה כאירוח במלון, זה לחלוטין שונה. השוכר מקבל את הדירה, כתחליף לשירותי מלונאות כאלה או אחרים. ולכן מצופה מן המשכיר להיות אחראי על כל התפעול והטיפול היום יומי בדירה, כולל ניקיון, ואחזקה סידור המקום וריהוטו ולעיתים גם מגבות ומצעים כמקובל.

יתרה מכך כל ההוצאות השוטפות על הדירה, מלמדות מי הגורם הפעיל. בשכירות לטווח ארוך, העלויות השוטפות כמו ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית, כבלים וכדומה, חלות על השוכר. בעוד כשמדובר בטווח קצר, המשכיר ישלם את רשימת התשלומים הנכבדת הזו.  כלל הפעולות האמורות והתשלומים השוטפים, מוציאים את הנכס מהגדרתו כנכס מניב מהכנסה פסיבית, ונכנס להגדרה של עסק פעיל.

 

שינוי סוג השכירות דורש שיקולי מס ומעמד משפטי של הנכס ושל המצהיר. לכן יש להיזהר שלא לעשות שום שינוי ללא יעוץ משפטי מגורם המתמחה בדיני מס בתחום. יש לשקול היטב מערך שיקולים נרחב אודות יידוע רשות המסים, בדבר המעבר מהכנסה פסיבית לעסק של ממש.

רשויות המס כיום, מייחסות הכנסות משכירות קצרה כהכנסות מ"עסק" לכל דבר ועניין. ולכן תחול במקרה כזה מערכת הדינים הקבועה בחוק, לגבי עסקים בישראל ושיעור המס יחושב בהתאם לכך לפי שיעור המס השולי המלא. בנוסף לכך ישנן חובות ודרישות של החוק, הנגזרות במקרה של ניהול עסק מסוג זה, בכללן, חובת ניהול ספרים, הגשת דו"חות שנתיים, מע"מ וכדומה.

הניסיון רב השנים שלנו בתחום מלמד כי היוועצות וליווי של עו"ד המתמחה בענייני מיסוי, בשלב מוקדם ככל שניתן, חוסכת עלויות מיותרות וקנסות מול הרשויות השונות, ומנטרלת חשיפה וסיכונים כספיים ואף פליליים.

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.

 

הכותב הינו עו"ד אלי דורון, שותף מייסד בפירמת דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות'

מייל: [email protected]

כתיבת תגובה