הנדל"ן בשפל: רמת העסקאות הנמוכה ביותר מאז שנות ה-2000

צילום אילוסטרציה: צפריר אביוב/פלאש 90

סקירת ענף הנדל"ן למגורים לחודש נובמבר 2025, שפרסם היום אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, משרטטת תמונת מצב מורכבת וקודרת למדי על מצב השוק בישראל. מהנתונים עולה כי במהלך החודש נרכשו 7,377 דירות בסך הכל, נתון המהווה גידול של 3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, כאשר מנטרלים את המכירות בסבסוד ממשלתי, התמונה משתנה משמעותית: מספר העסקאות בשוק החופשי הסתכם ב-6,328 דירות בלבד, ירידה של 3% בהשוואה לנובמבר 24'.

הכלכלן הראשי מדגיש בסקירתו כי "רמה זו בנובמבר 25' הינה מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים, כאשר הוא מקדים רק את חודשי נובמבר של האינתיפאדה השניה (2002, 2003) וזה שלאחר פרוץ מלחמת 'חרבות ברזל' בשנת 2023".

הירידה החדה ביותר נרשמה בגזרת הדירות החדשות בשוק החופשי. בניכוי המכירות המסובסדות, מכרו הקבלנים 1,873 דירות בלבד – צניחה של 18% לעומת נובמבר אשתקד. בסיכום מצטבר של 11 החודשים הראשונים של שנת 2025, מדובר בירידה דרמטית של 33% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.

על פי הדיווח בסקירת משרד האוצר, הקבלנים מנסים להחיות את השוק באמצעות הטבות מימון, אולם שכיחותן ירדה ל-25% בנובמבר לעומת 40% בתקופה המקבילה אשתקד, בין היתר על רקע מגבלות שהטיל בנק ישראל. באגף הכלכלן הראשי מציינים כי מבצעי המימון מביאים ל"דחייה ארוכה מהרגיל של קבלת התשלום העיקרי מהרוכשים".

תופעה מדאיגה נוספת שנחשפת לראשונה בניתוח מיוחד היא הגידול בשיעור ביטולי העסקאות. לפי הסקירה, "לגבי עסקאות שנעשו בשנת 23' נרשם גידול בשיעור ביטולי העסקאות, כאשר נכון לעכשיו הוא עומד על 3.6% מסך העסקאות".

מדובר בזינוק לעומת שיעור של חצי אחוז בלבד בעסקאות משנת 2021. אזור באר שבע בולט לרעה עם שיעור ביטולים של 6.5%, כאשר בשני שלישים מהמקרים "ההסבר שניתן בהודעה לרשות המסים היה קשיים כלכליים בהשלמת העסקה". מנגד, אזור תל אביב הציג חיוניות מפתיעה עם גידול של 26% במכירות הקבלנים בשוק החופשי, שנתמך ברובו בשני פרויקטים חדשים.

בגזרת המשקיעים נרשם שינוי מגמה זמני עם רכישה של 1,210 דירות – גידול של 11% לאחר חודשים ארוכים של ירידות. מרבית הפעילות הזו התרכזה בתל אביב, שם רמות המחירים ששילמו המשקיעים היו נמוכות מאלו שנרשמו בתחילת השנה.

למרות זאת, מאז אוקטובר 2021 ועד היום נגרעו ממלאי הדירות שבידי משקיעים כ-8.5 אלף דירות. בכל הנוגע לרוכשי דירה ראשונה, נרשמה ירידה של 10% ברכישות בשוק החופשי, בעוד שהמכירות בסבסוד ממשלתי זינקו ב-59% והגיעו לנתח של 36% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בנובמבר.