freepik השנים האחרונות היו שנים מאתגרות למשקיעים בשוק ההון, שחוו על בשרו של תיק ההשקעות את הטלטלות המדיניות והעולמיות, משבר ההייטק וחוסר יציבות השוק. השקעה בקרקעות שאינן זמינות לבנייה היא אחת ההשקעות המסקרנות בישראל, ויחד עם זאת טומנת בחובה סיכונים שחשוב להכיר.
השקעה בקרקעות שאינן זמינות לבנייה – מה זה אומר?
בעולם הנדל"ן עלות הקרקע מהווה כ-40% מן השווי הכולל של נכסי מגורים בנויים, כאשר שווי קרקעות שאינן מיועדות לבנייה ולמגורים נמוך בעשרות ואף במאות אחוזים. השקעה בקרקעות מבוססת על רכישת קרקע שאינה זמינה למגורים במחיר נמוך- לצורך מכירתה לאחר הליך של הפשרה ושינוי של ייעוד הקרקע.
היתרון: השקעה שדורשת הון נמוך יחסית, לצד פוטנציאל לתשואה גבוהה במיוחד.
החיסרון: הליך ההפשרה עשוי להימשך מספר שנים ולא כל קרקע חקלאית בסופו של דבר מופשרת.
אז איך בכל זאת בוחרים באיזו קרקע להשקיע? כדאי להכיר את הדגשים הבאים:
- סטטוס קרקע ואופק תכנוני – ההחלטה על מעמד הקרקע נתונה בידי רשויות המדינה, המחויבות לאזן בין צרכי המגורים של הציבור אל מול הצורך בקיומה של חקלאות מקומית, שטחי מסחר ותעשייה, שטחים פתוחים, מבנים ציבוריים ועוד. בקשת הפשרת קרקע חקלאית ושינוי ייעודה למגורים המוגשת על ידי בעל קרקע פרטי היא למעשה חסרת סיכוי. קרקעות חקלאיות בעלות סיכויי הפשרה גבוהים הן קרקעות המצויות תחת אופק תכנוני: תכניות מתאר שעברו אישורים על ידי וועדת התכנון והבנייה העירונית ו/או המחוזית, והפשרתן מקודמת על ידי הרשות או על ידי גופים ציבוריים בעלי כח ואינטרס. בטרם השקעה בקרקע שאינה זמינה לבנייה חשוב לבצע בדיקת סטטוס התכנית בה נכללת הקרקע ולוודא כי זו מצויה בהליך תכנוני ותחת תכנית מתאר מאושרת.
- מעמד הקרקע בתב"ע – מלבד ייעודה של הקרקע המוגדר במנהל מקרקעי ישראל, גם לרשות המקומית אשר הקרקע מצויה בשטחה קיימת זכות ההחלטה בנוגע לשימוש בקרקע, והיא הגורם האחראי על מתן היתר הבנייה בפועל לאחר ההפשרה. על מנת לבחון את מעמד הקרקע ואפשרויות הבנייה עליה לאחר ההפשרה, יש לבצע בדיקת צבע הקרקע אל מול הרשות, בהתאם להגדרת הקרקע בתב"ע העירונית (תכנית בניין עיר). קרקע המוגדרת כקרקע צהובה היא קרקע אשר מוגדרת על פי תכניות הרשות המקומית לשמש להקמת שכונות מגורים בעתיד. כל צבע אחר תחתיו מופיעה הקרקע בתב"ע – משמעותו שמופשרת או לא, הקרקע לא תזכה להיתר בנייה וההשקעה בה תרד לטמיון.
- בעלות על הקרקע – כ-93% מן הקרקעות בישראל מצויות בבעלות המדינה, וניתנות לחכירה בלבד, לתקופות בנות 49 שנים לרוב. בבחינה של קרקעות להשקעה יש לוודא כי מדובר בקרקע המצויה בבעלות פרטית, וניתנת להעברה בטאבו עם השלמת הרכישה.
- קרקע סחירה – השקעה בקרקע חקלאית מבוססת על פוטנציאל ההפשרה שלה להעלאת השווי וגריפת התשואה. תקופת האחזקה בקרקע עשויה להיות ממושכת, כאשר במהלך תקופה זו הקרקע אינה מניבה הכנסה, וההשקעה אינה נזילה. יחד עם זאת, שווי הקרקע אינו עולה בקפיצת מדרגה יחידה- מיום ההשקעה ועד למועד ההפשרה, וכל שלב והתקדמות בהליך עשויים להביא לקפיצה משמעותית במחיר הקרקע המוערך. חשוב להבין מהו פוטנציאל הרווח מהשקעה בקרקעות בהליך שינוי ייעוד, כמו גם לוודא כי ההשקעה מתבצעת כנגד קרקע סחירה שניתן למכור על פי מחיר השוק בכל שלב וללא תלות בהפשרה הסופית.
- אזורי ביקוש – אחד הגורמים המשפיעים ביותר על שווי של קרקע למגורים הוא האזור בו היא מצויה. השקעה בקרקע באזור רווי בקרקעות ובעל ביקוש מוגבל דוגמת פריפריות מרוחקות, רמת הגולן, הנגב ואזורים בעלי מאפייני ביקוש דומים, עשויה להוביל לעליית שווי נמוכה מן הצפוי לאחר הפשרת הקרקע, או לבעלות על קרקע ששוויה המוגדר אינו מייצג את הביקוש ותנאי השוק. השקעה אחראית ונבונה תתבסס על איתור קרקעות באזורים עם ביקוש רצוי בסמיכות לשכונות מגורים שכבר קיימות, בסמיכות לערי מטרופולין, מוקדי תעסוקה ונגישות לערוצי תנועה מרכזיים.
- תקן 22 – תקן 22 הוא תקן שמאות אובייקטיבי אשר למעשה מבוסס על כלל הדגשים וההמלצות האמורים, מציג את נתוני הקרקע, מעמדה ושוויה הנוכחי, לצד הערכת פוטנציאל, טווח זמן להפשרתה והערכת שווי עתידית. בכל בחינה של נתוני קרקע יש להיזהר ממצגי שווא והטעיות, לבקש הערכת שמאי כמחויב בחוק לפי תקן 22, ולהתבסס על מידע והערכות אובייקטיביות בלבד.
עוד מידע על קרקעות להשקעה בישראל זמין באתר הבא: https://hlk.co.il
