מחאה ושכרה • חוק שכירות הוגנת מעגן את המובן מאליו

צילומים: נתי שוחט, הדס פרוש, מרים אלסטר, יוסי זמיר | פלאש 90

בלי ששמנו לב "חוק שכירות הוגנת" צלח השבוע את הקריאה הראשונה בכנסת. החוק יעבור בקרוב לקריאה שנייה ושלישית וטרם נחקק סופית, אולם את המשוכה הקשה ביותר כבר צלח. במציאות בה מרבית הזוגות הצעירים הפכו לשוכרים בעל כורחם, החוק הזה שמסדיר את מערכת היחסים בין שוכר ומשכיר, ומגדיר מהי דירה ראויה למגורים, הוא ככל הנראה מהפכה צרכנית.

כולנו מכירים את הוויכוחים הבלתי נגמרים בין השוכרים למשכירים על מי יתקן את המזגן או את דוד השמש ששבתו לפתע, מי ישלם למתווך ולמה לשלם שלושה חודשים מראש. חילוקי הדעות הלו מפרנסים את בתי הדין ברחבי הארץ ולהבדיל גם את בתי המשפט.

החוק שעתיד להיחקק בקרוב עושה סדר במרבית הבאגים שקיימים בשוק. עם זאת סעיף אחד בולט בהיעדרו. מדובר בסעיף שמסדיר את יכולתו של המשכיר לייקר את סכום השכירות משנה לשנה. סעיף זה היה קיים במתכונת הראשונית של הצעת החוק אך לא קיים במתכונתו הסופית בשל לחצים שהופעלו על חברי הכנסת.

רוצים להישאר מעודכנים? הצטרפו ל'ביזנעס' בפייסבוק

הנה סעיפי החוק שאמור לצמצם למינימום את החיכוכים המיותרים בין שוכרים ומשכירים.

על מה חל החוק ?

החוק חל על כל החוזים הרגילים בחוזה שכירות למגורים ומוחרגים ממנו מקרים מיוחדים, כגון: שכירות דירה למטרת נופש או דירה במעונות סטודנטים; שכירות בבית דיור מוגן או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה; דירות יוקרה שדמי השכירות שלהן עולים על 20,000 שקל בחודש, או על קרובי משפחה. כמו כן, ההסדר לא יחול על שכירויות קצרות משלושה חודשים ועל שכירויות ארוכות מעשר שנים בהן השוכר הוא למעשה 'מעין בעלים' בדירה המושכרת.

צורת ותוכן חוזה שכירות למגורים 

חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי שני הצדדים והעתק ממנו יימסר לכל אחד מהם. החוזה יכלול בין השאר פרטים מהותיים כמו פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות, פגמים בדירה ועוד.

דירה ראויה למגורים

המשכיר יחויב למסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים. כולנו מכירי את דירות ה"סלח לי" הזעירות או את דירות המחסנים נטולי האור והאוויר. לעניין זה, נקבעו בתוספת להצעת החוק תנאים בסיסיים שבהיעדרם הדירה אינה ראויה למגורים, כדוגמת קיומה של מערכת נקזים, מערכת חשמל ופתחי אוורור. במצב זה השוכר יוכל לבטל את החוזה בכל עת.

תיקון פגמים וליקויים 

עוד מוקש שפורק. בשכירות למגורים, המשכיר יחויב כלפי השוכר לתקן את כל הפגמים בדירה, אלא אם כן מדובר על פגמים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר בדירה של השוכר, שאז השוכר יהיה אחראי על תיקון הפגם. המשכיר יתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר.

תשלומים בהם נושא השוכר

על פי החוק החדש השוכר יישא בתשלומים המפורטים: מסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה), תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים (מים, חשמל, גז) ותשלומים לוועד בית משותף. עוד מוצע לקבוע סוגי תשלומים בהם, בין השאר, יישא המשכיר, ובכלל זה: תשלום המיועד לרכישה או לשדרוג של מערכות או מתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר. תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי כמו שכר טרחה של עורך דין או מתווך שעבד עבור המשכיר.

בטוחות ומימושן

הצעת החוק מגבילה את גובה סכום הבטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר שהמשכיר רשאי לבקש, ונקבעים תנאים למימוש הבטוחות והוראות לעניין אופן מימושן. המשכיר יהיה ראשי לפעול למימוש הבטוחות רק אם השוכר לא העביר את התשלומים המפורטים לעיל (בסעיף הקודם) בזמן, או במקרה שהשוכר לא פינה את הדירה במועד המוסכם או לא שילם על נזקים אותם אמור היה לתקן. עם זאת, בחוק נכתב כי המשכיר יודיע לשוכר "זמן סביר מראש" טרם מימוש הבטוחות כדי לאפשר לשוכר לתקן את הדרוש תיקון.

תיקון פגמים בדירה

מדובר באחד הסעיפים הנפיצים ביותר. כפי שהקדמנו, המחלוקות בעניינים האלו מגיעות כמעט תמיד לבתי הדין ולהבדיל לבתי המשפט. בחוק נכתב כי "השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה המושכרת שהוא קל ערך וניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע". הכוונה לפגמים שהם בגדר זוטי דברים, ואין הצדקה להטריד את המשכיר בדרישה לתיקונם. בנוסף, השוכר יתקן על חשבונו כל ליקוי אחר שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת.

למעט שני דברים אלו (ליקויים קלים או נזק שנגרם בשל שימוש בלתי סביר), המשכיר יהיה מחויב כלפי השוכר לתקן את הפגמים בדירה, גם אם הוסכם בין הצדדים אחרת או היה מקובל אחרת באותן נסיבות. בעניין זה נכתב בהצעת החוק כי התיקון מצד המשכיר יהיה תוך זמין סביר ולא יאוחר מ–30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר. לגבי פגם שתיקונו דחוף, קרי, פגם שאינו מאפשר מגורים באופן סביר, "על המשכיר לתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה לכך".

שינויים בדירה

לפי המוצע, השוכר יהיה רשאי לבצע שינויים במושכר אך ורק אם קיבל את הסכמת המשכיר לכך. לגבי השבת המושכר – כאשר השינויים נעשו בהסכמת המשכיר – השוכר יהיה זכאי לבחור בין השבת המושכר עם השינויים בלי לזכות בתמורה בעד השינויים שביצע, לבין השבת המושכר לאחר השבתו למצבו טרם השינויים; כשהשינויים נעשו שלא בהסכמת המשכיר – הכלל הוא כי השוכר ישיב את המושכר למצבו טרם השינויים אם המשכיר דרש זאת.

סיום השכירות

לפי הצעת החוק אם לא הוסכם על תקופת השכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד יהיה רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר.

לסיכום:

אין ספק כי במציאות עדיין יהיו חילוקי דעות בין שוכרים למשכירים, אולם החוק הזה מסיר מוקשים רבים. שיהיה לכולכם יישוב טוב!