נחשף: 330 אלף משקי בית בישראל מחזיקים בקרקעות פרטיות

קרקעות | צילום: שאטרסטוק

מחקר חדש של אגף הכלכלן הראשי וצוות מחקר נדל"ן במשרד האוצר, המתבסס על נתוני רשות המסים לשנת 2023 , חושף אמדנים מעודכנים על מאפייני הבעלות הפרטית על קרקע למגורים בישראל, כולל שווי הקרקעות, התפלגותן, והמאפיינים הסוציו-דמוגרפיים של משקי הבית המחזיקים בהן. עבודה זו נערכה בין היתר על רקע פעילות הצוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש על מקרקעין לא בנויים.

באשר לממצאים העיקריים, מספר משקי הבית שבבעלותם קרקע פנויה למגורים נאמד ב-330 אלף , וסך שווי הקרקעות בבעלותם נאמד בכ-350 מיליארד ש"ח במחירי 2024. משקי בית אלו מהווים כ-12% מסך משקי הבית בישראל. יתרה מכך, ההכנסה הכוללת החודשית הממוצעת מעבודה והון של משקי הבית שבבעלותם קרקע פנויה למגורים עמדה בשנת 2021 על למעלה מ-34.7 אלף ש"ח ברוטו למשק בית. הכנסה זו גבוהה לפחות ב-74% מההכנסה הממוצעת של כלל משקי הבית בישראל באותה שנה, שעמדה על 19.9 אלף ש"ח ברוטו למשק בית. יש לציין כי אמדן זה חסר, מכיוון שהכנסות מהון קיימות רק לגבי מי שחייבים בדיווח לרשות המסים.

בבחינת הפילוח לפי עשירוני הכנסה, בעשירון החמישי של בעלי הקרקעות, ההכנסה הממוצעת מעבודה והון עומדת על 20.7 אלף ש"ח ברוטו לחודש למשק בית , סכום הגבוה לפחות ב-55% בהשוואה לכלל משקי הבית בישראל. לעומת זאת, בשלושת העשירונים הנמוכים של בעלי הקרקעות, ההכנסה הכוללת המדווחת נעה בין 3.3 אלף ש"ח בעשירון התחתון ל-11.4 אלף ש"ח בעשירון השלישי. למרות רמות הכנסה נמוכות אלו, הן עדיין גבוהות מאלו שבעשירונים המקבילים בקרב כלל משקי הבית (בפער של 16%-43%). מעניין לציין כי שווי הקרקע הממוצע בשלושת העשירונים הנמוכים עומד על 556 אלף ש"ח בממוצע, ובעשירון החמישי על 676 אלף ש"ח, פער של 21% בלבד. ממצאים אלו עשויים לרמז על מקורות הכנסה נוספים שאינם מדווחים.

בהתייחס לעשירון העליון, בו ההכנסה הכוללת השנתית הממוצעת עומדת על 2.5 מיליון ש"ח, פחות מ-40% מהכנסה זו מקורה מעבודה, לעומת 73%-92% בעשירונים הנמוכים יותר. עשירון זה מחזיק ברבע משווי הקרקעות בבעלות משקי בית עם הכנסות מדווחות. כ-60% ממשקי הבית בעשירון זה מתגוררים במחוזות תל אביב והמרכז. מעבר לכך, המאון העליון של בעלי הקרקעות, המונה 312 משקי בית, שהכנסתם השנתית הממוצעת עומדת על 61 מיליון ש"ח, מחזיק רק 1.1% מסך שווי הקרקעות הפרטיות. בקרב משקי בית אלו, רק 8% מהכנסתם הכוללת נובעת מעבודה. בולט עוד יותר המשקל הגבוה של תושבי מחוזות תל אביב והמרכז במאון זה, כאשר אלו ריכזו 84% מסך בעלי הקרקעות במאון העליון.

בנוסף, בפילוח יישוב המגורים של כלל בעלי הקרקעות, בולטים משקי בית המתגוררים ביישובים ערביים עם שכיחות גבוהה יחסית ביחס למשקלם של יישובים אלו בכלל משקי הבית בישראל. בולטים במיוחד סח'נין, נצרת, שפרעם ואום אל פחם. עם זאת, שווי הקרקע הממוצע למשק בית המתגורר ביישובים ערביים נמוך משמעותית מאשר אצל משקי בית אחרים (כ-400 אלף ש"ח בממוצע לעומת 1 מיליון ש"ח, בהתאמה).

לבסוף, בניתוח שווי הקרקעות לפי המיקום הגיאוגרפי של הקרקע ובהתבסס על אזורי מיסוי מקרקעין , אזור מיסוי מקרקעין נתניה, הכולל את ערי השרון, הוא בעל המשקל הגבוה ביותר בשווי הקרקעות, כאשר קרוב לחמישית משווי הקרקעות בידי משקי בית מתרכז באזור זה. אזור מיסוי מקרקעין תל אביב, הכולל את תל אביב ובת ים בלבד , מרכז עשירית משווי הקרקעות בידי משקי בית, אך אלו מרוכזות אצל 12 אלף משקי בית בלבד. אמדן השווי הממוצע של נכסי קרקע למשק בית לפי אזורי מיסוי מקרקעין נע בין 500-700 אלף ש"ח בפריפריה, ובין 1.9-2.9 מיליון ש"ח באזורי הביקוש במרכז הארץ. 69% מסך השווי המוערך של 350 מיליארד ש"ח נצברו מאז שנת 2000, אז הורד שיעור מס הרכוש לאפס. העשור המשמעותי ביותר בצבירת שווי קרקעות היה בשנים 2010-2019, בהן נצברו 30.5% מסך שווי הקרקעות.