“אחרי שעשינו בית ספר למוצרי היבוא, זה הזמן גם לנדל”ן”

האנשים שמאחורי ‘מ.ש.י מנופים’ שעשו היסטוריה לציבור הצרכנים בכל הנוגע למוצרי יבוא, הם בכלל בעלים של קבוצת נדל”ן מסחרי • משה מולר וישראל שץ, הבעלים של ‘מ.ש.י מנופים’ ושותפים בקבוצת ‘שיבולת’ נחשפים לראשונה • כך החל הכל: מולר ושותפיו משחזרים את ייבוא הבירות, את הגניבות מהמחסנים ששכרו ואת הצורך במרלו”ג מודרני, מאובטח ושמור • מכאן, הדרך הייתה קצרה לזכייה מפתיעה בשני מכרזי ענק של רמ”י • ראיון ראשון

משה מולר על רקע מחסני מ.ש.י מנופים | צילום ועיבוד: 'ביזנעס'

“הקורונה הובילה אנשים למקומות של יציאה מאיזון. אבל לנו במ.ש.י זה לא שינה את המכירות, משום שאנו עוסקים במזון והיגיינה”.

את משה מולר, אחד הבעלים של ‘מ.ש.י מנופים’, לא תזהו ברחוב כמי שמחזיק בידו את המפתחות ליבוא של מוצרי צריכה רבים. אבל יבואנים רבים, משווקים ובעלי רשתות המזון יידעו להצביע כי האיש, יחד עם שותפו ישראל שץ, הביאו מהפכה של ממש לתחומי הצריכה. לא מעט בזכות מה שמכונה ‘רפורמת הקורנפלקס’ שפתחה את ישראל לייבוא מקביל נרחב. אך את הפירות, במגזר החרדי – וממש לא רק בו – קצרו הצרכנים.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

כך למשל, לצד מותגי האלכוהול שנמכרים בחנויות הבוטיק או ברשתות השיווק הגדולות במחירים שמסוגלים לעצור את נשימתם של יבואנים אחרים, שולטת ‘מ.ש.י’ בשורה של מותגים ידועים ומוכרים, החל ממוצרי מזון, היגיינה, טיפוח וכדומה, ועד נוזל הכלים ‘פיירי’, טבליות ‘פיניש’ למדיח ועוד.

היתרון הגדול של החברה הוא באחזקת סל מלא שמקיף כמעט את כל מגוון מוצרי הצריכה המיובאים. משקאות, מזון, היגיינה ועוד. “יש לנו מעל 70 מוצרים וכ-350 מק”טים, כבר מזמן לא הכל הוא ביבוא מקביל”, אומר משה מולר בראיון בכורה בלעדי ל’ביזנעס’, שמסיר את הלוט מעל היבואנית הגדולה ביותר במגזר – שפרצה מזמן את גבולותיו. “חלק אנחנו מייבאים כיבואנים ראשונים, לאור ביקושים שזיהינו, כמו הקירש השוויצרי, פסטיס ‘אפרון’ ומותגים נוספים”.

במשך השנים עברה ‘מ.ש.י’ שינוי מהותי. אם תחילה עסקה בעיקר ביבוא מקביל, הרי שעתה היא הולכת ומתרחבת על חשבון היבוא המקביל, וממקדת את עיקר פעילותה בייבוא של מותגים, בעיקר מארה”ב, שמיועדים לקהל היעד האמריקני, האנגלו-סכסי וצרכני הפרימיום.

“להערכתנו”, אומר לי ישראל שץ, הבעלים המשותף של ‘מ.ש.י’, “יש בישראל מעל 30 אלף משפחות אנגלו-סכסיות ואמריקניות שעלו מאירופה או מארה”ב, דרום אמריקה ועוד – והן פלח השוק העיקרי שלנו כיום. הפלח המשני שלנו הן עשרות אלפי משפחות נוספות, מבוססות, שיודעות להעריך מותגי איכות”.

