פילוח נתוני דצמבר באגף הכלכלן הראשי באוצר מגלה: 11.4 אלף דירות נרכשו, גידול של 6% בהשוואה לדצמבר אשתקד • הסיבה לגידול: עסקאות רכש לכ-2,000 דירות 'מחיר למשתכן' • כ-60% ממכירות אלו התרכזו באזור ב"ש ובאזור ירושלים • 73% מהרכישות ב'מחיר למשתכן' בקרית גת: של תושבי מחוז הדרום • וגם הקבלנים שמחים עם תזרים המזומנים
שאול כהנא 13.02.2020
כרמי גת בצפון קרית גת בשלבי הבניה שלקראת האכלוס | אילוסטרציה: צילומסך מאתר עיריית קרית גתמספרים לכם על האטה בשוק הנדל"ן? מסתבר שבשוק הנדל"ן עצמו לא שמעו על כך. כ-110,000 דירות עברו לבעליהן החדשים בשנת 2019. מתוכן כ-40 אלף דירות חדשות (כולל מחיר למשתכן), זהו גידול של 31% בהשוואה לשנת 2018 והרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו לפחות מאז 2002 ! (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשות משרד האוצר).
באוצר מסבירים כי רמת שיא זו הושגה על רקע גידול חד של 72% במכירות במסגרת מחיר למשתכן שמכרו 17,000 דירות. סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בשנת 2019 עמד על 23 אלף. מתוך 110 אלף דירות שנמכרו בשנה החולפת, 93 אלף דירות נמכרו בשוק החופשי. בהשוואה לשנת 2018 גדל מספר העסקאות (כולל בסבסוד ממשלתי) בשיעור של 11%. בנטרול העסקאות בסבסוד ממשלתי מצטמצם שיעור הגידול בעסקאות ל-4% בלבד.
הצלחה במכירות מחיר למשתכן
בסיכום שנתי נמכרו בשנת 2019 כ-70 אלף דירות יד שניה, בדומה לרמתן בשנת 2018. ומתוך כלל הדירות שנמכרו בשנה החולפת כ-14 אלף היו מיועדות להשקעה בדומה לשנת 2018.
באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מסכמים גם את חודש דצמבר האחרון. בחודש זה נרכשו 11.4 אלף דירות, נתון המהווה גידול של 6% בהשוואה לדצמבר אשתקד. הסיבה לגידול היא מכירה של קרוב ל-2,000 דירות שנרכשו במסגרת 'מחיר למשתכן'. כ-60% ממכירות אלו התרכזו באזור ב"ש ובאזור ירושלים. ולראשונה התבצעו מכירות במסגרת 'מחיר למשתכן' בקרית-גת, בשכונת 'כרמי גת' שזוהתה בעבר עם משקיעים.
אם מבודדים את מכירת הדירות החדשות בנפרד מקבלים נתון של 4.7 אלף דירות גידול של 26% בהשוואה לדצמבר 2018. שיעור גידול דומה נרשם גם במכירת דירות חדשות בשוק החופשי, זאת במידה רבה על רקע מבצע מכירות גדול בת"א, שהביא לזינוק של 300% במכירת דירות חדשות באזור זה.
תזרים מזומנים גבוה במיוחד
בפלח השוק של דירות יד שניה נמשכה החולשה במכירות, כאשר אלו הסתכמו ב-6.7 אלף עסקאות, ירידה של 5% בהשוואה לדצמבר 2018 ואחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו בפלח שוק זה בחודשי דצמבר בעשור האחרון. המשקיעים רכשו בחודש זה כ-1,500 דירות (כ-70 מרכישות אלו נעשו ע"י קרן רי"ט.) אולם כנגדם מכרו כ-2,000 דירות. אי לכך נגרע מ'מלאי' המשקיעים 500 דירות נוספות. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד סוף 2019 קרוב ל-22 אלף דירות.
גם בפלח משפרי הדיור נצפתה עליה של 8% בחודש דצמבר, כשסך המכירות הסתכם ב-3.9 אלף דירות. בפלח הזוגות הצעירים הסתכמו המכירות בחודש דצמבר בכ-6 אלף דירות. מתוך סך זה, כ-4 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, ירידה של 2% בהשוואה לדצמבר 2018.
אם רוצים אישוש נוסף להצלחת תכנית 'מחיר למשתכן', ניתן לראות זאת בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי). בחודש דצמבר עמד התזרים על 7.9 מיליארד שקל. מדובר ברמה הגבוהה ביותר מאז יוני 2015. בהשוואה לדצמבר 2018 זהו גידול ריאלי של 26%. באוצר מצביעים על כך כי כ-28% מסך תזרים זה נבע ממכירת דירות בסבסוד ממשלתי. אגב, הפרויקט הנ"ל בת"א היווה לבדו כ-6% מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בדצמבר האחרון.
חרדים בשכונה חילונית
בשולי הדו"ח מנתחים כלכלני האוצר את מכירת הדירות במסגרת 'מחיר למשתכן' בקריית גת – בשכונת כרמי גת. בשכונה מתוכננות כ-7.5 אלף דירות, מתוכן ארבעת אלפים יח"ד במחיר למשתכן. במשרד האוצר מציינים כי המכירות הראשונות בשוק החופשי בשכונת כרמי גת החלו בתחילת 2015, כאשר שיעור גבוה מאד מהמכירות בשוק החופשי היו למשקיעים.
מניתוח הממצאים עולה כי 73% מהרכישות ב'מחיר למשתכן' בקרית גת נעשו ע"י מי שהינם תושבי מחוז הדרום. זהו אחד השיעורים הגבוהים ביותר של רוכשים "מקומיים" שנמצאו בניתוחים קודמים שערכנו ביחס לרוכשי מחיר למשתכן, בכלל זה בפריפריה. תושבי קריית גת עצמה היוו כמעט מחצית מכלל הרוכשים בפרויקט.
מניתוח מעמיק יותר של רמות השכר של הרוכשים עולה, כי מדובר ברמות שכר שהינן נמוכות יחסית. המסקנה של כלכלני האוצר היא כי "חלק לא מבוטל מתושבי המרכז שרכשו דירה בפרויקט זה הינם חרדים". הם מציינים כי מניתוח מדגמי לגבי שכר ההורים של רוכשים אלו, נמוכה הסבירות שמדובר ברכישות למטרות השקעה "במסווה" של דירה ראשונה. נזכיר כי שכונת כרמי גת הינה שכונה חילונית שנבנתה מעבר לכביש ,35 ורחוקה דקות נסיעה ארוכות (יחסית) מהשכונה החרדית.
לגבי מחירי השכירות בכרמי גת מציינים באוצר כי העובדה לפיה מחצית מהרוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בכרמי גת מתגוררים בקרית גת עצמה, דהיינו, בסבירות גבוהה אוכלוסיה זו כיום גרה בשכירות בקרית גת (למעט מי שמתגוררים אצל הוריהם) יש בה כדי להקטין את הביקוש העתידי למגורים בשכירות בקרית גת. באוצר מזכירים כי בסקירת הנדל"ן של אפריל 2018 ניכרת נטישה של המשקיעים את כרמי גת וקצב המכירות בשכונה הואץ בשנה האחרונה.
