מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2020: הידרות בתל אביב מוערכות בחוסר איזון • דירות שנמכרות במצב הקרוב להערכת יתר ובחוסר איזון אך עדיין לא בועה מסוכנת ממש – זו ההגדרה שמקבל שוק הדירות בתל אביב שהתנפח לממדים מבהילים • וכיצד השפיעה הקורונה על המחירים בעת האחרונה?
חיים שיף 30.09.2020
תל אביב | צילום: לע''מ מחירי הדירות ממשיכים להיות בראש הכותרות, והדירות בתל אביב שזינקו בשנים האחרונות ברמות הגבוהות באחוזים ניכרים מול יתר אזורי הארץ זוכים עתה לדירוג מחודש במדד בועות הנדל"ן הגלובלי של בנק UBS שקובע כי מחירי הדירות בתל אביב יצאו מאיזון. הדירות מוערכות בהרבה מעבר לשוויין, כאשר "רמזור" של בועות הנדל"ן שיצר הבנק, מדרג את תל אביב כעיר 'צהובה'. המשמעות היא – עוד לא אדומה, אבל אוטוטו בועה כשכבר כעת מחיריה אינם מחוברים לקרקע המציאות.
מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS בודק את מחירי הדירות ב-25 ערים ברחבי העולם, לפי קריטריונים שונים כשהרמזור שיצר הבנק, מגדיר ארבע קטגוריות: אפור – ערים שדירות נמכרות בהן בהערכת חסר, ירוק – ערים שהדירות נמכרות בהן לפי שוויין האמיתי, צהוב – הן הערים שבהן מחירי הדירות הינם מוערכים ביתר, והדרגה הגבוהה ביותר, אדום – מסמנת ערים שבהן יש חשש לבועה.
קרוליין קונהרט, מנהלת אזור מרכז ומזרח אירופה, יוון וישראל ב-UBS Global Wealth Management אמרה כי "במהלך 30 השנים האחרונות חוותה תל אביב צמיחת מחירים שהייתה בין הגבוהות מקרב הערים המשתתפות במחקר זה. למרות אי הוודאות בטווח הקצר, תנאי המימון הנוחים והיצע הדיור המוגבל אמורים לשמר את עליית מחירי הדירות. למרות שהמשמעות היא שיכולת רכישת דירות נמתחת עד הקצה, זה גם סימן לצמיחה הכלכלית של תל אביב".
אגב, לפני ארבע שנים סומנה תל אביב כ'אדומה', כשאט אט התאזנה, ורק מ-2019 החלה שוב לטפס במדד.
הקורונה השפיעה, פחות
כותבי הדו"ח ציינו שלש סיבות לחוסנם של מחירי הדיור. הראשונה שבהן היא בשל היותם של מחירי הדיור אינדיקטור כלכלי הצופה-לאחור, המשקף צניחה כלכלית רק לאחר עיכוב מסויים. הסיבה השניה היא, שרוב רוכשי הדירות הפוטנציאליים טרם ספגו פגיעות ישירות בהכנסתם במחצית הראשונה של 2020 כאשר האשראי שהוצע לחברות ותכניות ההעסקה קצרות הטווח הקלו במידת מה על נזקי המשבר. הסיבה השלישית היא, שהממשלות הפגינו תמיכה בבעלי הבתים בערים רבות במהלך תקופות הסגר. גדלו הסובסידיות על דיור, הורדו מסים ותביעות עיקול הושעו.
מרק האפלה, מנהל השקעות ראשי ב-UBS ציין כי "בנקודת הזמן הנוכחית לא ידוע באיזו מידה העלייה באבטלה והצפי העגום בנוגע להכנסות משקי הבית ישפיעו על מחירי הדיור. אך ברור שההאצה הנוכחית לא תהיה בת קיימא בטווח הקצר. דמי השכירות כבר נמצאים בצניחה ברוב הערים, מה שמצביע על שלב תיקון אפשרי לאחר שהסובסידיות יתאיידו והלחץ על ההכנסות ילך ויגבר".
כותבי הדו"ח מציינים כי תיתכן נהירה של דיירי הערים הגדולים אל המרחבים המטרופולינאים הסמוכים לערים הגדולות, בשל התחזקות העבודה מהבית, ובהקשר זה ציין קלאודיו סאפוטלי, מנהל תחום הנדל"ן במשרד מנהל ההשקעות הראשי ב-UBS, הסביר: "עלייתו של המשרד הביתי מעמידה בסימן שאלה את הצורך לגור קרוב למרכזי הערים. הלחץ על הכנסות משקי הבית גורם לרבים לעבור לאזורי הפרברים הזולים יותר. מעבר לכך, ערים שכבר לכודות בחובות וחלשות מבחינה כלכלית יצטרכו להגיב למשבר הכלכלי הזה בעזרת העלאות מסים וקיצוץ ההוצאה הציבורית, שני אמצעים שאינם מבשרים טובות עבור מחירי הנכסים. כל הגורמים הללו יחד מעלים את הסבירות להשפעות חסרות ודאות על הדיור העירוני בטווח הארוך יותר".