מחסני היבואן מ.ש.י מנופים, אשדוד | צילום: באדיבות המצלם

בשנים האחרונות צברה מ.ש.י זיכיונות יבוא ממותגים בבלעדיות, בעיקר של חברות אמריקאיות, כמו ‘ליברס’ שמהן מביאה מ.ש.י עוגיות, חטיפים, מאפים, שימורים, רטבים, מוצרים ללא גלוטן, ומשקאות בריאות, ‘פרימה’ מותג תבלינים מוביל ששולט בשוק היהודי בארה”ב, dagim, lantev – מוצרי בריאות, דגני בוקר ועוד; המותג האמריקני kemach, והמותג bom suckin של רטבים שונים, ו-briannas. משקאות ומוצרים רבים אמריקניים פופולאריים עשו את דרכם ארצה בזכות מ.ש.י, גם ללא זיכיון בלעדי, כמו ‘קנדה דריי’, ‘פולאר’, ‘דומינו’ (מותג סוכר אמריקני) ‘רונזוני’ (פסטה).

“כבר ביומה הראשון של החברה החלטנו שנתמקד במוצרי פרימיום בלבד. עכשיו אנחנו רואים, שדווקא בימי משבר הקורונה, כשהעבודה מתבצעת ברובה מהבית, אנשים שמים יותר לב לצריכה של המזון הביתה שתהיה איכותית, בריאה ומאוזנת יותר”, אומר משה מולר.

שני הבעלים של מ.ש.י מנופים (אל תשאלו על מהות השם. האותיות ‘מ.ש.י’ הן ראשי התיבות של שמם, משה (מולר) וישראל (שץ). אבל המילה ‘מנופים’ נוספה כשעוד לא חלמו לעסוק בבנייה. “עמדנו ברשם החברות שפסל כל הצעה שהעלנו. בסוף העלה הפקיד את ההצעה של מ.ש.י מנופים. קיבלנו אותה מחוסר ברירה”), גם לימדו את השוק פרק בהלכות מחירים כשהתמקדו ביבוא המקביל. אם ה’פרינגלס’ המוכּר, למשל, נמכר עד לפני כשלש-ארבע שנים, לסיטונאים, בכ-6 שקלים לפני מע”מ – כיום, הסיטונאים הגדולים רוכשים אותו ב-4.7 לפני מע”מ – בזכות היבוא המקביל.

אגב, גם ה’פיירי’ למשל, חווה ירידת מחיר. זוכרים שהוא היה בבקבוק שקוף? עד שהייבוא המקביל רכש אותו בטורקיה. לפתע, רוב היבואנים החלו לייבא בקבוק אטום שנרכש כמוצר זול בהרבה והתוצאה – שקופה: המחירים לצרכן ירדו בחדות.

ייבוא מעולם התפילה

משה מולר (40) גדל בשוויץ עד גיל 12, במשפחה של חזנים, החזן בנימין מולר הוא דודו, אחיו הוא זאב מארה”ב, והוא עצמו, למרות עסקיו, עדיין מכהן כחזן ראשי בהיכל מאיר בת”א. ביומיום, הוא מתגורר בירושלים ואת יומו הוא מחלק בין משרדי החברות שבבעלותו, באשדוד ובחולון, כמו גם באתרי בנייה שמבצעת חברת הבת.

חלק מגולשי ‘ביזנעס’ מכירים אותו כמורה לפיתוח קול שהעביר עד לפני שנים ספורות מכבר הרצאות ושיעורים למלמדים ומרצים. ואכן, הוא למד בביה”ס תל אביב לחזנות. אך ב-2011, השותף שלו, שץ, הכיר איש עסקים שפתח בפניו את עולם הייבוא המקביל. מכר משותף הכיר בין משה לישראל, וכשאיש העסקים חתך לעסקי הלוגיסטיקה, משה וישראל החלו לייבא סוגים שונים של בירות. הייניקן, סטלה, ומשם הייתה קצרה הדרך למשקאות אנרגיה, כשבעקבות הרפורמות הממשלתיות, נפתח הפתח לייבא עוד ועוד דברים.

