עסקאות יד שנייה בזינוק בערים החרדיות – מכירות הקבלנים צונחות

דירות בבנייה | צילום: נתי שוחט, פלאש 90

הכלכלן הראשי במשרד האוצר פרסם את סקירת הנדל"ן למגורים לחודש אוגוסט 2025. הסקירה מצביעה על המשך המגמה של ירידה משמעותית במכירות הקבלנים בשוק החופשי ושל גידול מתון בעסקאות בדירות יד שניה ביחס לתקופה המקבילה בשנה הקודמת.

על פי הנתונים, בחודש אוגוסט 2025 נרכשו 7,632 דירות בסך הכול, כולל דירות בסבסוד ממשלתי , ובהשוואה לאוגוסט אשתקד מדובר בגידול מתון של 2%, אם כי נרשמה ירידה של 5% לעומת חודש יולי. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, אשר חצו השנה לראשונה את רף אלף העסקאות, סך העסקאות בשוק החופשי בחודש אוגוסט עמד על 6,572 דירות, ירידה של 4% בהשוואה לאוגוסט אשתקד וירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם. בדומה לממצאים שאפיינו את מרבית חודשי 2025, מכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו באופן ניכר, בעוד שבשוק דירות יד שנייה נרשם גידול מתון בעסקאות.

למעשה, סך מכירות הקבלנים בחודש אוגוסט הסתכם ב-3,171 דירות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי. יחד עם זאת, בניכוי המכירות המסובסדות, מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב-2,111 דירות בלבד, המהווה ירידה חדה של 20% בהשוואה לאוגוסט אשתקד , והירידה הזו הקיפה שמונה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין. בולט במיוחד אזור המרכז, שם נמשכה הירידה במכירות הקבלנים בשיעורים חדים, עם ירידה חדה במיוחד באזורים כמו רחובות (41%), המרכז (36%), ותל אביב וירושלים (31%) לעומת אוגוסט אשתקד. מנגד, באזור נתניה נרשם גידול חריג של 44% במכירות הקבלנים, אולם ממצא זה מוסבר במבצע מכירות ממוקד שנערך באזור.

במקביל לירידה החדה במכירות הקבלנים בשוק החופשי, סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש אוגוסט עמד על 4,461 דירות, שהם גידול של 7% בהשוואה לאוגוסט 2024. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי גידול במכירות יד שנייה נרשם בשבעה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין , כאשר בסיכום שמונת החודשים הראשונים של השנה, אזור תל אביב בולט עם גידול של 20% במספר העסקאות. בנוסף, ממצא מעניין שעולה מהסקירה הוא שבערים גדולות יחסית שרשמו ירידה חדה במכירות הקבלנים מתחילת השנה, כמו תל אביב, בת ים ובית שמש, נרשם מנגד גידול משמעותי במכירות יד שנייה באותה תקופה. יצוין כי בערים אלו קיים מלאי גבוה למדי של דירות חדשות שטרם נמכרו.

מעבר לכך, נרשמה באוגוסט עלייה מחודשת בשיעור הדירות החדשות שנמכרו "על הנייר" (מוגדרות כדירות שמשך הזמן לקבלתן הוא 24 חודשים לפחות), והוא עמד על 64% , גבוה בשלוש נקודות אחוז מהחודש הקודם ומאוגוסט 2024. כמו כן, חל שינוי ברכישות הדיור המסובסד: סך הרכישות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן ומחיר מופחת) בחודש אוגוסט עמד על 1,060 דירות , וזו הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז דצמבר 2024. בפילוח גיאוגרפי של רכישות מסובסדות נמצא כי 30% מסך הדירות נמכרו באזור רחובות (הכולל את ערי השפלה) ורבע מהן התרכזו באזור חיפה.

בנוסף, רכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הסתכמו ב-1,099 דירות, המהווה ירידה של 10% בהשוואה לאוגוסט אשתקד , וזאת בהמשך לירידות חדות שאפיינו סגמנט זה מאז חודש אפריל. המשקיעים היוו 14% מסך העסקאות, ללא שינוי בהשוואה לחודש הקודם. בהקשר זה, רכישות תושבי החוץ (הנכללים בסגמנט המשקיעים) הסתכמו ב-117 דירות, ירידה חדה של 28% בהשוואה לאוגוסט אשתקד , כאשר מחצית מהדירות שרכשו תושבי החוץ התרכזו באזור ירושלים.

יתרה מכך, נרשמה ירידה משמעותית בשכיחות הטבות המימון המדווחות של הקבלנים בהשוואה לחודש הקודם , כאשר בקרב חמשת האזורים שנבחנו, שכיחות הטבות המימון עמדה על 26%. הירידה בשכיחות הטבות המימון בולטת במיוחד באזורי תל אביב, המרכז ונתניה. כמו כן, רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי הסתכמו ב-3,511 דירות, ירידה של 3% בהשוואה לאוגוסט אשתקד , כאשר אזור המרכז ממשיך לבלוט בירידות חדות ברכישות אלו. לבסוף, רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-1,962 דירות, ללא שינוי בהשוואה לאוגוסט אשתקד , בעוד ששיעור "מצמצמי" הדיור (ששיפרו דיור אך רכשו דירה זולה יותר) עמד על 23%, ירידה משמעותית בהשוואה לחודש הקודם (30%).