האוצר: קיפאון במכירת דירות חדשות; "כמו בתקופת מע"מ אפס"

עודפי מחיר למשתכן | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90

התקררות נוספת בשוק הנדל"ן: "סך העסקאות בחודש פברואר עמד על 8.8 אלף דירות, ירידה של 9 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם", כך עולה מדו"ח שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר. מאז אוגוסט 2015, רק בחודשים בהם חלו חגי תשרי נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות.

לפי הדוח, נמשכת, ואף מעמיקה, המגמה של ירידה חדה ברכישת דירות חדשות. בניכוי "מחיר למשתכן" נמכרו בפברואר 1.8 אלף דירות בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוגוסט 2014, שעמד בצל ההמתנה לתכנית מע"מ אפס.

בנוסף, משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש פברואר ירד לשיעור של 16 אחוזים בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז רמת השפל ההיסטורית שנרשמה ביולי 2015, מיד לאחר הכבדת מס הרכישה על המשקיעים.

37 דירות להשקעה נרכשו באזור השפלה

ניתוח הממצאים מלמד כי הרמה הנמוכה בסך העסקאות מוסברת בהמשך המגמה של ירידה חדה ברכישת דירות חדשות, כאשר לכך התווספה ירידה של 7 אחוזים ברכישת דירות יד שניה, זאת לאחר רמה גבוהה יחסית של עסקאות שנרשמה בפלח שוק זה בחודשיים הקודמים.

מכירת דירות חדשות הסתכמה בחודש פברואר ב-1.9 אלף דירות, ירידה של 16 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם, בהמשך לירידה בשיעור דומה בחודש ינואר.

בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, העמיקה הירידה במכירות הקבלנים, כאשר זו הגיעה לירידה של 33 אחוזים. בניכוי מכירות "מחיר למשתכן" הסתכמו מכירות הקבלנים בחודש פברואר בפחות מ-1.8 אלף דירות.

בהקשר זה מציינים באוצר כי בניגוד לתכנית מע"מ אפס, שבסופו של דבר לא יצאה לפועל, המכירות במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" כבר מתבצעות בפועל מאז אפריל 2016, כאשר עד עתה נחתמו 3.2 אלף עסקאות במסגרת תכנית זו. בחודשים הקרובים צפויה האצה במכירות אלו.

הירידה ברכישת דירות חדשות הקיפה את כל האזורים, כאשר היא בולטת במיוחד באזור רחובות ובאזור המרכז. כך, באזור רחובות, הכולל את ערי השפלה, נרכשו בחודש פברואר 212 דירות חדשות בלבד, ירידה של 50 אחוזים בהשוואה לפברואר אשתקד ואחת הרמות החודשיות הנמוכות ביותר שנרשמו באזור זה בהשוואה היסטורית.

ניתוח הממצאים מלמד על ירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה, סביר להניח על רקע ההמתנה להמשך המכירות המתוכננות במסגרת "מחיר למשתכן" במספר ישובים באזור זה, בפרט בראשל"צ. באזור המרכז נרכשו בחודש פברואר 260 דירות חדשות, ירידה של 44 אחוזים בהשוואה לפברואר אשתקד.

ניתוח הממצאים מלמד כי באזור זה, מעבר לירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים, נרשמה בפברואר האחרון רמת שפל ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים, כאשר אלו הסתכמו ב-37 דירות בלבד. בולטת במיוחד ירידה חדה ברכישות אלו בראש העין ובר"ג.

המשקיעים בורחים מהשוק

משקל המשקיעים בסך העסקאות בחודש פברואר ירד לשיעור של 16 אחוזים בלבד, הרמה הנמוכה ביותר מאז יולי 2015, מיד לאחר הכבדת מס הרכישה על המשקיעים. במונחים כמותיים הסתכמו רכישות המשקיעים בחודש פברואר ב- 1.5 אלף דירות, ירידה של 15 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם וירידה חדה של 30 אחוזים בהשוואה לפברואר אשתקד.

