תקדים: הפרויקט הממשלתי הראשון במסלול בינוי-פינוי-בינוי יוצא לדרך

פינוי בינוי והתחדשות עירונית shutterstock

ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל הכריזה על חברת אשדר חברה לבנייה בע"מ כזוכה, במכרז במסלול בינוי – פינוי- בינוי  של רשות מקרקעי ישראל, שיצא בתיאום עם הרשות להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון,  לבניית 173  יח" ד בשכונת נחלת יהודה בראשון לציון,   ותשלם לרשות 150,180,150 ₪ לפני הוצאות פיתוח שיעמדו על כ 27.2 מליון ₪.

המכרז הנ"ל מהווה יישום  נוסף של הסכם הגג שנחתם עם עיריית ראשון לציון  בהובלתו של ראש העיר דב צור, לפיו נקבעו העקרונות לבינוי-פינוי-  בינוי בשכונת רמת אליהו.

מסלול ייחודי זה גובש על ידי  רשות מקרקעי ישראל בתיאום עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית  והותאם  לשיווק הנוכחי  בשיתוף עם עיריית ראשון לציון.  מסלול זה נועד לפתור בעיות המתעוררות  בפרויקטים של התחדשות עירונית  בהם קיימים לעתים קשיים בהתארגנות הדיירים, עקב חוסר ודאות של בעלי הדירות ביחס לקבלת הנכס, חוסר ודאות של היזם ביחס לזכויות הבנייה, לעלויות הפרויקט, להסכמת הדיירים ולמשך הפרויקט, חוסר אמון של הדיירים ביזם לגבי התמורה, העדר גורם מוסמך ואמין המארגן את הדיירים, מעבר דירה כפול ועוד.

בכדי לפעול להסרת החששות ולהגברת הוודאות, מציע מסלול ייחודי זה פרויקט של בינוי-פינוי-בינוי ללא מעורבות יזם, המאפשר מעבר של הדיירים ישירות לדירות החדשות ופינוי קרקע לצורך בינוי חדש והתחלת התהליך מראשיתו. המדינה  הופכת למעשה ליזם  והרשות להתחדשות עירונית היא זו שחותמת הסכמים מול בעלי הדירות בבניינים המיועדים לפינוי-בינוי, על מנת  שלא יידרשו לעבור לשכירות לתקופת הבנייה, אלא ייכנסו ישירות לדירות החדשות, עוד לפני הריסת המבנים הישנים

במכרז זה, להקמת כ-173 יחידות דיור בנחלת יהודה, נקבע כי הקבלן הזוכה יתחרה על מחיר הקרקע, תוך התחייבות המדינה לרכוש 61 יחידות דיור במחיר ובתמהיל שנקבע במכרז, כאשר שאר יחידות הדיור יימכרו בשוק החופשי ולא במחיר למשתכן

יתרונות נוספים לזוכה במכרז הם היעדר הצורך לבצע מכירות מוקדמות ("פרי-סייל"), לאור התחייבות המדינה לרכוש 30% מהדירות; הזוכה לא צריך לשלם בפועל על מרבית שווי הקרקע, כיוון שהמדינה מקזזת לו את מחיר דירות האופציה ממחיר הקרקע; וכן, העירייה הביעה נכונות להליך של הקלה שיאפשר תוספת של  20% יח"ד ("שבס"), כך שהיזם יוכל לבנות 205 דירות בקירוב, ולמכור בשוק החפשי כ-140 יח"ד.

במקביל, נעשה בשכונת רמת אליהו, באמצעות המינהלת המקומית להתחדשות עירונית, הליך של קול קורא לבעלי דירות בשכונה המיועדת להתחדשות עירונית. בהליך זה נבחרו 2 בניינים שבהם כל בעלי הדירות מעוניינים בפרויקט (100% הסכמות). בעלי הדירות ימכרו למדינה את מלוא זכויותיהם בדירות ובמקרקעין. לאחר אישור הועדה המקומית לתכניות הבנייה, יחתמו הדיירים מול היזם על חוזה לקבלת הדירה החדשה, כאשר מפרט הדירה לא יפחת מהמפרט של יתר הדירות בפרויקט או מהמפרט הקבוע במכרז, (הגבוה מבניהם)..

לאחר פינוי הדירות הישנות, ייהרסו המבנים הישנים, והתהליך האמור יופעל מראשיתו בקרקע שהתפנתה.

יצוין כי באחרונה הושגה הסכמה עם מאה אחוז מהדיירים במספר בניינים נוספים בשכונת רמת אליהו, ובמהלך החודשים הקרובים צפויים להתפרסם מכרזים נוספים במתווה זה בשכונת נוריות בראשון לציון, על קרקעות מחנה צריפין שהתפנה, אליהם יעברו דיירים אלה.