בנק ישראל: לראשונה ירדה התשואה לדירה אל מתחת ל-3%

התשואה בירידה. צילום : Maksim Kabakou |שאטרסטוק

בנק ישראל מפרסם היום (ג) את הדוח החצי-שנתי על יציבותה של המערכת הפיננסית המקומית, וניתוחיו מתייחסים לאירועים שהתרחשו עד סוף דצמבר 2016.

על פי הדוח, המערכת הפיננסית המקומית שמרה על יציבות בחודשים האחרונים, על רקע המדיניות המוניטרית המרחיבה בארץ ובעולם וחרף הטלטלות בשווקים הפיננסיים. יציבותם של הבנקים וחברות הביטוח נשמרה: בבנקים נמשכת המגמה של צבירת הון וחיזוקו, רמת המינוף נאותה, המערכת הבנקאית רווחית, נמשכת מגמת הירידה בריכוזיות תיק האשראי ובחשיפה ללווים גדולים, שיעור החובות הפגומים נמוך, וחל שיפור בנזילות; רווחיותן של חברות הביטוח ירדה בתקופה זו, בעיקר בשל הפרשות משמעותיות לעתודות ביטוחיות עקב המשך הירידה בעקום התשואות, אולם במקביל הן הגדילו את ההון העצמי המוּכּר שלהן על מנת לעמוד במשטר החדש של כושר הפירעון.

מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות, וב-12 החודשים שחלפו עד נובמבר 2016 הם עלו ב-8.1%. מקובל להעריך את התמחור בשוק הדיור באמצעות בחינה של המחירים ביחס לגורמי היסוד, ובפרט ביחס לשכר הדירה והשכר או ההכנסה. בהשוואה לעבר, שני המדדים האלה נמצאים בשיא.

מאחר שסביבת הריביות נמוכה כבר תקופה ממושכת – מדיניות נחוצה לנוכח ההתפתחויות המקרו-כלכליות – ומאחר שיש לה השפעה מתמשכת על מחירי הנכסים, הציבור והמוסדות הפיננסיים חשופים לסיכון הנשקף מירידות חדות במחיריהם של הדירות ושל הנכסים הפיננסיים.

ירידות כאלה עלולות להתרחש אם משקים מרכזיים בעולם יגלשו למיתון נוסף, או יסבלו מהתערערות של יציבותם הפיננסית, וידביקו את המשק הישראלי דרך פגיעה ביצוא ובמחירי הנכסים הפיננסיים. כן הן עלולות להתרחש אם מצבה הגיאו-פוליטי של ישראל יחמיר ויוביל לעלייה בפרמיית הסיכון של המשק, או אם זעזועים יובילו לירידה משמעותית בהכנסה הפנויה של משקי הבית.

הסיכון הנשקף מירידות חדות במחירי הדירות נובע מכך שהבנקים מתאפיינים בחשיפה גבוהה למשכנתאות ולאשראי לענף הבינוי והנדל"ן, כמו גם לאשראי הצרכני, המתואם עם סוגי אשראי אלו. ירידה חדה במחירי הנכסים עלולה להתגלגל לצמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע בכלכלת ישראל כולה. פגיעה כזאת עלולה להקשות על לווי המשכנתאות לעמוד בהחזרי המשכנתא או למכור את הנכסים כדי להתגבר על קושי בהחזר.

העלייה שחלה בשנים האחרונות במחירי הדירות התרחשה בד בבד עם הירידה בתשואות ארוכות הטווח ובריבית על המשכנתאות. התשואה על דירה ממשיכה לרדת, ולראשונה היא ירדה מתחת ל-3%; במקביל המשיכה התשואה על אג"ח ממשלתיות לרדת בקצב מהיר יותר. כתוצאה מכך גדל הפער בין התשואה מהחזקת דירה לתשואה מאג"ח ממשלתיות. מנגד, הריבית על המשכנתאות עלתה לאחרונה, והיא תפעל למיתון הלחץ על מחירי הדירות.