תיקון לחוק הריטים: פתיחת דלת לאלפי דירות חדשות בשכירות

אלפי יח"ד איכותיות להשכרה ארוכת טווח. הדמית פרויקט גני טל באשדוד, בו רכשה 'מגוריט' עשרות יח"ד

בשורה לאלפי זוגות צעירים: הצעת חוק של ח"כ ינון אזולאי תעודד השקעה בקרנות נדל"ן למגורים ותגדיל את היצע הדירות לשכירות ארוכת טווח ודיור בר השגה.

ההצעה המהווה תיקון לחוק הריטים, תגדיל באופן ניכר את היצע הדירות לשכירות הוגנת לטווח ארוך. עיקרה של הצעת החוק הינה בקיצור משך ההחזקה הנדרש במתחמי ההשכרה מ-20 שנה ל-10 שנים, באופן שיבטיח הגדלה משמעותית של היצע הדירות החדשות והאיכותיות לשוכרים במקביל להענקת ערבות מדינה לאשראי שיינתן לקרנות ריט אשר תשתמשנה בו להשקעה בדירות המיועדות לשכירות ארוכת טווח, בדגש על פרוייקטים שבהם כלולות דירות המיועדות להשכרה בשכר דירה מפוקח ובהנחה משמעותית על מחירי השוק.

ההצעה נותנת מענה ישיר למשבר הכלכלי שבעקבות התפרצות הקורונה, שהביא לעצירת התחלות הבניה ולהתייקרות בשוק השכירות ובמיוחד מענה לחשש המשמעותי לירידה חדה בהיקף הדירות להשכרה בשנים הקרובות אל מול העלייה בהיקף השוכרים הפוטנציאלים, אשר לא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירות.

מרכז המחקר והמידע של הכנסת מצא שבקרב העשירונים התחתונים, שכר הדירה מגיע לכדי יותר מ-25 אחוז מההכנסה. המשבר הכלכלי הביא עשרות אלפים למצב כלכלי קשה ואי וודאות תעסוקתית אשר מרחיקה רבים מהחלום לרכוש דירה, ובמיוחד משפחות צעירות, בהן ההורים אינם עובדים בעקבות משבר הקורונה.

הצעת החוק זוכה לתמיכת ח"כים מכל קצות הקשת הפוליטית, ועד כה חתמו עליה רוב חברי וועדת הכספים: הילה שי וזאן (כחול לבן), מיקי לוי (יש עתיד-תל"ם), בצלאל סמוטריץ' (ימינה), אחמד טיבי (הרשימה המשותפת), עאידה תומא סלימאן (הרשימה המשותפת), קרן ברק (ליכוד) שלמה קרעי (ליכוד) רם בן ברק (יש עתיד) ומשה ארבל (ש"ס).

בדברי ההסבר כתב ח"כ ינון אזולאי, כי "המגיפה הכלכלית והחברתית בעקבות הקורונה מחייבת אותנו לשינוי תודעתי – למהפך בהרגלי הדיור. עלינו לסמן את השכירות לטווח ארוך כפתרון לזוגות צעירים שלא יכולים לעמוד במחירי הדירות הנוסקים".

הלכה למעשה, הצעת החוק תסייע לקרנות להשקעה במקרקעין למגורים (קרנות ריט – REIT) לגייס הון שנועד להגדיל משמעותית את היצע הדירות החדשות והאיכותיות בהשכרה ארוכת טווח לצד הגדלת מספר הדירות במסגרת דיור בר השגה לאוכלוסיות מעוטות יכולת לכדי 25% מכל פרויקט.

בשיחה עם 'ביזנעס' הסביר ח"כ אזולאי כי נקודת המוצא שלו בהבאת החוק לתיקון הוא כדי להוביל את הקרנות להשקיע בדירות למגורים ובכך להבטיח פתרון של שכירות איכותית והוגנת לטווח ארוך.

הצעה בדיוק בזמן

יו"ר מגוריט ישראל, עו"ד ארז רוזנבוך, אומר בשיחה עם 'ביזנעס' כי הצעת החוק של ח"כ אזולאי תוביל לאפשרויות פתרון חדשות למצוקת הדיור החרדית – בדמות דירות להשכרה ארוכת טווח באזורים נוספים בארץ.

"מול מצוקת הדיור הכללית, והמצוקה העזה יותר שמורגשת בקרב הציבור החרדי, דומה שהצעת החוק מגיעה בדיוק בזמן. לחוסר הרגיל בדיור זמין לציבור, נוסף משבר הקורונה שיצר, יחד עם הירידה בהתחלות הבנייה, קטליזטור משמעותי שעלול לגרור את המשק להפחתת היצע בשנים הקרובות.

"זה בדיוק הזמן להצעת חוק שיכולה להוות פתרון לחוסר היכולת של רבים לקבל משכנתא בהיעדר הון עצמי ובשל מחירי שוק גבוהים, וככלל, הזדמנות פז ליצירת מהפך בהרגלי הדיור בישראל. החוק החדש יאפשר לקרנות הריט להציע לציבור נרחב אלטרנטיבה אמיתית לדיור והגעה לדירה משלהם, במיקום המועדף עליהם, ללא השקעת הון עצמי גבוה לשם כך" אומר רוזנבוך.

והוא מבהיר כיצד זה יקרה. "זאת, משום שכאשר ההצעה תאושר המודל העסקי של קרנות הריט למגורים ישתפר משמעותית, וההשקעה בשוק השכירות המוסדי תהפוך הרבה יותר אטרקטיבית, משתי סיבות. האחת, בשל הפחתת עלויות המימון של קרנות הריט (כתוצאה מקבלת ערבויות מדינה) והשניה, בשל ליבת ההצעה שמציגה את קיצור משך הזמן הנדרש להחזקת הנכסים משני עשורים – לעשר שנים בלבד.

"משכך", מסביר רוזנבוך, "כאשר יושלמו שינויי החקיקה על פי ההצעה של ח"כ אזולאי, ייווצרו תמריצים חיוביים למשקיעים הגדולים במשק להשקיע בקרנות הריט למגורים את הונם, מה שיוביל את הקרנות לרכוש עוד דירות ובכך להגדיל את היצע הדירות לשכירות ארוכת-טווח בהיקף משמעותי.

"הגידול בהיצע ישפר באופן משמעותי את יכולת הדיור של הציבור בכלל ושל הזוגות הצעירים בפרט – ובתוכם בני הציבור החרדי שרוכשים דירה בגיל צעיר יחסית בגילאי 20-30, גם מבחינת עלות השכירות שעשויה להשתפר, וגם מבחינת היקפי המענה של דירות בשכירות, באזורים מגוונים".

ויש מעלה נוספת לכניסה המאסיבית של קרנות הריט לשוק הדיור לשכירות. "צריך לזכור", אומר עו"ד רוזנבוך, "שכאשר דירות מושכרות הינן בבעלות של חברה גדולה ומסודרת, איכות הדירות המושכרות עולה פלאים, ביחס לאיכות הדירות המושכרות כיום בכל רחבי הארץ. כמובילי שוק השכירות בישראל חרתנו על דגלנו מתן אפשרות לשוכרים לשכור דירות, לטווח ארוך, במקומות המבוקשים על ידם, במחירים הוגנים ובתנאי שכירות מיטביים. כולי תקווה שכל השוק ילך בעקבותינו וכך תנאי השכירות של הציבור ישתפרו משמעותית".