האם ההצעה למתן 25% מתוספות הבנייה במסגרת תמ"א 38 למבני ציבור תאט את קצב ההתחדשות העירונית?
עו"ד כרמית שחיבר 24.11.2018
תמ"א 38. אילוסטרציה | צילום: נתי שוחט, פלאש 90 משרדי האוצר והמשפטים מקדמים הצעת חוק לפיה 25% מתוספות הבנייה בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 יוקצו לרשות המקומית לטובת בניית מוסדות ציבוריים. ההצעה עברה בקריאה ראשונה וכעת נמצאת בדיונים בוועדת הפנים של הכנסת. אך אם ההצעה תעבור היא עלולה להאט את קצב ההתחדשות העירונית בפריפריה.
'ביזנעס' מתרחב בניו-מדיה: מהיום, כל העדכונים – גם בוואטסאפ!
תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התכנית הוקמה בשל העובדה שישראל ממוקמת על השבר הסורי-אפריקאי וכי קיים בה סיכון גבוה להתרחשות רעידות אדמה. עד שנות ה-80 לא היה בישראל תקן מחייב לבניית הבתים והערכה היא שישנם מבנים רבים שלא יעמדו ברעידת אדמה, אם חלילה תתרחש. לכן, יזמה מדינת ישראל את תכנית "תמ"א 38" כאשר מטרתה העיקרית היא חיזוק מבנים קיימים ואף הריסת מבנים ישנים ובנייתם מחדש על פי התקן.
בתמורה לחיזוק המבנה מעניקה המדינה לדיירים זכויות בניה במבנה שיחוזק. בדרך כלל ימצאו הדיירים יזם שיחזק את הבניין וכן יבנה תוספת לביתם. בתמורה להשבחת הנכס יקבל היזם את זכויות הבנייה בבניין המשופץ. באמצעות התכנית הדיירים מרוויחים מבנה מחוזק, משופץ ומוגדל. היזם מרוויח זכויות בנייה שהיו עולות לו כסף רב, ואילו המדינה מרוויחה מבנים מחוזקים עבור אזרחיה. על פניו מדובר בתכנית טובה, אך לצערי פעמים רבות שהיא איננה משתלם ליזם ומשום כך אינה מתממשת.
בעוד פרויקטים של תמ"א 38 נוחלים הצלחה רבה במקומות בהם יש ביקוש גבוה לדירות – קרי בערים הגדולות ובערי המרכז. בערי הפריפריה הפרויקטים לא תמיד מצליחים להמריא כיוון שכל מהותן של תכניות התמ"א השונות היא עובדת היותן תכניות המבוססות על היתכנות כלכלית, לפיה היזם יקבל זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק המבנה, הדיירים יקבלו נכס מושבח והמדינה תפתור את בעיית חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. בחלק מערי הפריפריה, שווי התמריץ קטן מהשקעה, ואינו כדאי ליזם וממילא, לא ניתן להגשים את תכנית התמ"א בערים אלו.
לצערי, ההחלטה לפיה 25% מתוספות הבנייה בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 יוקצו לרשות המקומית לטובת בניית מוסדות ציבוריים. אם תעבור, תהפוך פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ללא כלכליים, גם במצב הנוכחי, יזמים נמנעים מלהשקיע בהתחדשות עירונית באזורי פריפריה בשל אי כדאיות כלכלית. מס נוסף בצורת 25% מזכויות הבניה ימוטט את שוק ההתחדשות העירונית, והנפגעים הישירים יהיו דווקא האוכלוסיות המוחלשות.
הכותבת, עו"ד כרמית שחיבר, מומחית לדיני מקרקעין ומשמשת סגנית יו"ר קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין.
