פרויקט ההתחדשות לא מתקדם לפי הלו"ז? בקרוב תוכלו לבטל הסכם

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר, בדיון בוועדת הפנים | צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

בהתאם לתיקון חקיקת ההתחדשות העירונית בחוק ההסדרים משנת 2021, מיום 17.11.23 בעלי דירות שהתקשרו עם יזם בכל סוג של עסקת התחדשות עירונית, בין אם פינוי בינוי ובין אם התחדשות בניינית (תמ"א 38 וחלופותיה), יוכלו להביא לביטולה של עסקה זו, אם היזם לא עמד בלוח הזמנים המינימלי שנקבע בחוק לקידום פרויקט, באופן שימנע את כבילתם לעסקאות שאינן מקודמות בלוח זמנים סביר.

לפי תיקון חקיקה זה, רוב מקרב בעלי הדירות בבניין (כולל אלו שלא חתמו כלל על עסקה), רשאים להחליט על ביטול עסקאות שנחתמו בין בעלי דירות בבניין ליזם, וזאת במקרה בו היזם לא הצליח להשלים חתימת עסקאות עם רוב מסוים מבין בעלי הדירות במסגרת המועדים הקבועים בחוק, וכן במקרים בהם לא קידם את מימושו של הפרויקט, ובכלל זה כאשר לא קידם תכנית פינוי בינוי במוסד התכנון, או כאשר לא קידם הוצאת היתר בניה לפרויקט, בלוח הזמנים שנקבע לכך בחוק.

כך, בהתאם לחקיקה, ניתן לפעול לביטול עסקת תמ"א 38, אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מקרב בעלי הדירות בתוך 18 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין, או לרוב של 67% בתוך 36 חודשים ממועד זה. בנוסף, רשאים בעלי הדירות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש בקשה להיתר למוסד התכנון המוסמך בתוך 42 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה.

באשר לעסקאות פינוי בינוי, ניתן לפעול לביטול עסקה אם היזם לא הגיע לרוב של 50% מבין בעלי הדירות תוך 24 חודשים ממועד חתימת עסקה ראשונה, או שלא הגיע לרוב של 60% בתוך 48 חודשים ממועד זה. בנוסף, רשאים בעל הדירות לבטל את העסקה אם היזם לא הגיש תכנית פינוי בינוי למוסד תכנון בתוך 54 חודשים ממועד חתימת העסקה הראשונה בבניין.

משמעות התיקון היא כי בעל דירה שיבטל התקשרותו עם יזם בנסיבות האמורות, לאחר קבלת החלטת רוב בעלי הדירות באסיפה כללית ולאחר שנמסרה על כך הודעה ליזם, לא ייחשב כמי שמפר הסכם. עם זאת, היזם יהיה זכאי לקבל מאותו בעל דירה תשלום בסכום שייקבע שר המשפטים בתקנות.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "במסגרת סל החקיקה שהבאנו לאישור הכנסת בחוק ההסדרים, יצרנו הסדר ייחודי שמטרתו לתת פתרון לבעלי דירות שמצאו עצמם כבולים בהתקשרות חוזית מחייבת עם יזם, אשר לאורך שנים איננו מצליח, ובחלק מהמקרים אף אינו מנסה, לקדם את הפרויקט. היכולת לבטל התקשרות כזו, תפתח בפני בעלי דירות אלה את האפשרות לקדם התחדשות עירונית בדירתם באמצעות יזם אחר. אנו קוראים לבעלי דירות שנקלעו למבוי סתום מסוג זה לעשות שימוש באפשרות בחקיקה זו שנכנסה כעת לתוקף מלא, ובמידת הצורך להסתייע לשם כך בנו ובמינהלות העירוניות".