אקסלנס: ללא גידול בהתחלות הבנייה לא נראה ירידות מחירים

יניב חברון. צילום: יח"צ

יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות 'אקסלנס', טוען כי הרמה הנמוכה של התחלות הבנייה ברבעונים האחרונים מעיבה על ההצלחות של האוצר בתחום הדירות. חברון מעריך כי "הבעיה המרכזית המסתמנת כרגע היא העובדה שבמשרד האוצר מתקשים לנצל את הקיפאון הנוכחי בשוק להגדלת היצע הדירות למגורים בצורה משמעותית. נכון להיום עומדת כמות התחלות הבנייה השנתית ברמה של 50,329 התחלות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של שנת 2015".

לדבריו "עם כל הכבוד לעלייה בשנתיים האחרונות בכמות התחלות הבנייה, זו עדיין אינה מספיקה על מנת לענות על הביקושים הכבושים בשוק. הקיפאון וההצלחה היחסית של האוצר בשינוי ציפיות מבקשי הדיור בנוגע להתפתחות המחירים בהחלט ראויים להערכה, בייחוד לאחר עשר שנים של עליות מחירים בלתי פוסקות. מצד שני, ללא פעולה מקבילה להגברה מאסיבית של כמות התחלות הבנייה בישראל, לרמות גבוהות מאלה הקיימות כיום בשוק, כל פעולות האוצר יהוו בגדר 'פלסטר על פצע פתוח'".

חברון מנתח בסקירתו השבועית את מצבו של שוק הדיור בישראל. "שוק הדיור בישראל קפוא – התחלות הבנייה מידרדרות זה רבעון שני ברציפות. עם זאת, הרבעון הראשון עודכן מחדש כלפי מעלה ומעניין לראות האם עדכון כזה יהיה גם עבור הרבעון השני. הבעיה היא שגם אחרי העדכון כלפי מעלה של התחלות הבנייה, וגם אם התחלות הבנייה יגיעו לרמה שנתית של 50 אלף ויותר ב-12 החודשים הקרובים (ובכלל לא בטוח שיגיעו לשם), נתוני הלמ"ס השנה מראים כי משקי הבית בישראל גדלים בכ-50 אלף ולא בכ-40 אלף כפי שפורסם בעשור האחרון. לדברי חברון, "המשק מתקשה לספק את הביקוש הצבור של 100 אלף דירות ואולי הרבה יותר שנוצר פה בעשור האחרון".

חברון אומר כי "לפחות לפי הפרסומים, נראה שבמקום שיתוף פעולה בין האוצר לקבלנים שאמור להביא לגידול בהיצע, מתפתחת לה מעין מלחמה סמויה של אינטרסים שונים. בעוד שבאוצר מנסים לאותת על ירידת מחירים, הקבלנים עומדים על כך שאין ירידת מחירים ברוב האזורים בארץ, מעין איתות לרוכשים שאין מה להמתין, כי ירידת מחירים לא ממש תהיה פה. כלומר, באופן מאוד אירוני, הצהרות האוצר על ירידת מחירים, גם אם יש כזו בפועל וגם אם לא, תוביל בסופו של דבר לקיפאון בשוק הדיור שכן אנשים יצפו שהמגמה של ירידת מחירים תימשך. הבעיה היא שציפייה שכזו תוביל לבלימה של הבנייה ושוב חזרה לאותו מחסור בהיצע".

חברון מציין כי "המגמה הכי ברורה בינתיים בשוק הדיור היא שמספר המשקיעים ירד בצורה משמעותית לעומת השנים הקודמות ובכל זאת נותר ברמה של כ-20% מהרכישות. הגדלת מס הרכישה והמגבלות על המשכנתאות, פגעו אומנם בכדאיות ההשקעה בדירה, ובכל זאת נראה כי הטבת המיסוי ויציבות המחירים גוברים על כולם. מס דירה שלישית היה אולי היחיד שיכול היה להוציא את המשקיעים מהמשוואה".