סאגת קבוצות הרכישה בחריש והבנקים לקראת סיומה

לפני שבועיים פרסמנו את דבריו של מנכ"ל בנק מזרחי טפחות, אלדד פרשר, שנאמרו בכנס הנדל"ן של ארנסט אנד יאנג ומשרד עורכי הדין שטיינמץ הרינג גורמן שנערך בתל אביב: "החליטו להקים עיר חדשה של 5,000 יחידות דיור, ואף אחד לא דיבר עם הבנקים. שיווקו קרקעות לקבוצות רכישה, ויש שלוש קבוצות עם יותר מ-500 שותפים. מי שמתכנן קבוצות רכישה בגודל הזה ובמבנה הזה לא מבין במימון".
 
מתוך שלוש המגה־עמותות שמתאימות להגדרת הגודל של פרשר, שתיים סגרו באחרונה את הליווי הבנקאי: עמותה של חברת באמונה- דיור לציבור הדתי לאומי, שבה 744 חברים, ועמותה של מינהל מגורים לישראל שבה 705 חברים. הזמן הרב שעבר מאז זכייתן במכרזי הקרקע בינואר 2013 ועד לסגירת הליווי אכן מרמז שהמגעים בין הצדדים לא היו פשוטים.
 
אם מסתכלים על הדברים מנקודת ראותם של הבנקים, שני הגורמים שמדאיגים את פרשר בעמותות הם מחירי הדירות וגודל הקבוצות, מנתח רז סמולסקי ב'דה-מרקר'. המחירים הנמוכים- 800-600 אלף שקל- פונים לרוכשים מחתך חברתי־כלכלי בינוני. מבחינתו, מכיוון שמחירי הבנייה אינם מובטחים וסופיים, סטייה של 100-50 אלף שקל בעלות הבנייה לדירה עלולה להיות מסוכנת לרבים מהרוכשים, ומספיק ש-10% מהם לא יוכלו להשלים את פערי העלויות כדי לסכן את כל הקבוצה.
 
הגורם השני הוא גודל הקבוצה. לקבץ קבוצת רכישה של 500 שותפים מצריך יכולת ניהול מוכחת. השילוב של שני הגורמים מעלה את הסיכון לבנקים שנכנסים לפרויקט מסוג זה, והסיכון יתומחר בריבית גבוהה יותר מזו שיקבל יזם נדל"ן.
 
ישראל זעירא, מנכ"ל באמונה ויו"ר פורום קבוצות הרכישה, מנהל כמה עמותות בחריש, שהגדולה שבהן, נאות חנן, מונה 744 שותפים. באחרונה הם סגרו ליווי בנקאי עם בנק מזרחי טפחות. זעירא מזהיר כי משרד השיכון ממשיך את הטעות מחריש בקרית גת. "גם שם יוצאים מכרזי ענק. אסור להוציא יותר מ-300 יחידות במתחם. זה לא בריא לא לעמותות ולא לקבלנים. התנהלות של 700 שותפים מורכבת יותר. צריך לנהל ספינת ענק של הרבה אנשים שעלולים לעכב אחד את השני. עמותה זה כמו קיבוץ ולכן עדיף שהקבוצות יהיו קטנות יותר".