בדומה לחודשים הקודמים, פלח השוק של הדירות החדשות מוביל את הירידה ברכישות המשקיעים. סך הדירות החדשות שרכשו המשקיעים בחודש פברואר עמד על 293 דירות בלבד, ירידה של 25 אחוזים בהשוואה לינואר וירידה חדה של 50 אחוזים בהשוואה לפברואר אשתקד.

בפלח השוק של דירות יד שניה, בו נרשמה יציבות ברכישות המשקיעים בחודשים הקודמים, נרשמה ירידה בשיעור של 9 אחוזים בהשוואה לינואר, וירידה של 12 אחוזים בהשוואה לפברואר אשתקד.

פילוח רכישות המשקיעים בחודש פברואר, בין מי שעבורם הדירה הנרכשת מגדירה אותם כ"מרובי נכסים" (דהיינו היתה בבעלותם כבר לפחות דירה אחת להשקעה טרם הרכישה הנוכחית), לבין משקיעים "רגילים", מלמד כי לא חל שינוי במשקל מרובי הנכסים ברכישות אלו בהשוואה לחודש הקודם – לפיכך, סביר להניח כי הירידה החדה שנרשמה ברכישות המשקיעים בחודש פברואר מיוחסת למשתנים אחרים (כגון ריבית המשכנתאות וציפיות המשקיעים) ולאו דווקא לכניסתו לתוקף של חוק מס דירה שלישית.

הזוגות הצעירים לא ממהרים לקנות ממשקיעים

כחמישית ממכירות המשקיעים בוצעו ע"י מי שהינם "מרובי נכסים" (בעלי שלוש דירות או יותר). בדוח נכתב כי חלק מ"מרובי הנכסים" כבר שילמו את מס השבח בו התחייבו בגין מכירת הדירה, ובמקביל הגישו בקשה למענק בגין תשלום זה, זאת בהתאם לחוק מס דירה שלישית. גובה המס הממוצע בו התחייבו מבקשי המענק עמד על 42.7 אלף ₪ והמס החציוני עמד על 36 אלף ₪.

באוצר מציינים כי ערכים אלו גבוהים ב- 25 אחוזים ו- 60 אחוזים מהערכים המקבילים בקרב כלל המשקיעים שמכרו דירות בחודשים ינואר-פברואר 2017. לפיכך, יתכן ומתן המענק היווה תמריץ עבור אותם "מרובי נכסים" למכור את דירתם.

השכר הממוצע למשק בית של מרובי נכסים שביקשו מענק בגין מס השבח שהתחייבו בו בעת מכירת הדירה עומד על 32.8 אלף ₪ ברוטו לחודש. רמות שכר אלו גבוהות משמעותית מאשר בקרב כלל משקי הבית באוכלוסייה, אם כי יש לציין כי פערי השכר נובעים בחלקם מהרכב גילאים שונה.

כ- 44 אחוזים מהדירות שמכרו משקיעים נרכשו ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה, גידול של שתי נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם, וגידול של 9 נקודות אחוז בהשוואה לפברואר אשתקד. גידול במשקל הזוגות הצעירים ברכישות אלו בולט במיוחד באזור המרכז. מנגד, באזור רחובות נרשמה ירידה במשקלם של הזוגות הצעירים ברכישות אלו, כאשר נתח גדול יותר ממכירות המשקיעים באזור זה הינו למשפרי דיור.

סביר להניח כי בדומה לירידה החדה שנרשמה ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים באזור זה, על רקע המתנתם למכירות במסגרת "מחיר למשתכן" בראשל"צ בחודשים קרובים, היתה לכך גם השפעה על הירידה ברכישת דירות יד שניה על ידם.

רכישת דירות ע"י מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה רשמה ירידה של 10 אחוזים בהשוואה לחודש הקודם. ירידות אלו הקיפו את כל האזורים, למעט אזור ירושלים ואזור נצרת, בהם נמכרו דירות במהלך החודש במסגרת "מחיר למשתכן".