מעל שליש מתזרים הקבלנים – מ'מחיר למשתכן'

מחיר למשתכן | צילום: יונתן זינדל פלאש 90

בחודש מרץ האחרון נרשמה יציבות מסויימת במספר העסקאות בענף הנדל"ן למגורים בהשוואה למרץ אשתקד, זאת לאחר העליה החדה יחסית שנרשמה בחודש הקודם. סך עסקאות בחודש זה  עמד על 9700, כאשר 1500 מתוכם אלו עסקאות שנרכשו בסבסוד ממשלתי. את הדברים הביא אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר המפרסם היום את סקירתו הכלכלית שבועית העוסקת בסקירת ענף הנדל"ן למגורים מרץ 2019.

כלומר, למרות שמדובר על עלייה של 7% בהשוואה למרץ אשתקד הרי שבניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי, אשר הגיעו בחודש מרץ לרמתן החודשית הגבוהה ביותר, נרשם קיפאון במספר העסקאות בשוק החופשי, כאשר אלו הסתכמו ב-8,100 דירות בלבד. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודשי מרץ בשוק החופשי בעשור האחרון.

סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי עמד בחודש מרץ על 1900 דירות, מדובר בעליה של 5% בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. אם נביט אל הפילוח גאוגרפי נמצא, כי עליה זו הושגה על רקע המשך המכירות המוגברות באזור חדרה (מבצע המכירות באור עקיבא רשם עליה של 156%), אף כי קצב גידול זה הואט. בניכוי אזור חדרה, ירדה מכירת הדירות החדשות בשוק החופשי ב-7%.

אם נמשיך את הניתוח הגיאוגרפי נגלה, כי אזורי ת"א והמרכז בולטים בשיעורים גבוהים של מכירת דירות במסגרת התחדשות עירונית (תמ"א 38 / פינוי בינוי) מסך הדירות החדשות הנמכרות בשוק החופשי. כללי מדובר בעלייה חדה של 32% שנרשמה במכירת דירות חדשות באזור ת"א בחודש מרץ והינה בהמשך לשיעורי גידול משמעותיים בחודשיים הראשונים של 2019.

ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול במכירות התרכז בפרויקטים של תמ"א 38/ פינוי-בינוי. כך, שבעוד שמכירות אלו עלו בשיעור של 75%, הגידול במכירות בפרויקטים 'רגילים' עמד על 17%. גידול זה במכירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית באזור ת"א הביא משקל מכירות אלו לכמעט מחצית (46%) מסך המכירות של דירות חדשות שנמכרו באזור זה בחודש מרץ האחרון. אולם ניתוח רמות המחירים של דירות אלו מצביע על היותן נמוכות יחסית לאלו הנבנות במסגרת פרויקטים 'רגילים'.

אזור המרכז בולט גם הוא בשיעור גבוה של מכירת דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית מסך הדירות החדשות שנמכרו כאשר שיעור זה עמד בחודש מרץ על 56%. בהשוואת מחירי הדירות החדשות שנמכרו במסגרת התחדשות עירונית לבין אלו שנבנות בפרויקטים 'רגילים' בולטת פתח תקווה עם פער מחירים של 25%.   

בגזרת המשקיעים ניתן לראות ירידה של 8% בהשוואה למרץ אשתקד. רק 1200 דירות נרכשו בחודש מרץ האחרון ע"י משקיעים, זאת לאחר שבחודש הקודם נרשמה עליה חריגה של 18% שקטעה (זמנית) רצף ירידות ארוך ברכישות המשקיעים. מתוך כלל העסקאות, עמדו רכישות המשקיעים בחודש מרץ על 12%, מדובר על ירידה של 2 נקודות אחוז בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם.

מאידך, המשקיעים גם שחררו דירות לשוק החופשי. מכירות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1900 דירות, ירידה של 6% בהשוואה למרץ אשתקד, אף כי בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 8%. בסך הכללי ניתן לראות כי 'מלאי' הדירות המוחזק בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש מרץ, במהלכו נגרעו ממלאי זה כ-700 דירות, בדומה לכמות שנגרעה ממלאי זה במרץ אשתקד, אולם עליה משמעותית בהשוואה לחודש הקודם.

חלק נכבד משוק הדיור שייך לזוגות הצעירים, סך הרכישות שלהם הסתכמו בחודש מרץ ב-5200 דירות, מזה 1500 דירות נרכשו בסבסוד ממשלתי, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז החלה תכנית 'מחיר למשתכן'. ובהשוואה למרץ אשתקד נרשם גידול של 5% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, כאשר גידול  זה מתרכז במידה רבה באזורי חדרה ות"א. מנגד, בולטת ירידה חדה, של 45% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי באזור ירושלים.