תכירו. עמדות חייבות בדיווח בענף הנדל"ן

יחידת דיור להשכרה | צילום: רפי לצטר, פלאש 90

רשות המסים מחזקת את ההרתעה על ידי קביעת חובת דיווח על עמדות מסוימות בהן נוקט הנישום. חובה זו "מדליקה את הפרוז'קטור" על פעולות הנישום ולא מאפשרת לו להתחבא מאחורי דוחות המס.

בפילוסופיה המודרנית של דיני המס נהוג לטעון, כי מערכת מיסוי אפקטיבית אינה צריכה להשקיע מאמצים ותקציבים גדולים בענף השומה דווקא (פקידי מס שעורכים שומות לנישומים), אלא במערכת ההרתעה והאכיפה.

בגישה זו, כל עוד רשות המסים – ולא משנה של איזו מדינה – תיתפס בעיני ציבור הנישומים כרופסת וחלשה, כך תקטן חובת הציות למס אצל הקהל הרחב. לעומת זאת, רשות מסים תוקפנית וקפדנית, משיגה הרבה מיעדי הגביה שלה עקב ציות גבוה לתשלום מסים, הנובע (לצד אזרחות טובה וכו') מפחד אימת הדין במקרה שהנישום ייתפס בקלונו.

בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי תפיסה ברשות המסים בישראל. לצד מלחמה בהון השחור ועדכון דיני המס לתקופה המודרנית בה אנו חיים, רשות המסים מנסה להגביר גם את אכיפת דיני המס ואת ההרתעה לתשלומו. כחלק מתפיסה זו, תוקנו דיני המס המחייבים הגשת דוחות.

החל משנת 2017, יש לרשות המסים סמכות לחייב נישומים רק "להודיע" בטופס מיוחד, על פעולות מסוימות שהם ביצעו. חובת הדיווח אינה אומרת דבר וחצי דבר על חבות המס של הנישום. אולם הרציונאל מאחורי חובת הדיווח הוא שאם הנישום ידליק את הפרוז'קטור על פעולות מסוימות שהוא מבצע, עצם הדיווח על הפעולות, יגרום לו שלא לבצע אותן.

מסתבר שנישומים רבים מנצלים את מערכת הדיווח המסורבלת הקיימת כיום ל"החבאת" פעולות שהם יודעים שרשות המסים מתנגדת אליהן. "שיטת מצליח" זו מנצלת את עודף האינפורמציה המוגש לרשות המסים.

מאידך, רשות המסים מחויבת להודיע בכל שנה מה הן הפעולות החייבות בדיווח. הטענה כלפי רשות המסים היא, שהיא מכניסה לרשימה זו פעולות לגיטימיות לחלוטין, עקב עמדה פרשנית מחמירה אותה היא נוקטת.

כך או כך, נפרט בקצרה את העמדות שפורסמו לשנה זו בתחום המע"מ, הרלוונטיות במיוחד לענף המקרקעין:

1. ניכוי מס תשומות בחברת אחזקות:

כידוע, אחד מעקרונות חוק מע"מ הוא "עיקרון ההקבלה". בהתאם לעיקרון זה, רק נישום המבצע עסקאות חייבות במס בשיעור מלא או בשיעור אפס, רשאי לנכות תשומות. חברות אחזקה, ברוב המקרים, אינן מבצעות עסקאות החייבות במס. הן "מתפרנסות" מקבלת דיבידנדים מחברות הקבוצה ומרווחי הון.

גם אם קיימת פעילות ניהול לחברות הקבוצה, היא טפלה לעיקר = השקעה בהון. לכן קיים סימן שאלה לגבי הזכאות של חברות אחזקה לנכות תשומות. ברירת המחדל המינימאלית בתקנות מע"מ, קובעת אפשרות לנכות 25% מהתשומות בלבד, אולם מרבית הנישומים מנכים שיעורים גבוהים הרבה יותר. בהתאם לעמדה שפורסמה ניכוי התשומות בידי חברת אחזקות יהיה כדלקמן:

א) בגין תשומות כלליות, שלא ניתן "לצבוע" אותן לעסקאות חייבות או פטורות, ניתן לנכות 25% מהתשומות בלבד.

ב) בגין תשומות ישירות המשמשות לעסקאות חייבות, ניתן לנכות רק 2/3 מהתשומות בלבד(!!).

ג) בגין תשומות ישירת המשמשות לעסקאות פטורות או שאינן משמשות בעסקאות כלל, לא ניתן לנכות תשומות בכלל.

מובן כי רשות המסים מציגה עמדה מחמירה ביותר, שמי שלא עומד בה יהיה חייב בדיווח.

2. אי תחולת הפטור ממע"מ לפי סעיף 31(1) לחוק להשכרה לחבר בני אדם:

כידוע, סעיף 31(1) לחוק מע"מ קובע, כי השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים (ושאינה למלונאות) פטורה ממע"מ. החוק אינו מגביל את הפטור ממע"מ לזהות השוכר. הוא רק קובע את הפטור לפי מטרת העסקה: למטרות מגורים.

יחד עם זאת, רשות המסים קבעה, כי אם השוכר הוא חבר בני אדם, תחול חובת דיווח. עמדת רשות המסים מנוגדת ללשון החוק. לא רק זו, לפעמים חבר בני אדם מהווה רק צינור לשם שימוש בשכירות למגורי יחיד.

לדוגמא: ישנן חברות זרות המביאות עובדים מסוימים לצורכי עבודה בישראל (למשל מומחי חוץ). משכירים בישראל מפחדים להשכיר דירה ליחיד זר. ולכן החברה הזרה היא ש"שוכרת" עבורו את הדירה באופן טכני, אולם ברור שהיא מהווה רק צינור. בהתאם למסמך העמדות החייבות בדיווח, גם סיטואציה זו חייבת בדיווח.

3. איסור ניכוי מס תשומות ברכישת דירת מגורים ע"י חברה והשכרתה למגורים:

בהתאם לעיקרון ההקבלה עליו כתבנו מעלה בהרחבה, אם השכרה למגורים היא עסקה פטורה ממס, הרי שלא ניתן לנכות את התשומות הקשורות ברכישת הנכס. שכן, כאמור, תשומות ניתן לנכות רק בגין עסקה חייבת במס.

ישנם מקרים בהם עוסק מורשה רוכש נכס מאדם פרטי. במקרים כאלה, על הרוכש (העוסק המורשה) להנפיק חשבונית מס עצמית. משמעותה של חשבונית מס עצמית היא חבות מס לא אפקטיבית, שכן העוסק המורשה גם מחייב את עצמו במע"מ וגם יכול לנכות את התשומות. פעולה זו חסרת כל משמעות תזרימית.

יחד עם זאת, עמדת מע"מ מחדדת את הסוגיה כי חשבונית עצמית בגין רכישת נכס שהעסקאות בגינו צפויות להיות פטורות – אינו ניתן לניכוי. וכך, חברה המסווגת כעוסק מורשה הרוכשת דירת מגורים מאדם פרטי, לשם השכרתו, מבצעת למעשה עסקה של רכישת נכס נדל"ן המשמש לעסקאות פטורות, ולכן לא ניתן לנכות את התשומות – הגם שהן יצאו על-פי חשבונית עצמית.

אם כן, רשות המסים נצלה את שינוי החקיקה המאפשר לה לקבוע עסקאות החייבות בדיווח, לקביעת "רף" עמדות קיצוני במיוחד.