כישלון ההתחדשות העירונית ישפיע לרעה על שוק הדיור

מתחם בנייה. אילוסטרציה. צילום: נתי שוחט | פלאש 90

משרד שמאות המקרקעין של ארז כהן, לשעבר יושב ראש לשכת שמאי המקרקעין, בדק לאחרונה את הסיבות האמיתיות לכישלון ההתחדשות העירונית. המסקנה מפתיעה.

לדברי כהן, הסיבה העיקרית לכך איננה הזנחה מכוונת של ממשלות ישראל לדורותיהן, אלא שתי סיבות שונות לחלוטין: האחת, נתק גמור בפועל בין מדיניות הממשלות לדורותיהן לבין התנהלות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה שהן בבחינת "מדינה בתוך מדינה". ועדות התכנון, מדגיש כהן, מונחות בדרך כלל על ידי אינטרסים מקומיים צרים, דוגמת לחץ של תושבים ותיקים לא לבצע התחדשות עירונית, יזמים הבונים פרויקטים חדשים ועוד.

הפתרון, אומר כהן, הוא משולב: ראשית להעניק דווקא הרבה יותר סמכויות לוועדות אלה מול הוועדות המחוזיות(!) ושנית, לתמרץ אותן מאוד באמצעות מענקים תקציביים משמעותיים לרשויות, קיצור ביורוקרטיה וכדומה, וזאת על מנת שמאות פרויקטים כאלה ש"קבורים בצנרת", ייצאו מן הכוח אל הפועל.

סיבה שנייה, מדגיש כהן, היא העובדה שאיש לא טרח לטפל במתחמי תעשייה ולוגיסטיקה ותיקים, הממוקמים במרכזי או מעטפת הערים הוותיקות וכוללים בסך הכל מיליוני מטרים רבועים. באותם מתחמים ניתן ואפשר בהחלט לקדם מאות אלפי(!) יחידות דיור ללא כל בעיה!

לסיכום, כהן סבור כי קיים פוטנציאל של קרוב למיליון יחידות דיור חדשות במסגרת התחדשות עירונית. "פוטנציאל זה, לצערי, מפוספס לחלוטין ומה שיקרה בשנים הקרובות, הוא שייווצר דיסוננס הולך וגדל בין רמות מחירים גבוהים מאוד באזורי הביקוש, זאת עקב המחסור והיעדר אפשרות מוחלט ליצר כ-100 אלף יחידות דיור חדשות לשנה ובסך הכל כשלוש מיליון דירות חדשות בעשרים וחמש השנים הקרובות!".

היזם יהודה הרציג, מנכ"ל קבוצת הרציג נדל"ן, חושב אחרת. לדבריו, "המחדל הגדול של ממשלות ישראל, כולל הממשלה הנוכחית הוא בכך שלא דחפו התחדשות עירונית מחוץ ל"מדינת תל אביב". הסיבה העיקרית לכך, כמובן, אומר הרציג, היא העובדה שהקרקע מחוץ לגוש דן ובמיוחד בפריפריה, שווה הרבה פחות, ואז ליזמים לא כדאי כלל לקדם התחדשות עירונית.

המדינה, מדגיש הרציג, יכלה בהחלט לפתור בעיה זו באמצעות ניוד זכויות ליזמים. דהיינו, יזם שירצה לבנות בפריפריה, יקבל בתמורה קרקע חלופית לבנייה בשכונות מצוקה באזור המרכז. "לדוגמה, יזם שיירצה, נניח, לבנות במרכז טבריה הוותיק, שנראה כיום כמו ה"קטקומבות" ברומא, יקבל בתמורה זכויות בנייה בשכונת הארגזים או בשכונת התקווה שבדרום תל אביב. באופן שכזה, תוכל המדינה להשיג בו זמנית שלוש מטרות: האחת, לייצר "יש מאין" מאות אלפי יחידות דיור חדשות. השנייה, לשקם ולשדרג את ערי הפריפריה. השלישית, לשקם ולשדרג את שכונות המצוקה במרכז הארץ".

"רק מהלך כזה", אומר הרציג, "יוכל להפוך את ההתחדשות העירונית מ"נישה" נקודתית למהלך לאומי כולל. אינני מזלזל כלל ועיקר בתמ"א 38 שגם החברה שבבעלותי מבצעת בגוש דן ובאזור השרון, אך שוק הדיור של מדינת ישראל לא בהכרח ייוושע מכך".