תקדים משפטי: למרות שפעל ללא רישיון, המתווך יקבל תשלום

רעידת אדמה בשוק הנדל"ן • חרף האמור בחוק המתווכים כי עיסוק בתיווך בלא רישיון תקף מוגדר כעבירה פלילית: בית המשפט קבע תשלום דמי תיווך ע"ס 200,000 ₪ למתווך – למרות שהוברר כי עבד בלי רישיון תיווך במקרקעין בתוקף • עם זאת, על שיווק הדירות לא יקבל המתווך את התשלום וכן לא קיבל הוצאות משפט

קרקעות לבנייה | צילום אילוסטרציה: קובי גדעון, פלאש 90

חוק המתווכים, קובע במפורש כי על מתווך במקרקעין להיות בעל רישיון תיווך בתוקף, חרף האמור מפורשות, פסק בית משפט השלום בת"א, כי על אף היעדרו של הרישיון הנדרש בחוק, זכאי מתווך לקבלת דמי התיווך בגין עסקה שבוצעה.

כרקע לסיפור המעשה, נזכיר, כי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 מציין במפורש את האיסור לעיסוק בתיווך החל על אדם אשר אין ברשותו רישיון תיווך תקף. נוסף על קיום הרישיון בתוקף, נדרשים המתווכים לשלם במועדה גם אגרה שנתית מסוימת. אי תשלום אגרה זו, מבטל את תוקף רישיון התיווך. עוד קובע חוק המתווכים במקרקעין, כי מתווך שהינו חסר רישיון תקף, לא יהיה זכאי לתשלום דמי תיווך. מאחר והעיסוק בתיווך בלא רישיון תקף אף מוגדר כעבירה פלילית, העניין מלמד אותנו עד כמה רבה חשיבותו של עניין תשלום האגרה בעיני המחוקק.

ומכאן, לסיפור המעשה שמאחורי ת"א עזרא נ' בובליל.

תיווך ובלעדיות

ב-09.11.2011, נחתמה עסקה בין המתווך (התובע) לבין יזם פרויקטי הנדל"ן (הנתבע). במסגרת הסכם זה, התחייב היזם לשלם למתווך את דמי התיווך בגין רכישת המגרש ודמי השיווק עבור מכירת הדירות שתבנינה על המגרש הממוקם בשד' העצמאות בבת-ים. בעבור העסקה לרכישת המגרש התחייב היזם לשלם דמי תיווך ששיעורם 2% משווי העסקה (בתוספת המע"מ). תשלום דמי תיווך אלה עתיד היה להיות מבוצע בקבלת האישור לתוכנית הקמתו של הפרויקט בוועדה המקומית לתכנון ובניה בבת-ים.

בנוסף, התחייב היזם לתת למתווך בלעדיות בשיווקן העתידי של אותן הדירות שתבנינה על המגרש. גם כאן, מדובר בשיעור של 2% ממחירה של כל דירה אשר נמכרת. בהתחייבות אף צוין, כי התשלום עבור שיווק הדירות יועבר במזומן ויבוצע במעמד חתימת חוזה המכר מול הרוכשים. עבור ההסכם לשיווק הבלעדי, אמור היה המתווך להיות זכאי לדמי שיווק ששיעורם 2% + מע"מ (מתוך שווי הדירות הכולל העומד על 31,750,000 ₪) – סה"כ – 742,950 ₪.

בשנת 2012 נחתמה עסקת רכישת הקרקע בין הבעלים לבין היזם, ועל פי ההסכם שנחתם, היה זכאי המתווך לקבלת דמי תיווך על סך 742,950₪ בגין עסקת רכישת המגרש. קבלתם של דמי תיווך אלה, כזכור, נקבעה למועד קבלת האישור בוועדה המקומית לתכנון ובניה בבת-ים.

