למרות יוקר המחיה ולמרות שמצב הנדל"ן בארץ אינו מזהיר, עדיין לא מעט אנשים מוצאים לנכון להשקיע את החסכונות שלהם ברכישת דירה שנייה, ולו כי הביטחון של הנכס הפיזי מאפשר להיות רגועים – לדעת שגם אם כיום התשואה אינה במיטבה, תמיד ניתן לחכות לשינוי שיביא יום המחר, כך שכיום לאחד מכל חמישה אנשים יש דירה שנייה עבור השקעה, ופה נעצור להרחיב מה ראוי לבחון ומה חשוב לדעת לפני שמבצעים עסקה
שושנה שוורץ 24.05.2019
דירה מושקעת | תמונה: pixabay מס רכישה
בעת ביצוע עסקת נדל"ן, חשוב להבין שעומדים להגיע מגוון תשלומי מיסים, כגון היטל השבחה ומס רכישה, כאשר פה נעצור לחדד שמס רכישה מהווה "עוף מוזר" בנוף המיסים, וזאת כי הוא משולם לרשות המס בעקבות ההשקעה ובהתאם לסך הרכישה, משמע המס משולם טרם נכנסו רווחים. כמו כן, חשוב לדעת שערך המס משתנה בהתאם למדרגות ידועות מראש, ושיש הבדל בין מס רכישה שמיוחס לדירה ראשונה לבין מס רכישה שמיוחס לדירה להשקעה, כאשר קיים הבדל בין דירה יחידה לבין דירה ראשונה. אי לכך, גם אם חושבים שמבינים מהי משמעות המס, במקרה זה מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע, קרי עו"ד לענייני דיני מיסים.
השקעה סולידית? לא בטוח!
אנשים נוטים להתייחס אל דירה להשקעה כאל נתיב השקעה סולידי, אך חשוב להבין שלא תמיד זוהי המציאות, ועל כן ראוי להבין כיצד באמת מחשבים תשואה. כיצד? ראשית נציין שחישוב התשואה צריך להתייחס אך ורק להון העצמי שהשקעתם בעסקה. בנוסף, יש להכניס למשוואה את הפרמטר הבא: עליית ערך הנכס, אם כי הערך גם עשוי לרדת. מה עוד? יש לבחון מראש גורמים משפיעים, כגון החלטה של וועד הבית לבצע שיפוץ כללי לבניין ומנגד תכניות להכניס את המבנה לתוכנית השבחה, כגון תמ"א 38. פה נציין שבמקום להפוך למתמטיקאים, פשוט מאוד היעזרו ב"מחשבון תשואה על הנכס" וכמובן שרצוי לבצע כמה שיותר בירורים מקדימים.
לבד או ביחד
לצד העובדה שרוב האנשים בוחרים לרכוש דירה שנייה עבור השקעה באופן עצמאי, טוב להכיר שישנן מספר חלופות. אחת מהן הינה ההזדמנות לחבור לקרנות נדל"ן שמשקיעות בשורת נכסים מניבים, למשל בדיור מוגן או בתמ"א 38. כמו כן, לצד האופציה לרכוש דירה להשקעה כאן בארץ, גם קיימות אופציות כלל לא רעות לרכוש דירה להשקעה בחו"ל, כאשר פה נגלה שארה"ב ושלל מדינות במזרח אירופה מהוות יעד אטרקטיבי. מסקנה? אין למהר לקבל החלטה טרם משווים יתרונות אל מול חסרונות עבור כל חלופה.
בין עלייה לירידת מחירים
בין 2009 ל2015 מחירי הדירות זינקו לשמיים – עלו ב80%, עובדה שעשויה להיות רווחית עבור מי שבחר לרכוש דירה להשקעה מתוך מטרה למכור אותה בתזמון מתאים. עם זאת, מי שבנה להרוויח תשואה נאה מהשכרה, מהר מאוד גילה שהשאיפה לא התקיימה, וזאת כי בעוד שמחירי הדירות זינקו, הרי שמחירי השכירות לא עלו באופן כה משמעותי, אלא רק ב50%, כך שנכון להיום רכישת דירה בארץ לשם השכרה אינה בהכרח מהווה החלטה נבונה.
לא למשכנתא כן להון עצמי
רבים מהאנשים נוטים להשקיע רק כ30% מעלות הנכס ואת השאר הם משיגים באמצעות משכנתא, וכיוון שברוב המקרים הריבית השנתית קבועה, אנשים נוטים לחשוב שדמי השכירות יחזירו את החזר המשכנתא החודשית וגם יכניסו הון עצמי, ואכן מדובר בשיקול מושכל, אך יש להבין שכעבור כמה שנים החזר המשכנתא עשוי לעלות ואף באופן שיעבור את דמי השכירות, ועל כן ההשקעה תתגלה כלא כדאית. מסקנה? אם ניתן, מוטב לרכוש דירה שנייה בהסתמך על הון עצמי, ואם לא ערכו בירור מעמיק!
