נחשף: כל דירה שלישית שנמכרה בישראל – חלק מפרויקט התחדשות

אתר בנייה | צילום אילוסטרציה באדיבות: ארגון הקבלנים בנגב

דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024, שפורסם השבוע, חושף נתונים מרשימים המעידים על מהפכה של ממש בשוק הנדל"ן הישראלי. למרות אתגרי המלחמה והמשבר הכלכלי, 28% מכלל יחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון ו-30% מכלל התחלות הבנייה היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

נתוני שיא בכל התחומים

הדו"ח מצביע על מגמה ברורה: המעבר מבנייה חדשה על קרקעות פנויות לבנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. על פי הנתונים, 28% מתוך כלל 204,000 יחידות הדיור שאושרו בשנת 2024 הינן יחידות דיור במסגרת תכניות של פינוי בינוי (סה"כ 57,386 יח"ד).

כ-31,000 יחידות דיור קיבלו היתר בנייה בשנת 2024 בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומתוך 33,142 יח"ד שנמכרו בשנה זו, עסקאות התחדשות עירונית היוו כ-31% (סה"כ 10,406 יחידות דיור). במילים אחרות – כל דירה שלישית שנמכרה בשנת 2024 הייתה במסגרת מתחם פינוי בינוי או בפרויקט תמ"א 38.

שינוי היסטורי: פינוי-בינוי משתווה לתמ"א 38

אחד הנתונים המשמעותיים ביותר בדו"ח הוא השוויון שנוצר לראשונה בין היקף ההיתרים בפינוי-בינוי לבין היקף ההיתרים בתמ"א 38. בשנת 2024 הוציאו רשויות מקומיות היתרי בנייה עבור 15,447 יח"ד במתחמי פינוי בינוי, ו-15,753 יחידות דיור קיבלו היתרי בנייה מכוח תמ"א 38.

נתון זה משקף את המדיניות שמובילה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשנים האחרונות – העדפת התחדשות מתחמית על פני התחדשות של בניינים בודדים.

הערים המובילות

בתכנון פינוי-בינוי: ירושלים – 12,695 יח"ד, לוד – 6,613 יח"ד, רמלה – 6,552 יח"ד, תל אביב-יפו – 4,926 יח"ד וחולון – 3,920 יח"ד.

במתן היתרי בנייה בפינוי-בינוי: ירושלים – 3,044 יח"ד, נתניה – 2,102 יח"ד, בת ים – 1,194 יח"ד, חולון – 1,135 יח"ד וגבעתיים – 1,020 יח"ד.

במתן היתרי בנייה להתחדשות בניינית (תמ"א 38):  תל אביב-יפו – 169 מבנים, ירושלים – 58 מבנים, בני ברק – 52 מבנים, בת ים – 42 מבנים ורמת גן – 37 מבנים.

תכניות מחליפות תמ"א 38

בשנת 2024 פקע תוקפה של תמ"א 38. במטרה לאפשר המשכיות בתחום ההתחדשות הבניינית, קידמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תכניות עירוניות מחליפות ב-18 רשויות מקומיות מרכזיות. תכניות אלה יאפשרו התחדשות של למעלה מ-30,000 מבנים, הכוללים כ-530,000 יח"ד.

בשנת 2024 נרשם מספר שיא של הכרזות על מתחמי פינוי-בינוי חדשים – 104 מתחמים. מתוכם, 81 מתחמים קודמו על ידי יזמים פרטיים (יותר מפי 2 לעומת שנת 2023) ו-23 מתחמים קודמו על ידי גופים ציבוריים, בעיקר על ידי הרשות הממשלתית עצמה.

השלמת מערך המינהלות להתחדשות עירונית

בשנת 2024 הושלמה פריסת מערך המינהלות להתחדשות עירונית, וכיום פועלות מינהלות בכחמישים רשויות מקומיות, מקריית שמונה ועד אילת. המינהלות משמשות כגשר מקצועי בין התושבים ליזמים ולרשויות המקומיות ומספקות ייעוץ ותמיכה לאורך כל שלבי הפרויקט.

שר הבינוי והשיכון, הרב יצחק גולדקנופף, אמר: "העובדה ש-28% מיחידות הדיור שאושרו במוסדות התכנון ו-30% מהתחלות הבנייה הן במסגרת התחדשות עירונית, מדגישה את השינוי המהותי שמתחולל בשטח. לצד היותה רכיב מהותי בפתרון מצוקת הדיור, ההתחדשות העירונית היא מנוע צמיחה משמעותי לכלכלה הישראלית."

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוסיף: "שוק ההתחדשות העירונית צלח שנה מורכבת מאוד, כאשר חרף אתגרי התקופה הגיעה פעילות ההתחדשות העירונית בערי ישראל להיקפים גבוהים יותר מכל שנה בעבר. אפשר כבר לציין, כי מגמה זו ממשיכה במלוא הכוח גם ברבעון הראשון של שנת 2025, ואנו צופים כי היא תמשיך לאורך שנה זו ואף תתעצם."

לאור הנתונים המרשימים, נראה כי למרות האתגרים הכלכליים והביטחוניים של השנה החולפת, תחום ההתחדשות העירונית לא רק ששרד, אלא אף התחזק והפך למרכיב דומיננטי בשוק הנדל"ן הישראלי.