הדירה לא יועדה למגורים, ומה עם המס?

פיצול דירות shutterstock

כידוע, חוק מיסוי מקרקעין מתייחס בצורה מיוחדת – לטוב או למוטב – בכל הנוגע למיסוי "דירת מגורים", לעומת כל נכס נדל"ן אחר שנמכר בישראל.

כך, מס הרכישה המוטל על "דירת מגורים" יחידה, עשוי להיות בשיעורים נמוכים מאלה הקבועים לכל נכס אחר, ואילו מס רכישה המוטל על דירת מגורים שאינה יחידה הינו בשיעור גבוה יותר ממס הרכישה ה"רגיל". 

גם במס השבח תהום פעורה בין המס המוטל על "דירת מגורים מזכה" לבין מס השבח המוטל על כל נכס אחר. שכן מכירת 'דירת מגורים מזכה' שנרכשה לפני שנת 2014 תזכה בהטבת מס משמעותית (פטור ממס בגין חלק מהשבח הריאלי המחושב מיום רכישת הנכס ועד ליום 01/01/2014) לא כל שכן שהפטור ה"אמיתי" (שאינו מהווה רק דחיית מס) הכמעט יחידי בחוק מוענק תחת תנאים שונים למוכר של "דירת מגורים מזכה". 

בהכירו את המחוקק הישראלי, הקורא לא יתפלא לגלות, כי בחוק מיסוי מקרקעין יש הגדרה אחת כללית למונח "דירת מגורים", המשמשת כיסוד להגדרה אחרת למונח "דירת מגורים מזכה" – והכל לצורכי משטר מס השבח, ולעומת זאת, סעיף 9 לחוק כולל הגדרה אחרת ושונה למונח "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה בלבד. 

אלא שמוזר לגלות כי חוק מיסוי מקרקעין לא הסדיר במסגרת כל הוראה את המונח "דירה" – וזאת אף לא בדרך של פניה לחוקים אחרים רלוונטיים שמהם ניתן ללמוד על הגדרת מונח זה.

חוסר בהירות בהגדרת המונח "דירה" בחוק, הוא שעומד ביסוד המחלוקת השוררת בתקופה האחרונה בין שופטי וועדת ערר מס שבח, בבחינת סוגיית הזכות של נישום לקבל הקלה במס שבח (פטור של דירה יחידה או זכאות לליניאריות מיוחדת) במכירת דירת מגורים המשמשת למגורים, אולם ייעודה התכנוני אינו מגורים. 

עסקינן בכל אותן דירות המשמשות במשך שנים ארוכות את בעליהן לצורכי מגורים (בין של המוכר עצמו ובין אם מדובר בדירה מושכרת), אולם נבירה בתיק התכנון של המבנה ילמד כי דירת המגורים כלל אינה מיועדת מבחינת דיני התכנון והבניה למגורים. לרוב, מדובר במחסנים / חניות / משרדים וכו', אשר הושמשו לפני שנים רבות על ידי מאן דהו לצורכי מגורים – חרף היעדר היתר בניה כדין. 

במשך שנים רבות דומה היה שאין כל מחלוקת כי דירות אלה זכאיות להיחשב כ"דירת מגורים" לעניין ההקלה במס שבח, שכן הגדרת המונח "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק כוללת לא רק דירה המיועדת למגורים, אלא גם דירה "המשמשת למגורים". כלומר – הייתה תמימות דעים כי נכס אשר אינו מיועד למגורים, אולם נעשה בו שימוש בפועל למגורים, עובר את "סף הכניסה" של הגדרת "דירת מגורים" לצורכי קבלת ההטבות במס שבח. 

והינה, לפני מספר חודשים, פורסם פסק הדין בעניין גיא (ו"ע 34577-08-17) בו קבעיה וועדת הערר, כי נישום אשר השמיש מחסן לצורכי מגורים, וחרף הליכים תכנוניים ופליליים שנקטה כנגדו הרשות המקומית, מכר את המחסן כדירת מגורים, אינו זכאי לקבלת הטבות מס השבח. (על הניתוח המלא של פסק הדין הקלק כאן).

אותו מקרה היה די קיצוני, שכן המוכר ביודעו את משמעות מעשיו (התכנונית והפלילית) עדיין טען כי הגדרת המונח "דירת מגורים" שבחוק חלה בעניינו. בפסק דין זה, דחתה וועדת הערר את טענות הנישום פה אחד, אולם מנימוקים שונים שלא באו לידי ביטוי מעשי. יו"ר הוועדה, כבור השופט הרי קירש ניתח את הוראות חוק מיסוי מקרקעין, ובהיעדר הגדרה למונח "דירה" בחוק, קבע כי מטעמי הרמוניזציה, יש לפרש את המונח "דירה" ככזו העומדת בדיני התכנון והבניה ובחוקי הרישוי. משכך, מחסן המשמש כדירה לא ייחשב לצורכי מיסוי מקרקעין כ"דירת מגורים". לעומת זאת חבר הוועדה ר"וח צבי פרידמן טען כי יש לדחות את טענות הנישום מהסיבה שאין זה ייתכן ש"יצא החוטא נשכר". לגישתו היעדר המונח "דירה" שבחוק מיסוי מקרקעין אינו יכול להוביל למסקנה כי יש לאמץ הגדרה תכנונית כלשהי – מה עוד שהמונח "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק מורה במפורש כי גם דירה שנעשה בה שימוש בפועל למגורים תיחשב כ"דירת מגורים". באופן דומה, חבר הוועדה רו"ח מיכה לזר אף הוא דחה את טענת הנישום, אולם מהטעם הפשוט שבהסכם המכר עצמו צויין כי הדירה אינה יכולה לשמש למגורים. 

במקרה "קיצוני" זה נימוקי חברי וועדת הערר "נבלעו" בתוצאתו הסופית והאופרטיבית של פסק הדין. 

אולם לפני מספר ימים, נדרשה אותה הוועדה לדון במקרה דומה-שונה, שאינו קיצוני בעובדותיו כלל וכלל. במקרה זה חילוקי הדעות שבין חברי הוועדה גרמו להיפוך התוצאה. 

חברי הוועדה לא חלקו על כך שמדובר במבנה שהיתר הבניה שלו ניתן בשנות ה- 40, ושהחל משנות ה- 50 נעשה שימוש ביחידה נשוא הערר, לצורכי מגורים. הוועדה שוכנעה כי לא ננקט כנגד המוכרים כל הליך תכנוני/רישויי/פלילי, ושהארנונה ששולמה בסיווג "מגורים". יותר מכך, הוכח בפני הוועדה כי לאורך כל השנים, החלפת הבעלות ביחידה על ידי מספר מוכרים ורוכשים תמיד סווגה על ידי רשות המסים כעסקה של דירת מגורים – וזאת אף כאשר המוכרים דנא רכשו את הדירה!