משקיעים שהוצאו לחל"ת או פוטרו מכרו דירות להגדלת הנזילות

פרויקט מאוכלס | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90

מכירות המשקיעים ברבעון השני של 2020 הסתכמו ב-3.9 אלף דירות, ירידה חדה של 26% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, בדומה לשיעור הירידה שנרשם בסך העסקאות בדירות יד שניה. במהלך הרבעון נמשכה העליה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, כאשר אלו היוו כבר 14% מסך מכירות המשקיעים ברבעון, כמעט כפליים בהשוואה לשיעור זה אשתקד. באזור באר שבע, כחמישית מהמכירות היו בהפסד.

ירידות מחירים בשוק הנדל"ן בעקבות משבר הקורונה ועוד קודם לכן. ניתוח מיוחד של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מעלה כי במהלך הרבעון השני נמשכה העליה בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, כאשר אלו היוו כבר 14% מסך מכירות המשקיעים ברבעון, כמעט כפליים בהשוואה לשיעור זה אשתקד. באזור באר שבע כ-20% מהמכירות היו בהפסד. הגידול בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד במהלך הרבעון השני עשוי להיות מוסבר בין היתר בפגיעתו של משבר הקורונה במחירי הדירות (גם אם בממוצע ארצי מדד מחירי הדירות של הלמ"ס ברבעון השני מצביע על ירידה מתונה יחסית של 0.3%).

כאשר ניתחו במשרד האוצר את מכירות המשקיעים לפי תקופת ההחזקה בנכס, נראה כי עיקר המכירות שהניבו הפסדים למשקיעים הוחזקו במשך תקופה של עד 3 שנים. כך, 56% מהמשקיעים שמכרו את  דירתם  תוך פרק זמן של 3 שנים בלבד מיום הרכישה, רשמו הפסד הון ריאלי. (כדי לקבל אינדיקציה עד כמה שיעור זה הינו גבוה  נציין כי בשנת 2017 למשל, רק חמישית מהמשקיעים שמכרו דירתם תוך שלוש שנים רשמו הפסד הון ריאלי).

באגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר כותבים במפורש בסקירה כי "ממצאים אלו עשויים לרמז על כך שבעוד בתקופת הגאות בשוק הנדל"ן עליות המחירים החדות לא פסחו כמעט על אף נכס, יהיה מיקומו/איכותו אשר תהיה, בשנים האחרונות לא רק שהואט קצב עליית המחירים, עבור לא מעט נכסים מחירם ירד".

יודגש כי שיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד נרשם גם בקרב מי שהחזיקו בנכס מעל 3 שנים ועד 6 שנים (רבע ממכירות אלו הניבו הפסד). מנגד, מי שהחזיקו בדירה לפחות תשע שנים (דהיינו, רכשו את הדירה לא מאוחר מ-2010), רק ב-5% ממכירות אלו נוצר למשקיע הפסד הון ריאלי.

המדינה הפסידה

מנגד, רכישות המשקיעים ברבעון השני הסתכמו ב-2.3 אלף דירות בלבד, רמת שפל היסטורי ברכישות אלו וירידה של 32% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. כשיעור מסך העסקאות ריכזו המשקיעים כ-12% מהן, גם כן הרמה הנמוכה ביותר של פרמטר זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. במשרד האוצר מניחים כי מעבר להשפעת משבר הקורונה, הושפעה רמת השפל ברכישות המשקיעים מההמתנה להורדת מס הרכישה (תוכנית ליצמן).

גם בפדיון של המדינה נרשמה ירידה. סך חיובי מס רכישה על משקיעים  ברבעון השני 2020 עמד על כ-300 מיליון שקל בלבד, ירידה של 42% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ניתוח של כל המחצית השנה הראשונה של 2020 מעלה כי סך חיובי מס הסתכמו ב-780 מיליון שקל, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

'מלאי' הדירות המוחזק על ידי משקיעים הוסיף לרדת גם ברבעון השני השנה, כאשר במהלך הרבעון נגרעו מ'מלאי' זה 1.6 אלף דירות. מאז החל לרדת 'מלאי' זה ברבעון השני של 2016 נגרעו ממנו כ-25 אלף דירות.

