מוכרים היזהרו בדבריכם

מסירת מפתח | צילום אילוסטרציה: 1599686sv, שאטרסטוק

ברוב הסכמי המכר מציינים הצדדים, כי הנכס נמכר "as is" – במצבו הנוכחי, ועל הקונה לבדוק בעצמו, האם ישנם פגמים או בעיות בנכס, כמו בניה שלא על פי היתר, שטח הנכס במציאות לעומת מה שנמסר על ידי המוכר, בעיות באינסטלציה, רטיבות, תיקון או שיפוץ שנדרש בבניין וכדומה.

האם הדבר נכון?

בפסק דינו של בית המשפט העליון (ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס) נבחן סעיף 16 לחוק המכר התשכ"ח – 1968 (סעיף זה הינו קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו, גם בהתניה מפורשת) בו נקבע:

"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15"

בפסק הדין קובע כב' השופט סולברג כי סעיף 16 לחוק המכר, מעביר מן העולם את שיטת 'יזהר הקונה', שנהגה עד חקיקתו של חוק המכר. הואיל והסעיף אינו בר התניה ועקב העובדה שלמוכר ידיעה נרחבת ורבה יותר על הממכר מאשר לרוכש, חלה עליו חובה ליידע את הרוכש בכל ענין. כאשר אינו מיידע את הרוכש לגבי כל פגם בנכס, הרי שלקונה עומדת זכותו, בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה התשל"א – 1970) ולחוק המכר, הקובעים מספר תרופות אפשריות, מביטול ההסכם כולו ועד לניכוי ההוצאות לתיקון הפגם.

היקפה של חובת הגילוי החלה על המוכר בעקבות  פסק הדין, הינה גם כאשר ניתנה לקונה אפשרות לבדוק את הנכס טרם חתימת ההסכם, אך בחר שלא לבדוק בעצמו או על ידי בעל מקצוע, ולהסתמך על דברי המוכר, גם אז עדיין עומדת לו זכותו לפי סעיף 16 הנ"ל.

בפסק הדין נקבע, כי גם אי התאמה או פגם, שלדעתו של המוכר הינה שולית או בלתי חשובה, נכללת בהיקף חובת הגילוי.