אשדוד תחילה? לראשונה מזה עשור נעצרה עליית המחירים

צילומים: AlinaAme, Michael Egenburg | שאטרסטוק. משה שי, חן ליאופולד | פלאש 90

"ירידה? זה לא הייתי אומר. אבל אני מסכים בהחלט עם הקביעה לפיה אנו עדים סוף סוף למגמה של האטה, אם לא עצירה כמעט מוחלטת, ברכישת דירות באשדוד". את המילים הללו אנו שומעים, במלוא הזהירות הנדרשת כמובן, מפיו של אחד מהמתווכים הבכירים באשדוד.

"זה נכון. משהו מתרחש", טוען מתווך נוסף באשדוד, "יש עצירה, האטה, לא משנה איך נקרא לה, והתוצאה היא שמחירים יורדים. אין כאן משחקים: אם יש האטה – הקונים מנצלים זאת מיד והם לא 'חוטפים' את הדירות במחירים היקרים. עם זאת,  לפני שכחלון מנכס לעצמו את ההישג והוא מבקש לקטוף את המחמאות, כדי שיידע שאין לו כל קשר לזה".

אז מה כן תרם לדעתך למגמה, שלא משנה איך נקרא לה, אבל היא מעידה על שינוי?

"כמה גורמים, אך בעיקר הבנקים וכן, יש עוד מישהו. קוראים לו דורון חזן", הוא עונה.

ב'אשדוד בכותרות' פורסמה השבוע כתבה מקיפה בעניין המחירים באזורים החרדיים באשדוד, ואנו מצוטטים כאן קטעים מהכתבה שמנתחת אחד על אחד את אזורי הביקוש הגדולים בציבור החרדי, שחווים כעת מיתון עד ירידת מחירים לראשונה מזה עשור.

מבול של דירות תמ"א

דורון חזן, מהנדס העיר, ניער את האבק במינהל ההנדסה בעיריית אשדוד ובהשראתו מקודמות תוכניות בניה שקודם לכן נחו במשך שנים – ועתה הן מנוערות מהאבק ומתקדמות בשטח בהליך מואץ. "העיר כולה, אך בעיקר הרבעים הוותיקים, הפכה לאתר בניה אחד גדול" אומר אחד מיזמי הנדל"ן המובילים. "תוכניות של תמ"א ואפילו 'פינוי בינוי' ששקטו על השמרים במשך שנים, יוצאות היום לפועל והן מבוצעות בשטח הלכה למעשה. מי שמרוויח מכך היא קופת העירייה שנהנית היום מאגרות בניה גבוהות, וזה לאחר שנים שבהן העירייה כמעט ולא התבססה על הכנסות בנייה, פשוט משום שכמעט ולא בוצעה בעיר – שמיצתה את עתודות הבניה שלה – כל בניה חדשה כמעט".

העירייה מרוויחה, אך גם התושבים. החשבון פשוט מאד: אם עד לפני שנה שנתיים לא היו כמעט דירות חדשות בהישג יד, כעת אנו מדברים על מפה שונה לחלוטין. ברובע ו' לבדו מוצעות כיום לא פחות מ-150 דירות חדשות, שאמורות לקום בקומות הגבוהות (ובקומות הקרקע), וזה ברובע ו'. ברבעים הוותיקים הנוספים התמונה פחות או יותר דומה כאשר בסך הכללי מדובר על 500 דירות שאמורות לקום בעיר במהלך השנה הקרובה בלבד. ובשביל עיר שעד כה לא ידעה מה היא בנייה חדשה – 500 דירות חדשות שמוזרמות לשוק, מצליחות להפוך לגורם 'שובר שוויון'.

קשה להאמין, אבל כבר עכשיו נמצאות במינהל ההנדסה יותר מ-1,300 דירות שמחכות להיתר, ואנחנו מדברים רק על הרבעים החרדיים. כשדירות רבות מוזרמות לשוק שבמשך שנים סבל מקיפאון, ודאי שמשהו קורה.

הבנקים אשמים בהכל

עם זאת, המתווכים שעמם אנו משוחחים לא תולים את השינוי רק בדירות התמ"א, מה שבעיקר גרם לשינוי הם הבנקים. "הבנקים מקשיחים מאד את התנאים לקבלת משכנתא. התופעה הזו החלה לפני כחצי שנה אך אז הסבירו בבנקים שהם ניצלו את מלאי המשכנתאות ובשנת הכספים 2017 נהיה עדים להקלה בתחום. אבל 2017 החלה, ומה שמתברר, שאם יש שינוי – אזי מדובר בשינוי לרעה. התנאים הוקשחו עוד יותר והיום קשה, קשה מאד, להוציא משכנתא על נכס", מסביר אחד המתווכים.

הסיבות לכך הן, ראשית נהלי בנק ישראל שמקשיחים את התנאים, אך גם אירוע שהתרחש באשדוד לפני מספר חודשים במסגרתו נמצא שהיו יועצי משכנתאות שהערימו על הבנקים. כתוצאה מכך פועלים היום הבנקים תחת עין בוחנת כשכל תיק שמועבר לבדיקה דקדקנית תחת זכוכית מגדלת. "אכן, מרבית התיקים שאני מגיש חוזרים עם תשובות שליליות" אומר לנו בעוגמה רבה, אחד מיועצי המשכנתאות המוכרים בתחום.

מי שמושפע מכך הם בעיקר המשקיעים כשהם אלה שגרמו לעליית המחירים. אך הדבר פוגע הרבה יותר בזוגות הצעירים שנדרשים לספק הוכחות יכולת – וכאשר מדובר בזוג צעיר שלא יכול להציג תלושים מסודרים, הוא אינו מנסה כלל להגיש בקשה למשכנתא. אם כבר, הם יכולים לחשוב על רכישת דירה בערים רחוקות שם המחירים זולים יותר והמשכנתא תהיה בהתאם. אך לקבל משכנתא גבוהה של קרוב למיליון שקל – כשזה הסכום שדרוש לצורך רכישת דירה באשדוד, זה כבר הפך למשימה בלתי אפשרית.

ואם נחזור לדבר על המשקיעים. אלה שבעבר יכלו לרכוש דירה כשהם נדרשים לדאוג למימון של 90% משכנתא, נדרשים היום להוכיח יכולות שמרביתם לא מסוגלים להן. ובמצב הזה, אין פלא שהשוק משותק. "לא להאמין" מגדיר זאת המתווך שעמו פתחנו את הכתבה, "דירה שבעבר הייתה 'נחטפת' ביום, נמצאת אצלי חודש ואין לה קונה. זו תופעה שלא זכורה לי".

"הבנקים בהחלט משפיעים. יש כיום תופעה שלא הייתה בעבר: עסקאות 'מתפוצצות' אחרי שכבר נחתם הסכם זיכרון דברים. לקוח רוצה לקנות דירה, אך לאחר שהוא מקבל סירוב מהבנק, הוא נאלץ לסגת. במצב כזה, המוכר מנסה להוריד את הדירה בעוד 20 אלף שקל, זאת כשבעבר המחיר לא די שלא היה יורד, אלא אף היה עולה…".