'קרן הגשמה' חטפה קנס עצום בגין תקלה טכנית

הרשות לניירות ערך הטילה עיצום כספי בסך 300 אלף שקלים על קרן השקעות הנדלן שבשל תקלה טכנית יכלו משתמשי האפליקציה שלה לצפות בפרויקטי עבר • הקנס הוטל למרות שהתקלה התגלתה ותוקנה על ידי הקרן בזכות בדיקה עצמית ועל אף שהקבצים נפתחו רק 344 פעמים כולל על ידי עובדים, יועצים ומשקיעים בפרויקטים עצמם

משרדי רשות ניירות ערך בי-ם | צילום: עדירל, ויקיפדיה

הרשות לניירות ערך, הטילה עיצום כספי בגובה 300 אלף שקל, על 'קרן הגשמה' של אבי כץ, חנן שמש ויצחק לאופר, בגין הצעת ניירות ערך ללא תשקיף. הקנס הוטל במסגרת הסדר אכיפה מנהלי.

קרן הגשמה הינה קרן השקעות פרטית, שפעילותה מתמקדת בגיוס הון, עבור השקעות בעסקאות נדל"ן שעיקרן בחו"ל. גיוסי ההון ממשקיעים, נעשים בכל פעם לצורך פרויקט נדל"ן ספציפי, באמצעות תאגיד ייעודי. הקרן מפרסמת את עצמה ואת השקעותיה באמצעי תקשורת מגוונים – קיום כנסי משקיעים, פרסומים בעיתונות, ברשתות חברתיות, באתר אינטרנט, באפליקציה וכדומה.

בנוסף להשקעות הפרטיות, פרסמה הגשמה מספר תשקיפים, שקיבלו את היתר רשות ניירות ערך, במסגרתם גייסה מהציבור הון לצורך השקעות ספציפיות. עד כאן הכל בסדר.

אלא שמתברר, כי לטענת רשות ניירות ערך (והקרן הודתה בכך) הוצעו באפליקציה ניירות הערך שהקבוצה השיקה בחודש יולי 2017, זאת ללא תשקיף, בניגוד לסעיף 15 לחוק ניירות ערך וכן בניגוד לפטורים שנקבעו בחוק לחובת פרסום תשקיף.

מדובר באפליקציה שנועדה לאפשר למשקיעים, לקבל מידע מוגבל בגדר "פרסום כללי", על השקעות חדשות, לאפשר חתימה על מסמכים באופן דיגיטלי ולתת לכל משקיע גישה לפורטל האישי שלו, כך שיוכל לקבל מידע על ההשקעות בהן השקיע בלבד.

הבעיה התחילה, כאשר האפליקציה כללה מידע אודות פרויקטים נוכחיים ומידע אודות פרויקטי עבר, לרבות נתונים כספיים, אשר על פי הפטור שניתן לפרסומים כלליים, אסור לפרסמם שלא במסגרת תשקיף.

מדובר בשורה ארוכה של נתונים כגון – עלויות הקמת/השבחת הפרויקט, נתונים חזויים בדבר מחיר מימוש הפרויקטים או התזרים הצפוי ממנו, היקף ההון העצמי והיקף ההלוואות הבנקאיות שנדרשו לצורך הקמת הפרויקט, עלויות מימון, פרטים נדלניים אודות הפרויקט, צפי למשך הקמת הפרויקט והתשואה הצפויה למשקיעים בניירות הערך של התאגיד הייעודי. נתונים אלה הוצגו באפליקציה באמצעות מצגות ייעודיות, ביחס לכל פרויקט נדלני, תחת השם: "מצגות העבר". בפרסום נתונים אלה, עברה למעשה קרן הגשמה על סעיף 15 לחוק ניירות ערך.

הסיפור לא נגמר. במועד מסוים, לאחר השקת האפליקציה ביולי 2017 ובחודשים לאחר מכן עד לאמצע דצמבר 2017 במשך כארבעה חודשים, המצגות אודות פרויקטי העבר של החברה, לרבות נתונים כספיים כמפורט לעיל, היו חשופות ונגישות לכל משתמשי האפליקציה. כל אחד יכול היה להיכנס לעמוד בו נכללו נתונים על פרויקטים שהושלמו בעבר, לבחור פרויקט ולפתוח את המצגת של אותו פרויקט.

ממצאי הבירור המנהלי של הרשות לניירות ערך, העלו כי מדובר היה בתקלה טכנית, אשר קרן הגשמה לא הייתה מודעת לקיומה בזמן אמת. מבדיקה מעמיקה נמצא כי "מצגות העבר" נפתחו על ידי משתמשי האפליקציה 344 פעמים במשך כל התקופה, כולל עובדים, יועצים ומשקיעים שהשקיעו באותו פרויקט.

את התקלה גילה האחראי על ציות בחברה, ביום 20 בדצמבר 2017, מספר ימים לפני פניית מחלקת החקירות של הרשות לחברה, במסגרת הבירור המנהלי. בדיקת האחראי נערכה כחלק מהליכי בקרה שוטפת שהיא עורכת. כתוצאה מהבדיקה, החברה פעלה לתיקון התקלה תוך מספר ימים בודדים, אולם מן הקנס לא נמלטה.

וועדת האכיפה המנהלית של הרשות לניירות ערך, אישרה את ההסדר וקבעה כי בכך שבאפליקציה הונגשו למשתמשים, גם מידעים ביחס לפרויקטי עבר, שבהם לא השקיעו ולא רק מידע ביחס לפרויקט בהם השקיעו, נוצר מצב פוטנציאלי לחשיפת מידע אסור לכל המשתמשים באפליקציה.

קרן הגשמה הודתה באורח מלא בעובדות ובביצוע הפרה של הצעה לציבור של ניירות ערך, שלא על פי תשקיף. ובמסגרת ההסדר, הוטל על הקבוצה עיצום כספי בגובה של 300,000 שקלים וכן היא התחייבה לנקוט בצעדים למניעת הישנות ההפרה, בדרך של גיבוש ואימוץ נוהל אכיפה הנוגע ליישום הוראות סעיף 15 לחוק ניירות ערך, בקשר לאפליקציה הסלולרית שלה, בתוך 3 חודשים מיום אישור ההסדר על ידי מותב האכיפה המנהלית.

הגשמה היא קרן השקעות פרטית, המאפשרת למשקיעים פרטיים ליצור קבוצת השקעה ולהצטרף יחדיו להשקעה גדולה. כתוצאה – נהנים המשקיעים מקבוצת השקעה משמעותית וחזקה, ומהאפשרות להיכנס למגרש של הגדולים, בכל הקשור להשקעות בקרן נדל"ן בארץ ולהשקעות בקרן נדל"ן בחו"ל. הקרן הוקמה בשנת 2009 ע"י אבי כץ, עו"ד חנן שמש ושורה של יזמים מובילים במשק הישראלי.

חזון קרן הגשמה הוא "לאפשר לכל אדם להשקיע כל סכום, בכל מקום, בהשקעות איכותיות המנוהלות ומפוקחות באופן מקצועי וברמה הגבוהה ביותר".

תגובה אחת ל: "'קרן הגשמה' חטפה קנס עצום בגין תקלה טכנית"

  1. מישהו יכול להסביר על מה בדיוק החברה עברה? ואת ההגיון שמאחורי האיסור?

כתיבת תגובה