סימני שאלה: איך מומנו הדירות בירושלים ובני ברק?

אלפי דירות נמכרו בחודש אפריל: עליה של קרוב ל-40% בהשוואה לאשתקד • 600 דירות נגרעו ממלאי הדירות שבידי המשקיעים • רמות שכר נמוכות בקרב רוכשי הדירות בירושלים ובני ברק: באוצר תוהים – מאיפה הכסף • כשליש מתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש אפריל נבע מתוכנית 'מחיר למשתכן'

מעלים את ירושלים | צילום: יוסי זמיר, פלאש 90

בחודש אפריל נרשם גידול חד במספר העסקאות בהשוואה לאפריל אשתקד. 8,300 בסך הכל בוצעו בחודש זה כשמתוכם 7,300 דירות נרכשו בשוק החופשי. בהשוואה לאפריל אשתקד גדל מספר העסקאות בשוק החופשי ב-37%. אך בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה בסך העסקאות  שהושפעה ממיעוט ימי עבודה באפריל על רקע חג הפסח.

את הנתונים מפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, במסגרת סקירה כלכלית שבועית המתמקדת בשבוע זה בסקירת ענף הנדל"ן למגורים, אפריל 2019.

סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בחודש אפריל עמד על 2,900 דירות, מזה אלף דירות בסבסוד ממשלתי, גידול חד של 51%  בהשוואה לאפריל אשתקד וגידול של 67% בסך מכירת דירות חדשות (כולל אלו בסבסוד ממשלתי). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בניגוד לחודשים האחרונים בהם התמקד הגידול בעסקאות במספר אזורים מצומצם (בעיקר באזורים בהם היו מבצעי מכירות של קבלנים), בחודש אפריל הקיף הגידול החד במכירות את כל האזורים.

המשקיעים בשוק הנדל"ן תופסים גם הם מקום של כבוד בסקירה. בחודש זה נרכשו 970 דירות ע"י משקיעים, אחת הרמות החודשיות הנמוכות ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בהשוואה לאשתקד גדלו רכישות המשקיעים ב-17%. משקל המשקיעים מסך העסקאות בחודש אפריל האחרון עמד על 12%, בדומה לחודש הקודם ונמוך ב-3 נקודות אחוז בהשוואה אשתקד.

יש לציין כי בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות בין האזורים, כאשר לצד גידול חריג ברכישות המשקיעים באזור חיפה נרשמה ירידה ברכישות אלו באזורי המרכז, ירושלים וב"ש.

לעומת זאת, מכירות המשקיעים בחודש אפריל הסתכמו ב-1,600 דירות, גידול חד של 22% בהשוואה לאפריל אשתקד, אף כי שיעור גידול זה נמוך מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה (דהיינו, משפרי הדיור רשמו גידול חד יותר במכירות). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות המשקיעים הקיף את כל האזורים, למעט חדרה, והוא בולט במיוחד באזור המרכז ובאזור רחובות.

כתוצאה מהמכירות המשיך גם 'מלאי' הדירות המוחזקות בידי המשקיעים לרדת בחודש אפריל, כאשר במהלך החודש נגרעו ממלאי זה כ-600 דירות, גבוה ב-33% ממספר הדירות שנגרעו מ'מלאי' זה באפריל אשתקד. בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור המרכז בקצב ירידה מהיר ב'מלאי' הדירות בידי משקיעים. מחודש אפריל 2016 אז החל לרדת 'מלאי' הדירות בידי משקיעים נגרעו ממנו עד אפריל השנה מספר מדהים של כ-17.5 אלף דירות.

הזוגות הצעירים המשיכו ברכישות בחודש אפריל כ-4,500 דירות נרכשו על ידם, מתוכן 3,400 דירות בשוק החופשי. בהשוואה לאפריל אשתקד גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור חד של 52%. בולט במיוחד אזור המרכז עם גידול חריג ברכישות אלו, כאשר עיקר הרכישות התרכז בערים בהם קיים היצע נמוך של דירות בסבסוד ממשלתי.

 

ניתוח רמות השכר של הרוכשים בסבסוד ממשלתי, מלמד על רמות שכר גבוהות יחסית בראש העין, כאשר רמות השכר הגבוהות ביותר היו של מי שרכשו דירה ברמת-גן. מנגד, בולטים ברמות שכר נמוכות מי שרכשו דירה בבני ברק, אף כי מחירי הדירות שרכשו עמדו בממוצע על 1.5 מלש"ח.  אזור נוסף שבלט ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בחודש אפריל הוא ירושלים.

ניתוח רמות השכר של משקי בית אלו, בפרט על רקע רמות המחירים של הדירות שרכשו, מעלה סימני שאלה באשר לאופן בו מימנו את רכישת הדירה. כך למשל, השכר הממוצע של החמישון התחתון בקרב רוכשים אלו עמד על פחות מאלפיים ₪ (מרבית משקי בית אלו הינם רווקים צעירים), בעוד מחיר הדירה הממוצעת שרכשו עמד על 1.5 מלש"ח.  

מספר 'חודשי המדף' של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת עמד בחודש אפריל על 17 חודשים, עליה של חודש בהשוואה לחודש הקודם. ובהשוואה לאפריל אשתקד התארך משך חודשי המדף של דירות אלו ביותר מחצי שנה.  

תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד בחודש אפריל על 4.5 מיליארד ₪, עליה ריאלית של 45% בהשוואה לאפריל אשתקד. 29% מתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש אפריל נובע ממכירות במסגרת 'מחיר למשתכן', זאת כאשר באפריל אשתקד ריכזו מכירות אלו 18% בלבד מסך תזרים זה.

  • רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי באזור המרכז
  • שכר ממוצע למשק בית ומחיר ממוצע של הדירה שנרכשה, לפי ערים בולטות

כתיבת תגובה