חנות של רשת נתיב החסד | צילום: יח”צ

“אנחנו עובדים עם כל הרשתות הגדולות, ‘קינג סטור’, ‘אושר עד’, ‘יש חסד’, ‘נתיב החסד’ ועוד, אבל גם עם עסקים קטנים בהרבה, בכל רחבי ישראל”, אומר מולר.

מה הקו האדום שלכם?

“מבחינה ערכית, לא נייבא מוצרים ללא כשרות או בכשרות נמוכה מאוד, שיש בהם חשש חדש, אפיית נוכרי וכיוצ”ב. מבחינה עסקית, בתחילת הדרך היו פונות אלינו הרשתות לייבא מוצרים שונים, כשאחרי תקופה הבנו שהכל נועד רק כדי לכופף במחיר את היבואנים הרשמיים. היום לא נבצע יבוא מקביל רק כדי שגורם זה או אחר יעשה ‘סיבוב’ על גבינו”, אומר מולר.

היבואן שחיפש מרלו”ג

היבוא המקביל הביא ברכה רבה לצרכנים, הגדיל את היבוא, אך גם הוביל את ‘מ.ש.י’ להזדקק ליותר ויותר שטחי אחסון. “בתחילה”, מספר מולר, “לקחנו מחסנים ביישובים קטנים ובמושבים, והתוצאה הייתה שחווינו ניסיונות פריצה רבים. לא היה מי שישמור על הסחורה בסופי שבוע ובלילות ארוכים, המקומות האלה לא הומי אדם והגניבות חגגו”.

כאן הצטלבה דרכם להיכרות עם ערן מרקוביץ, שהיה מנכ”ל חב’ ‘אביגם’ בפארק תעשיות יצהר שעוסקת במרלו”גים. הם שכרו שטח בפארק התעשיות המתקדם שהציע שירותי שמירה, תחזוקה, ושכן באזור התעשייה ‘עד הלום’, צמוד לאשדוד. ערן, המנכ”ל, בנה את הפארק מהמסד עד הטפחות, שהתמקם במתחם שלפני כן שימש את חברת השמן ‘יצהר’. המתחם פונה ומבני תעשייה ולוגיסטיקה מודרניים צמחו במקומו. “זה היה חידוש מרענן עבורנו, ובדיוק מה שחיפשנו: פארק תעשייה שאִפשר לנו להתעסק בליבת הפעילות שלנו, וסיפק שירותי ניהול ואחזקת מבנים מלאה”.

מתכננים עלייה על הקרקע. ערן מרקוביץ על שטח המרלו”ג באזה”ת לביא – בית שמש | צילום: קבוצת שיבולת

במשך השנים נוצרה בין מולר ושץ למרקוביץ’ היכרות קרובה, והקשרים הטובים הובילו לכך שהשלשה הקימו בעצמם חברה יזמית שמתכננת ובונה מבני תעשייה ולוגיסטיקה באזורי ביקוש, תחת השם ‘שיבולת’. הקבוצה, עוסקת כיום ביזמות בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, וחברת הבת הקבלנית שלה, ‘שיבולת פרויקטים’ מתמחה בתכנון ובבנייה של מבני תעשייה ולוגיסטיקה מודרניים.

החברה מתמקדת באזור השפלה, ובין הפרויקטים הבולטים שלה ניתן לציין מרלו”ג שהיא מקימה על פני כ-10 אלפים מ”ר. החברה מתכננת להתחיל בשיווק המרלו”ג בחודשים הקרובים לחברות תעשייה ולוגיסטיקה. המרלו”ג שיישא את השם ‘שיבולת-לביא’ ימוקם באזור התעשייה ‘לביא’, לצד בית הספר לשוטרים ומפעל ‘מנועי בית שמש’, שנחשב לאזור התעשייה המתפתח ביותר של בית שמש. הצצנו בתכניות. כמי שמכיר את השטח, כותב השורות חולם על משרד במרלו”ג (שיכיל גם משרדים) רק בשביל הנוף הבראשיתי הקסום של עמק איילון.

