המרכזי המסחרי הגדול ביותר של קרסו נדל"ן: בשכונת רוממה בירושלים

תחום המסחר נמצא בשנים האחרונות בלב הפעילות היזמית של הנדל"ן הישראלי. עד כה שיחקו במגרש בעיקר החברות הגדולות במשק, כמו קבוצת עזריאלי ועוד. לאחרונה החלו גם יזמים קטנים יותר לגלות עניין בנדל"ן המסחרי.
 
קחו לדוגמא את חברת, קרסו נדל"ן שעד כה לא פעלה באופן נרחב בתחום המסחרי אלא השקיעה את מרבית משאביה בבנייה למגורים ומשרדים ובפרויקטים להתחדשות עירונית. לאחרונה החלו גם בקרסו להשקיע בנדל"ן מסחרי בערים באשדוד, חולון, אבן יהודה, יבנה, חדרה, מעלה אדומים, ירושלים ותל אביב – כשבכוונת החברה להתאים את היקפו ואופיו של כל אחד מהמתחמים לצרכי המקום.
 
קרסו מתכננת לפתוח בתוך כשלוש שנים לא פחות משמונה מרכזים מסחריים שכונתיים, בהיקף כספי כולל (יחד עם עלויות הקרקע) של 450 מיליון שקל.
 
אולם ללא כל ספק, גולת הכותרת של קרסו בנדל"ן המסחרי המניב הוא בשכונת רוממה הירושלמית, או כפי שהיא מוכרת יותר "מתחם תנובה", הצפויה להתאכלס על ידי אלפי משפחות מהציבור החרדי – שם יוקם המרכז הגדול ביותר, בשטח של כ־7,500 מ"ר, בצומת הרחובות ירמיהו ושמגר ומשולב עם פרויקט מגורים של החברה. הפרויקט יוקם בשיתוף עם החברות אקה נדל"ן וטעמן נדל"ן וחלקה של קרסו בו יעמוד על 50%.
 
בראיון ל'כלכליסט' אמר המנכ"ל דן פרנס כי ההחלטה היכן להקים מרכז מסחרי היא פועל יוצא של גודל השכונה, "אם בשכונה יש יותר מ־2,000 יחידות דיור ללא מענה של מרכז מסחרי, אז יש שם מקום לאחד כזה. לכן אנחנו גם יכולים לבנות באותה עיר יותר ממרכז אחד. גודל המרכז ישתנה לפי גודל השכונה שמסביב אבל תמיד יתחיל ב־1,500 מ"ר, ויכלול עד 7,500 מ"ר".
 
מדברי פרנס עולה כי היקף שטחי המסחר בקניונים ובמרכז הקניות הפתוחים אינו רלוונטי כשמדברים על פוטנציאל לפתיחת מרכזים שכונתיים. "החלטנו להיכנס לתחום כי ראינו שאין גוף גדול שמתמחה בו. אנחנו רואים את התחום הזה כנכס מניב ויחסית יציב. אלה מרכזים בתוך שכונות מגורים שנהנים מחוסר תחרות, הם לא מתחרים בקניון או בפאוור סנטר. חשבנו שמתאים לנו להיכנס לתחום כזה שיכול לספק תשואות טובות של 8%–9% והוא יחסית פנוי ולא עמוס כמו ענף הקניונים".
  
את החשש מתחרות בענף ניתן לחלק לשניים: יזמים קטנים וחברות גדולות הפועלות בתחום המסחר. לגבי החברות הגדולות אומר פרנס כי גם אם יבחרו להיכנס לתחום המרכזים השכונתיים לא יהיה לחברות הללו יתרון, כיוון שלטענתו ההתמחות בקניונים שונה לגמרי מזו של המרכזים השכונתיים. "במרכזים השכונתיים זה כמו ליטוש של יהלום", הוא מסביר. "כשהשטח מצומצם צריך תכנון נכון של חנויות, נגישות, חזית לרחוב והיבטים נוספים שנכונים רק למרכזים כאלה. זה מורכב יותר ממגרשים גדולים ולכל החלטה יש השפעה על יתר הפרמטרים".
 
ומה עם תחרות מצד יזמים קטנים?

"יזמים קטנים מתקשים לשרוד בביזנס הזה, צריך כאן יותר הון וראינו לא מעט כאלה שפיתחו מרכזים ומכרו אותם אחרי שעשו סיבוב".
  
כמה תגבו בדמי הניהול והשכירות?
 
"זה ישתנה ממרכז למרכז אבל דמי הניהול יעמדו על 30-25 שקל למ"ר לעומת כ־80 שקל בקניונים, כיוון שהשטחים הציבוריים לא ממוזגים וסגורים ואין בהם אבטחה. דמי השכירות משתנים בהתאם לשוכרים ולמיקום – קופות חולים משלמות כ־80 שקל למ"ר, סופרמרקט נע סביב 120-100 שקל למ"ר ועסקים אחרים ישכרו ב־180-150 שקל למ"ר