המחירים יעלו; המחירים יירדו – קבלו את התחזיות הסותרות

דירות חדשות | צילום אילוסטרציה: משה שי, פלאש 90

"במהלך השנה האחרונה החלה להיבנות מאסה משמעותית של דירות חדשות לבלימת הגאות במחירי הנדל"ן, כך שההסתברות להיפוך מגמה בשוק הנדל"ן עלתה מדרגה", כך כותב רפי גוזלן, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות איי.בי.איי (IBI) בסקירתו לקראת שנת 2017.

לדבריו, "העדר אלטרנטיבות השקעה בסביבת הריבית האפסית, דחפו משקיעים רבים לשוק הדיור, דבר ששיקף עלייה חדה בביקושים, וזאת מעבר לביקוש הקשיח הנובע מהגידול הדמוגרפי".

גוזלן מציין שעליית הריבית על המשכנתאות מהווה בהחלט גורם משמעותית להורדת מחירי הדירות: "תגובת שוק הנדל"ן למגורים לשינויים בריבית היא בפיגור של כ-2 רבעונים, כך שהיא צפויה לבוא לידי ביטוי במהלך 2017".

לגבי חוק מיסוי דירה שלישית, סבור גוזלן, "בשלב זה עדיין לא ברור אם יוטל בסופו של דבר מס על מחזיקי דירה שלישית ומעלה, אך גם אם מס זה לא יעבור במתכונתו הנוכחית סביר שהקו הפועל להקטנת פעילות המשקיעים יימשך. כמובן שבמידה ועליית התשואות בארה"ב תימשך, הדבר יאיץ את תהליך ירידת המחירים בשוק הנדל"ן למגורים".

נדרשת הגדלה של היצע הדירות

הכלכלן הראשי בבנק לאומי, גיל בפמן מציין את הנושא הריבית כנתון משמעותי אך למרות זאת הוא מסתייג: "מלאי הדירות הכולל עלה מתחילת השנה תוך צמצום מסוים בביקושים. זאת, בין היתר, על רקע עלייה מצטברת של 0.8% בריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד בחמשת החודשים האחרונים, לצד כוונות הממשלה להכביד את המיסוי על דירות להשקעה אולם, יש לציין שלמרות ההתמתנות, היקף המכירות של דירות חדשות נותר גבוה מהממוצע ארוך הטווח ומשקף עדיין רמה גבוהה של ביקושים לדירות" .

לדבריו, "בחינה של הנתונים לפי מחוזות מצביעה על שונות רבה בין אזורי הביקוש המובילים, תל אביב והמרכז, ליתר האזורים. בתל אביב חלה התרחבות בפער שבין הביקוש לבין ההיצע בשוק הדיור, התפתחות אשר מוסיפה לחצים לעליות מחירים.

באזור תל אביב חל גידול בכמות המבוקשת של דירות חדשות (הביקוש גדל), אולם במקביל, חלה ירידה קלה במלאי הדירות באזור זה (ההיצע הצטמצם). כלומר, הפער בין הביקוש להיצע בת"א התרחב ב-2016. עם זאת, ביתר האזורים (למעט אזור המרכז) חל צמצום משמעותי בפער בין הביקוש להיצע, בהובלת האזורים: חיפה, הדרום והצפון, ככל הנראה על רקע יוזמות הבנייה באזורים אלו. נציין כי באזור המרכז חלה גם כן ירידה בכמות המבוקשת של דירות חדשות תוך עלייה במלאי הדירות,אם כי, באופן מתון הרבה יותר"

לסיכום, מציין בפמן: "במבט קדימה, נציין כי הביקושים לדירות צפויים להישאר גבוהים יחסית גם בחודשים הקרובים ולהוסיף לחצים להמשך עליות מחירים, בין היתר, בשל המגמות הדמוגרפיות התומכות בעלייה של התווספות משקי בית חדשים וכן בשל הסביבה המאקרו כלכלית אשר תומכת במגמה.

"בכדי להוביל לשינוי מגמה במחירי הדיור בטווח הארוך יותר, נדרשת הגדלה של היצע הדירות גם באזורי הביקוש המובילים (תל אביב והמרכז), ובמקביל יש לפעול לחיזוק האטרקטיביות של אזורי הארץ למעט תל אביב והמרכז במטרה להביא להסטה של ביקושים מאזורי הביקוש המובילים ליתר האזורים".