שלשה מבני תעשייה במתחם אחד באזה”ת ניר צבי | צילום: קבוצת שיבולת

פינוי מחסנים

לפני ראש השנה האחרון, זכתה הקבוצה במכרז ענק, בו התמודדה במקביל לחלק מהקבוצות הגדולות במשק כמו ‘איסתא’, ‘מגה אור’ ועוד. זהו מגרש בן כ-27 דונם שככל הנראה יישא את השם ‘שיבולת יואב’ וייבנה עליו מרלו”ג שיכיל כ-40 אלף מ”ר המיועדים להשכרה ע”י הקבוצה. המתחם שוכן על פארק תעשיות יואב (Y פארק) בסמוך לצומת מסמיה.

“יש לנו שיתופי פעולה רבים עם חברות גדולות, מושבים וקיבוצים לבניית מבני תעשיה ולוגיסטיקה. ההתעניינות רבה מצידם, כיוון שלשם צועד העולם. זה תחום שמתפתח מאוד והקורונה רק הזניקה אותו. הקניות באונליין גדלו, אנשים מזמינים הרבה יותר, להערכתי”, אומר מולר, “הייתה פה קפיצה של 4-5 שנים קדימה. כפועל יוצא, החברות כולן מחפשות שירותי אחסנה, לוגיסטיקה ועוד, קרוב ככל שניתן לאזורי הפצה מרכזיים. המרלו”גים המבוקשים צריכים להיות ממוקמים במקומות שנוחים לגישה לערים אך גם מחוצה להן”.

מבנה לוגיסטי מתקדם באזה”ת ורדון | צילום: קבוצת שיבולת

זה המקום לציין כי רמ”י אוכפת באחרונה עבירות בניה במושבים ויישובים שונים באמצעות צילומי רחפנים שמתעדים מגבוה את הפעילות במקום. מאוחר יותר, כוחות יס”מ מפנים את המחסנים הבלתי חוקיים וכתוצאה מכך נוצר ביקוש נוסף לשטחי אחסון.

השקעה של רבע מיליארד

“עולם הנדל”ן נחלק בעיני לארבעה אפיקים”, אומר ערן מרקוביץ’, מנכ”ל קבוצת ‘שיבולת’. “תחום המגורים, שאיננו עוסקים בו ואני מעריך שעם תום משבר הקורונה נצפה בעליות מחירים; תחום המסחר – המרכזים המסחריים, תחום שהיה בעצירה עוד לפני משבר הקורונה וזו התחדדה עוד יותר עתה; תחום המשרדים, שידע בנייה בהיקפים משמעותיים מאוד, היקפים – שלהערכתי, יובילו עכשיו לעודף היצעים ולעצירה ואף לירידה במחירים.

“התחום הרביעי בעולם הנדל”ן הוא של תעשיה ולוגיסטיקה, וזהו התחום היחידי שנהנה מעליות גם עתה, בעיצומו של המשבר. משבר הקורונה הוביל את הקניות לאונליין, התנועה של הסחורות עברה למרכזים לוגיסטיים קטנים או גדולים, חברות שהיו באינטרנט הגדילו פעילות ב’בק אופיס’, וחברות קטנות שלא הכירו את השיווק דרך המחשב נכנסו לאינטרנט. היינו במחסור של שטחים כאלה עוד לפני הקורונה, ואחריה – חברות הסבו סניפי מכירה למחסנים, כמענה ראשוני לצורך שנוצר.

ערן מרקוביץ’, מנכל קבוצת שיבולת | צילום: קבוצת שיבולת

“לצד זאת, צמחה המגמה הנוספת של מבני תעשייה ולוגיסטיקה שצורכות את אותו סוג מבנה. החברות הבינו שחייבים להותיר חלק מהייצור בארץ. אם במשבר האחרון החברות מצאו עצמן ללא כוח הייצור של סין או טורקיה, כולן מבינות עכשיו שיש צורך בעצמאות. הדבר רק יגדיל ביקושים לשטחי ייצור ואחסון”.