באוצר פילחו את מצבם התעסוקתי של המשקיעים מוכרי הדירות (כלומר, השיעור מביניהם שהוצאו לחל"ת/פוטרו עם פרוץ המשבר). נמצא כי בממוצע ארצי עמד שיעור זה על 12% ממוכרי הדירות להשקעה. הפילוח העלה כי שיעור המכירות בהפסד בקרב המשקיעים שהוצאו לחל"ת (ומכרו את דירתם ברבעון השני) גבוה יותר מזה שנרשם בקרב כלל המשקיעים שמכרו את דירתם באותו רבעון. באוצר טוענים כי ממצא זה עלול לרמז על הצורך בהגדלת הנזילות כסיבה למכירה של דירה להשקעה, גם במחיר של מכירה בהפסד.

הילדים קונים, עבור ההורים?

במבט כללי נראה שמשבר הקורונה אשר פרץ בחודש מרץ האחרון נתן את אותותיו ברמת הפעילות בשוק הנדל"ן כולו ברבעון השני של השנה. סך העסקאות בשוק החופשי עמד על 16.8 אלף דירות בלבד. זאת הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003 שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השניה. באוצר מדגישים כי הרבעון השני של 2020 משלים שלושה רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות (בשוק החופשי ובכלל) כך שלא יהיה נכון לומר כי רק הקורונה פגעה במחירי הדירות.

לעומת זאת, כאשר מכלילים בסך הכולל של הדירות, את אותם 2.7 אלף דירות שנמכרו במסגרת 'מחיר למשתכן' עומד סך העסקאות ברבעון השני על 19.5 אלף דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הרביעי של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. במצטבר, מאז החלו מכירות אלו באפריל 2016 נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" כארבעים אלף דירות. בהכללת עסקאות 'מחיר למשתכן', מספר העסקאות הכללי רשם ירידה של 27% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בניתוח לפי קבוצת גודל ניכרת פגיעה קשה יותר במכירות החברות הקטנות, אשר ריכזו אשתקד כשליש ממכירות הקבלנים בשוק החופשי.

פילוח נוסף שנעשה הוא רכישות 'דירה ראשונה' (בדרך כלל זוגות צעירים) בשוק החופשי מתוך כלל הרכישות. מסתבר שפלח זה ירד ב-24% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אל הרמה הנמוכה ביותר לפחות מאז תחילת העשור האחרון. בדיקה מעמיקה העלתה כי חלק מרוכשי הדירה הראשונה פוטרו או הוצאו לחל"ת בסוף הרבעון הראשון של השנה ולמרות זאת הם המשיכו בתהליך רכישת הדירות. באוצר טוענים כי ממצאים אלו מרמזים על שיעור גבוה של רוכשים שמימון הדירה נעשה ע"י ההורים אם באופן של עזרה אמיתית ואם באופן של 'חיסכון' בחיוב במס רכישה כ'דירה נוספת'…

תל אביב בעלייה

פילוח אחר הוא גיאוגרפי. במקרה דנן בולטת העובדה לפיה באזורים היקרים יותר ובמיוחד באזור תל אביב ישנה ירידה חדה במיוחד במספר העסקאות אשר הביאה אותו לרמה ההיסטורית הנמוכה ביותר. כך, באזורי נתניה, תל אביב והמרכז נרשמה ירידה בשיעורים שבין 35%-32%, כאשר באזור ת"א הגיעה רמת העסקאות לרמתה הנמוכה  ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשות האוצר). דהיינו, רמת העסקאות באזור תל אביב ברבעון השני השנה הייתה נמוכה אף מזו שנרשמה בתקופת האינתיפאדה השנייה.

על רקע ממצאים אלו מציינים באוצר כי דווקא בשני הרבעונים הקודמים נרשמה עליה במספר העסקאות באזור תל אביב, זאת כאשר ברמה הארצית, כמו גם במרבית האזורים, נרשם רצף ירידות במספר העסקאות החל מהרבעון הרביעי אשתקד. הדבר מצביע על כך שפגיעתו הראשונית של המשבר הייתה בעוצמה גבוהה יותר בשוק היוקרה.