את מי אתה חושב שאתה מזהיר?

מהי היא הערת אזהרה וממה היא מזהירה? מתי השלב שנדרשים אליה, על מי היא מגנה, ובאלו מקרים היא דווקא תציל את הבעלים הקודמים? • עו"ד בנימין בריקמן עם כל התשובות ב'טיפ' הבא ל'מקרקעיסט' שרוצה להבין

אזהרה! | אילוסטרציה: בועז אופנהיים, פלאש 90

במאמרים הקודמים הזכרנו את המונח 'הערת אזהרה'. במאמר זה נבהיר מה היא ההערה, איפה היא נרשמת ואיך היא עוזרת לנו.

בעסקת מכר דירה או כל נכס נדל"ן, לאחר סיום מלוא הבדיקות ולאר שקבלנו וודאות לכדאיות המכירה מבחינת המסים שיוטלו על המוכרים והקונים, ולאחר שהועברו טיוטת חוזה בין עורכי הדין של הצדדים, עד שכל העניינים הוסדרו, הגיע מועד החתימה על ההסכם.

Box

במועד החתימה על הסכם המכר, חותמים גם על בקשה לרישום הערת אזהרה. רק לאחר שתירשם הערת האזהרה לטובת הקונים, יועבר למוכרים התשלום הראשון תמורת הדירה (בין החתימה על הסכם המכר לקבלת אישור רישום הערת האזהרה, יוחזק התשלום בידיו הנאמנות של עורך הדין מטעם המוכרים).

הערת האזהרה נועדה, לאחת משתי אפשרויות שנקבעו בחוק המקרקעין. האפשרות השכיחה ביותר, רישום הערת אזהרה, בגין התחייבות בעלי הזכות הרשומה במקרקעין, להעביר את הזכות לאחר. היינו כאשר למוכרים זכות בעלות או חכירה על הנכס, והם מבקשים להעביר אותה בתמורה לתשלום שנקבע ביניהם, תירשם הערה על התחייבות לבצע את העסקה. הערה זו תימנע מהמוכרים למכור את הדירה למישהו אחר ללא הסכמת הרוכשים.

אפשרות נוספת, היא הערה על הימנעות מעשיית עסקה ללא אישור, מאת מוטב ההערה. למשל, כשבני זוג שבבעלותם דירה מתגרשים, ונקבע בהסכם ביניהם שהילדים ימשיכו לגור בדירה המשותפת. כדי שלא ניתן יהיה למכור את הדירה ללא הסכמת שני ההורים, רושמים הערת אזהרה לטובת ההורה שאינו רשום כבעל הנכס.

Inner article

הערת אזהרה נותנת מענה, גם כלפי עיקול שהוטל על הנכס מאוחר יותר. נניח ולאחר רישום הערת האזהרה לטובת הרוכשים, הוטל עיקול על הנכס מאת רשויות המס או כל נושה אחר, הערת האזהרה המוקדמת בזמן, תגבר על עיקול מאוחר יותר.

לסיכום, הערת אזהרה היא כלי חשוב ביותר להבטחת זכויות רוכשים שחתמו הסכם מכר אך עדיין לא הועברו הזכויות בנכס. לאחר שנרשמה, לא ניתן לבצע עסקה אחרת אלא בהסכמת מוטבי ההערה.

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו"ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו"ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא"ל לפניות ולהצעות ל'טיפים': beni@brikman-law.co.il

Inner

כתיבת תגובה