רוכשים דירה יד שנייה כך תעשו זאת נכון

קניית דירה שאטרסטוק

קניית דירה בדרך כלל זוהי העסקה הגדולה ביותר בחייו של אדם. לכן יש חשיבות לעשות אותה נכון לבדוק ולהכיר את כל הצדדים שנוגעים לעסקה במאמר הראשון עו"ד אלי מור מפרט את התהליך הכללי בבדיקות הנכס זכרון דברים וכו במאמרים הבאים נסקור לעומק את המשמעות של נושאים נוספים כמו מס רכישה היטל השבחה וכו

הבדיקות הראשוניות

בטרם רכישת דירת יד שנייה, חשוב לוודא מספר נושאים בסיסיים כגון: המצב התכנוני של הדירה, בדיקת שעבודים ומשכונים הרובצים על הדירה, בדיקת רישום הדירה בלשכת רישום מקרקעין או במינהל מקרקעי ישראל, זהות המוכרים ואימות היותם הבעלים של הדירה, קיומם של היתרים למיניהם, בדיקת מיסוי ועוד.

מיד לאחר שהוחלט לרכוש דירת יד שניה, יש לקבל ולוודא את המידע  אודות זהותו של בעל הדירה, כלומר, לאמת את תעודת הזהות של המוכר מול הבעלות הרשומה בנכס בנסח הטאבו או באישור הזכויות.

לאחר מכן, יש לבחון את מצב הדירה מבחינה משפטית, כלומר, האם רשומים על הזכויות בו שעבודים, עיקולים והערות אזהרה.

מידע זה חייב להתברר מראש, כדי לא להיקלע לקשיים בהעברת הדירה בטאבו על שם הרוכש.

להלן מספר נושאים שיש לבדוק קודם להמשך ביצוע ההתקשרות לרכישת הדירה:

• זכויות המוכר בדירה.
• מועד מסירת החזקה הדירה.
• סכום הממכר, מועדי התשלומים, גובהם ודרך ביצוען.
• קיומו של  צו מניעה או הריסה על הדירה.
• קיומה של הפקעה על פרט מהדירה או משטחה.
• כי מלבד משכנתא, לא קיימות זכויות של צד שלישי על הדירה.
• כי הדירה בנויה כדין, ללא חריגות ועל פי תוכנית בניין ערים.
• כי  על סמך תכנית בניין עיר לא יתכנו שינויים בתוכנית הסביבתית, שכן לעיתים ישנן תוכניות סביבתיות העשויות להניע אתכם מסגירת חוזה בגין רכישת דירה ו/או להטיל עלויות של היטל השבחה.
• במידה והחלטתם על רכישת דירה בשכונות חדשות,מומלץ לוודא אילו מבנים הולכים להיבנות בסביבת מגוריכם (בית ספר, גן ציבורי, מרכז מסחרי), קריטריונים העשויים להשפיע על החלטתכם בדבר רכישת דירה.
• מומלץ מאוד לבדוק האם בסביבת מגוריכם מוצבת אנטנה סלולרית, שכן עובדה זו עשויה להניע אתכם מלחתום על חוזה רכישת דירה.
• בדיקת המיסים החלים על עסקת המכר, קרי, מס שבח ומס רכישה.
• מצב הרישום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו)
• יש לבדוק את מצבה המשפטי של הדירה בלשכת רישום מקרקעין.

מומלץ לבצע את הבדיקה על ידי עורך הדין הבקי בתחום המקרקעין. ככל שעולות סוגיות העלולות להוות בעיה ברישום הדירה, יש לבחון את הסוגיה בעין מקצועית בכדי לכלכל את הצעדים מראש, לעיתים, עצה משפטית בזמן אמת, הנה בעלת ערך כלכלי רב.

הערת אזהרה

הערת אזהרה הינה פעולה טכנית בעלת משמעות  משפטית, שמטרתה הבטחת זכויות הרוכש.

כבר בשלב הראשוני של רכישת דירת יד שנייה, בעת בדיקת נסח הטאבו, יתכן ועל הדירה תהיה רשומה הערת אזהרה. במקרה כזה יש לבדוק מי הם בעלי הזכויות בנכס, ומה טיב הזכויות בגינן נרשמה הערת האזהרה ומדוע נרשמה.

הערת אזהרה הנה פעולה חשובה מאוד שצריך לבצע במסגרת חוזה הרכישה, שמטרתה הבטחת זכויות הרוכש בדירה ומבטיחה את הכספים שכבר שולמו ע"י הרוכש עבור הדירה והיא גוברת על עיקולים שיוטלו ו/או תביעות שיוגשו לאחר רישומה.

האם מומלץ לחתום על זיכרון דברים ?

זיכרון דברים הנו חוזה ראשוני הבא להבטיח את קיומו של הסכם מכר עתידי. זיכרון דברים הינו, הלכה למעשה, חוזה לכל דבר אשר הפרה שלו מטילה קנס כספי על הצד המפר או לחילופין הגשת בקשה לבית המשפט לאכיפת זיכרון הדברים.

כאשר מוכר או רוכש דירת יד שניה או נכס אחר (לא מקבלן) מעוניין להבטיח את ביצוע העסקה קודם לחתימת חוזה מכר/רכישה וזאת על מנת להקנות לעצמו שקט נפשי, הדרך לעשות זאת בשלבי העסקה המוקדמים היא חתימה על זיכרון דברים, שתוחם את המסגרת של הסכמות הצדדים לצד סנקציה לצד שיפר הסכמות אלה.

