אפשר להרוויח כסף מהרעפים על הגג וגם לקבל הטבות במס

המסלול השני חל במקרה ובו בעל מקרקעין (כאמור – אדם פרטי או נציגות בית משותף), משכירים מקרקעין שברשותם (לרוב גגות הבתים אך גם חצרות) לגורם חיצוני, אשר מתקין על חשבונו מתקני ייצור אנרגיה עליהם חל החוק, ומשלם לבעל המקרקעין דמי שכירות.

לגבי הכנסות מהשכרת מקרקעין ניתן לבחור בין שני מסלולי מיסוי: פטור מוחלט ממס על הכנסה בגובה שנתי של 5,000 שקלים ("תקרת הפטור"). במידה והכנסת השכירות גבוהה מתקרת הפטור, היא תופחת בהתאם, ושיעור המס על ההכנסה העולה על התקרה יחויב במס בשיעור של 31%. לדוגמא – במידה והכנסת השכירות הינה 6,000 שקלים. תקרת הפטור תעמוד על 4,000 שקלים (הכנסה העולה ב- 1,000 על תקרת הפטור, מחייבת הורדת התקרה ב- 1,000 שקלים). עודף ההכנסה בסך 2,000 שקלים תחויב במס בשיעור של 31%.

אפשרות שניה הינה מיסוי הכנסת השכירות במס בשיעור של 10% ללא מגבלת תקרה כלשהי!

לצורך קבלת הטבות המס יש לעמוד בתנאים המרכזיים הבאים:

1. הטבות המס יחולו על אנשים פרטיים בלבד;
2. ההכנסה בידי בעל המקרקעין הינה בעלת אופי פסיבי ולא אקטיבי;
3. אומנם מסלול של 10% מס אינו מוגבל בסכום הכנסה מסוים, אולם במקרה בו ההכנסה עולה על 100,187 שקלים בשנה (לשנת 2019), יחולו הטבות המס, אך בעל המקרקעין יחויב בהגשת דוחות למס הכנסה ולמע"מ;
4. על המקרקעין מותקן מתקן להפקת חשמל מחובר כדין לרשת החשמל, ומחובר לבית המשמש למגורים בלבד;
5. המתקן להפקת החשמל אשר מותקן על המקרקעין משמש להפקת חשמל על ידי צרכן ביתי;
6. ברשות המשכיר מסמך בחתימת השוכר המאשר כי המקרקעין המושכרים משמשים להפקת חשמל ע"י צרכן ביתי באמצעות מתקן להפקת חשמל מאנרגיה מתחדשת;
7. נמסרה למס הכנסה הודעה על מסלול המיסוי;
8. אין לנכות הוצאות. כמו כן בחישוב ההכנסה ממכירת החשמל לא יותרו בחישוב זיכויים, קיזוזי הפסדים, הנחות או פטור ממס. יחד עם זאת, במידה ותופק הכנסה החייבת במס בשיעור של 31% כאמור, ניתן יהיה לדרוש הוצאות בהתאם ליחס ההכנסות. לדוגמא, במידה ומופקת הכנסה בסך 6,000 שקלים כאמור. ותקרת הפטור הינה 4,000 שקלים (כפי שהוצג מעלה), הרי ההכנסה החייבת במס בשיעור של 31% הינה 2,000/6,000 = 33%. ניתן לנכות מכל הוצאה 33% בהתאם לאותו יחס;
9. במידה ונוצר לבעל המקרקעין הפסד ממכירת החשמל, הוא ניתן יהיה לקיזוז רק כנגד הכנסות מהפקת חשמל בשנים הבאות מאותו המתקן;
10. במכירת מתקן החשמל יחושב רווח ההון (או השבח) כאילו בעל המקרקעין ניכה בפועל פחת (למרות שכאמור, נאסר עליו לנכות זאת בשנות המס השוטפות);

על מנת למנוע תכנוני מס, נקבע כי יראו לעניין גובה ההכנסות, את הכנסות בעל המקרקעין וקרובו כהכנסה אחת, אלא אם יוכח אקטיבית לפקיד השומה שההתקשרות נעשתה בתום לב ולא נועדה להפחתת מס לא נאותה.

בהוראת הביצוע נקבע, כי בעל מקרקעין אשר ממילא מחויב בהגשת דוחות מס שנתיים, או בעל מקרקעין אשר מגיש דוחות מס לצורך קבלת החזרי מס, לדוגמא – החזר מס עקב תרומות, עודף מס שנגבה ללא עריכת תיאומי מס וכדומה, יהיה חייב לכלול בדוחות המס המוגשים לרשות המסים, את ההכנסות ממכירת החשמל או מהשכרת המקרקעין לצורך הפקת החשמל.

לעניין חבות במע"מ בגין השכרת מקרקעין, הוראת הביצוע קובעת שכל עוד בעל המקרקעין אינו בעל תיק במע"מ, וכל עסקאותיו הן מהשכרת המקרקעין, הרי שכל עוד ההכנסות כאמור אינן עולות על גובה תקרת עוסק פטור, יינתן פטור מרישום לצורכי חוק מע"מ ומהגשת דוח שנתי.

הכותב הוא עו”ד אלישע קסנר מומחה במיסוי מקרקעין – שותף בפירמת עוה"ד 'גולדפרב זליגמן'

לשאלות ניתן לפנות למייל [email protected]