למה אנחנו לא רואים יותר מכרזים למרלו”גים ושטחי תעשייה?

“רמ”י מוציאה מכרזים בודדים לשיווק לתעשייה ולוגיסטיקה מדי שנה. אחד המכרזים הגדולים ביותר בישראל בשנים האחרונות, היה בפארק יואב, בסמוך למסמייה בו זכתה קבוצת שיבולת באחד המתחמים הגדולים, ותקים מבנה לתעשייה ולוגיסטיקה להשכרה. המבנה יתפרש על 40 אלף מ”ר. זהו מגה פרויקט שעלות הקמתו תגיע לכרבע מיליארד שקל”.

10 אלפים מ”ר. מבט עילי על שטח המרלו”ג באזה”ת לביא – בית שמש | צילום: קבוצת שיבולת

ומדובר בשטחים להשכרה. מהיכן מגייסים רבע מיליארד להקמה?

“יש לנו קבוצת משקיעים נאמנה שצועדת אתנו לאורך שנים שמאמינה בנו. המרלו”גים ממוקמים על צירי תנועה מרכזיים ומפותחים, כמו ‘שיבולת לביא’ שעל כביש 38 החדש ובצמוד לעיר העתיד הצומחת של ישראל, בית שמש, וכך גם ‘שיבולת יואב’, שנותן מענה לכל עוטף אשדוד ומרכז הדרום.

“לא סתם ‘גיאוקרטגורפיה’ סימנה את שני האזורים הללו ברשימת שבעת המרלו”גים המוצלחים ביותר בישראל. בנוסף, המשקיעים מאמינים בנו גם כבעלי ניסיון שמכירים את עולם התעשייה והלוגיסטיקה מבפנים: כ’משתמשים’, כמנהלים, כקבלנים וכיזמים”.

כמה תשואה קצרו המשקיעים על מבנים אחרים שהקמתם?

“ביצענו כמה וכמה פרויקטים יזמיים בתחום הנדל”ן לתעשייה ולוגיסטיקה ומבלי להיכנס לפרטים, אפשר לומר שכולם ראו תשואות של מעל 10% בשנה, ובהחלט יש פרויקטים שהגיעו גם ל-25 ו-30%”, מסכם מרקוביץ’.

משה מולר מבעלי מ.ש.י מנופים ושיבולת וערן מרקוביץ מנכ”ל קבוצת שיבולת – בראיון, השבוע | צילום: ביזנעס

לאן הפנים מועדות? מה הצעד הבא?, אני שואל את מולר.

“ב”ה, אחרי שעשינו בית ספר למוצרי היבוא – אם ביבוא מקביל, אם בחוזים בלעדיים על מוצרי פרמיום מבוקשים – זה הזמן להעמיק עוד את הנדבך הבא של היבוא, המרלו”גים, שלדעתי הם הנדל”ן המניב הפורח ביותר בישראל.

“אנחנו מאמינים באזור השפלה, ומתכוונים להעמיק את האחיזה באזור בית שמש שם יזדקקו להרבה מרכזים. האזורים העירוניים הסמוכים מספקים למרלו”גים עובדים, ואני מאמין שזו לא המילה האחרונה שלנו גם בעוטף אשדוד שפארק התעשיות יואב הוא חלק ממנו”.

כך החל הכל. עמודת המשקאות במחסני מ.ש.י מנופים באשדוד | צילום: באדיבות המצלם

מומלץ עבורך

תגובה אחת ל: "“אחרי שעשינו בית ספר למוצרי היבוא, זה הזמן גם לנדל”ן”"

  1. רק לא מתורכיה.אני לא קונה מוצרים מתורכיה.נקודה.הם דוברים את השוק בכל מוצר למחיר.צריך רק “כחול לבן” נקודה…

כתיבת תגובה