מכיוון שכך, לאחר קבלת האישורים לתוכנית, פנה המתווך וביקש מהיזם את דמי התיווך בגין עסקת רכישת המגרש מבעלי הקרקע. תחילה, לא התכחש היזם לחובתו לשלם את דמי התיווך, אולם, ביום 10.4.2018, שיגר למתווך (באמצעות בא כוחו) מכתב, שבו, על אף שלא הכחיש את ביצועה של העסקה, טען, כי המתווך אינו זכאי לדמי התיווך בשל אי תשלום האגרה הנדרשת כבר משנת 2008. כתוצאה מכך, על פי טענת היזם, מכיוון שהמתווך לא היה בעל רישיון תיווך בנובמבר 2011 (במעמד חתימת הסכם שירותי תיווך), ב-2012 (בעת חתימת העסקה בין בעלי הקרקע לבין היזם), או בספטמבר 2016 (בעת אישור הוועדה לבקשה לפרויקט), על פי הוראת החוק, הוא אינו רשאי כלל לעסוק בתיווך ולפיכך, אף אינו רשאי לגבות דמי תיווך.

באפריל 2018, בעקבות טענות היזם, הוסדר רישיונו של המתווך כחוק. במשפט, טען המתווך – התובע, כי הינו בעל רישיון חוקי לעסוק בתיווך במקרקעין מאז 20.04.1998, ואילו דרישת היותו של הרישיון "בתוקף" באמצעות תשלום אגרה התווספה לחוק רק בתיקון מספר 7 (מ-25.7.2012). יתר על כן, טען התובע, כי אי תשלום האגרות השנתיות מאז שנת 2008 נגרם מאחר ועד לשנה זו, שולמו האגרות השנתיות עבורו ע"י בעלי המשרד שבו הועסק, ואי התשלום ממועד הפסקת העסקתו ואילך נעשה על ידו בתום לב.

עוד טען התובע, כי מאחר והאגרה השנתית לשנת 2018 שולמה כחוק, הוא זכאי לדמי התיווך בעסקה למכירת המגרש וגם לדמי התיווך שבגין שיווק הדירות החל משנת 2018 ואילך.

הדילמה של בית המשפט

במשפט זה התמודד בית המשפט עם דילמה מורכבת למדי – מחד, אין מחלוקת בין הצדדים כי במשך כל אותה התקופה עסק המתווך ללא רישיון תקף, בניגוד לאמור בחוק, ולכן, על פי החוק היבש, הוא אינו זכאי לתשלום דמי התיווך. מאידך, היזם – הנתבע אינו מכחיש כי קיבל מהמתווך – התובע את שירותי התיווך. מכאן, שהיזם חיפש עילה חוקית שלא לעמוד בהתחייבותו לתשלום דמי התיווך, אותה הוא מצא בכך שאין ברשות המתווך רישיון תקף, ולכן, התנהלותו לא נעשתה בתום לב או בהגינות. עוד הדגיש כב' השופט עזריה אלקלעי, כי היזם אינו רוכש דירה רגיל אלא איש נדל"ן מנוסה, ומשכך, הסירוב לשלם הלוקה בחוסר תום לב, פוגע בעיקרון העל שבשיטת המשפט הישראלית.

לפיכך, הדילמה שניצבה בפני בית המשפט, היא, האם ניתן, בכל זאת, לאור כל הנסיבות האמורות, לעקוף את חוסר הנוחות שחש בית המשפט לנוכח הדרישה לאכיפת החוק ככתבו וכלשונו, כאשר היא מגיעה מצידו של היזם, אשר, כאמור, אינו מכחיש כי קיבל את השירותים שבגינם התחייב לשלם את דמי התיווך.

סוף דבר

השופט קיבל את תביעת המתווך בנוגע להסכם התיווך שעסק במכירת המגרש ופסק כי על היזם לשלם לו דמי תיווך על סך 222,628 ₪ (בצירוף הפרשי הריבית והצמדה ממועד הגשתה של התביעה ועד למועד התשלום בפועל). את התביעה לקבלת דמי תיווך עבור מכירת הדירות, דחה השופט. כמו כן, על רקע נסיבות המקרה, ומאחר שהתובע, במשך שנים רבות, לא שילם את אגרות הרישיון בניגוד לדרישה המעוגנת בחוק המתווכים, לא מצא השופט לנכון לפסוק לטובתו את תשלום הוצאות המשפט.

  

הכותב הוא סגן יושב ראש פורום משפט מנהלי בלשכת עורכי הדין בישראל

לפרטים נוספים, שאלות והבהרות:

[email protected]

כתיבת תגובה