חשוב לציין כי מועד חתימת זיכרון הדברים הוא היום הקובע לגבי מועדי תשלומי מס רכישה ומס שבח, כך שזיכרון הדברים מצמצם את טווח הימים עד למועדים שנקבעו למימוש ההסכם, ואף את טווח הימים הקבועים בחוק לביצוע תשלומי המסים החלים על הרכישה והמכירה.

לסיכום עניין זה, אם גובשה הסכמה בעל פה בין הרוכש והמוכר או נחתם זיכרון דברים לצורך רכישת דירה, יש לפנות לעורך דין הבקי בתחום שידע כיצד להגן על זכויות הצדדים לצורך כריתת הסכם מכר מפורט שיבטיח את השלמת העסקה.

עריכת חוזה רכישת דירה:

בעת המשא ומתן לרכישת דירה ולפני קיום פגישה לחתימה על הסכם מכר, יש להגיע למספר החלטות עיקריות בין המוכר והקונה:

• גובה תמורת הדירה.
• מועדי ביצוע תשלומי התמורה.
• מועד העברת החזקה בדירה.
• קיומם של תשלומי מיסים.

לאחר שתגובשנה ההחלטות בנושאים אלה, יש להעביר אותם אל עורך הדין המטפל בהסכם המכר, אשר יערוך את חוזה רכישת הדירה על בסיס נתונים אלה. ויבחן את מסמכי רישום הדירה, לרבות בדיקה כי הדירה תירשם על שם הרוכשים, וזאת כאמור, כנגד ביצוע התשלום האחרון.

להלן היכרות כוללת עם מיסים נוספים המוטלים בגין רכישת הדירה

במאמרים הבאים נרחיב יותר על ההיטלים שלהלן

מס רכישה

מס רכישה מוטל על כל רכישת מקרקעין ומתבטא באחוז ממחיר הדירה, בהתאם למדרגות המתעדכנות מעת לעת. מדרגות המס מבדילות בין מי שרוכש דירה יחידה (רוכש שאין בבעלותו דירה נוספת) ובין מי שרוכש דירה שנייה ויותר.

היטל השבחה

מס המשולם לרשות המקומית וזאת כאשר קיימת אפשרות להשביח ולהוסיף בנייה נוספת על הנכס (זכויות בניה נוספות) בדרך כלל בדירות שבנייתן הסתיימה לא חלים היטלי השבחה.

דמי הסכמה

תשלום המשולם למנהל מקרקעי ישראל, וזאת במקרה שמדובר בנכס אשר הזכויות בו נובעות מחוזה חכירה לא מהוון עם מנהל מקרקעי ישראל.

מס שבח

מיסים החלים על המוכר. גם כאן יש להבדיל בין מוכר דירה שזו דירתו היחידה, שאז זכאי לפטור מתשלום מס שבח, לבין מוכר שבבעלות יותר מדירת מגורים אחת שאז הנו חייב במס שבח.

ייצוג על ידי  עורך דין

מומלץ שלא לבצע עסקה לרכישת דירת מגורים ללא ליווי של עורך דין המתמחה בתחום. ליווי של עורך דין הבקי בתחום אשר יחסוך במקרים רבים עגמת נפש ונזקים כלכליים מיותרים וחשוב מכך, יוודא כי זכויות הצדדים לעסקה לא יפגעו.

לאחר שנכרת חוזה הרכישה/המכירה והושלמו תנאיו, הגיע העת לרשום את הדירה בלשכת רשום מקרקעין על שם הרוכש. לצורך כך, יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין את המסמכים הבאים:

1. אישור הפוטר מתשלום מס שבח.
2. אישור הפוטר מתשלומי מס מכירה ומס רכוש.
3. שטרי המכר חתומים בידי הצדדים ומאושרים על ידי עורך הדין.
4. ייפוי כוח בלתי חוזרים חתומים על ידי הצדדים לטובת רישום העסקה.
5. אישור הפוטר מהיטל השבחה ואישור מטעם המועצה או העירייה עבור רשם המקרקעין (אישור עיריית לטאבו).
6. במידה והייתה משכנתא על הנכס, כי היא סולקה.
7. אישור של רשם המשכונות כי אין משכון על הדירה.
8. בעת רכישת דירה הרשומה במנהל מקרקעי ישראל, יש לצרף גם את המסמכים הבאים:

8.1   בקשה חתומה על העברת זכות שכירות מצד מוכר הנכס.

8.2    אישור של מנהל מקרקעי ישראל לביצוע העסקה.

8.3    אישור של רשם המשכונות.

יש גם לוודא כי כל התשלומים והחובות עבור חברת בזק, חשמל, מקורות וועד בית וכיוצ"ב, שולמו עד ליום מסירת הדירה, כאשר יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות הכרוכות בביצוע העברת הדירה על שם הרוכש כגון תשלום בגין התחברות לרשתות הגז, המים והחשמל, טלפון וכד'.

המידע המשפטי המוגש נערך ע"י עו"ד אלי מור ומהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי. מור ושות' – משרד עו"ד ונוטריון ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע המשפטי הניתן באתר האינטרנט www.mor-lawyers.co.il 

אלי מור ושות' – משרד עו"ד ונוטריון  טל' 03-6959990