בִּרְכֻשׁ גָּדוֹל | “מבטיחים לכם עשרה אחוזי תשואה? תברחו”

עולם ההשקעות בדירות בחו”ל צומח ומתפתח • איך זה עובד? מדוע יש כל כך הרבה סוחרים בתחום, והאם אכן מדובר בעיסוק כה מכניס כפי שמבטיחות הפרסומות? • וגם: מהם הסיכונים שיש ברכישת דירה להשקעה בחו”ל ואיך נמנעים מכך? • והאם יש הבדל בין השקעה באירופה לבין השקעה מעבר לים – בארצות הברית? • כנגד ארבעה בתים

גורדי שחקים בניו יורק | תמונה: מיקי שפיצר

תודו: אין כמעט שבוע שבו לא ראיתם מודעה בוואטסאפ או בעיתון הקוראת לכם להשקיע בנדל”ן בחו”ל. זה נע לאורך כל ציר כדור הארץ, מרומניה, לונדון, גרמניה, וארצות הברית, מרחיק עד אוסטרליה, ואפילו נוגע במדינות ערב.

על פניו, ההצעה מפתה: בשביל מה לעבוד כל כך קשה בשביל הכסף, אם הוא עצמו יכול לעבוד לבד עבורנו מעבר לים הרחוק, בעוד אנחנו שקועים בהוויות אביי ורבא, או סתם כך מתרווחים על מקומנו תוך ביטחון שכספנו צומח לגובה על עצי ארצות הברית…

250/200 סייד בר + קובייה

אבל לא תמיד זה כך. בכל השקעה צריך – חובה עלינו – להיזהר מנוכלים. מהדורות החדשות מלאות בסיפורים ובמקרים על אנשים שנעקצו בצורה חמורה ביותר והגיעו מלקסוס היברידית לפת לחם, וסליחה מראש על הביטוי שמזכיר משהו חמץ.

בכל מקרה, יש סוכנויות רבות כמו גם בתי השקעות, כאשר חלק מבתי ההשקעות האלו מפוקחים על ידי בתי דינים שנותנים הכשר הלכתי להשקעה הכספית, זאת על מנת להימנע מחשש ריבית ובעיות הלכתיות נוספות. אלא שההיצע העצום של משקיעי נדל”ן בחו”ל שחלקם מתבררים כנוכלים ועוקצים, גורם לכמות נכבדה של אנשים מכל שכבות הקשת הישראלית, החל מאברך בכולל חזון איש שהצליח לחסוך כמה עשרות אלפים ורוצה להשקיע אותם בצורה נבונה, וכלה בהייטקיסט תל אביבי שגם לו יש כמה עשרות אלפים ומתחשק לו להשקיע אותם בארץ העמים – לפחד מהצעד.

בית אמריקאי טיפוסי | תמונה: pexels.com

כאמור, הענף שורץ סכנות ועקיצות, כאשר בדרך כלל שומעים על שני סוגי נפילות: הנפילה מהסוג הראשון היא של אלו שהשקיעו הרבה או שמו את כספם על קרן הצבי, כך שלא היה להם ממי לבקש את הדולרים חזרה. הסוג השני של הנופלים הוא של המשקיעים הכבדים, שלפעמים גם הם ‘נופלים’ בעסקה לא מוצלחת. אך פעמים רבות, דווקא הם מרמים את מי שנותן בהם אמון עד שהבועה מתפוצצת.

בלי הבטחות לרווחים

על מנת לסייע לגולשי ‘ביזנעס’ להבין את מצב השוק, איך זה עובד והיכן כדאי להשקיע, שוחחנו עם חיים דרוק, ממשקיעי הנדל”ן המסחרי בחו”ל הוותיקים, שצבר שנות ניסיון רבות בתחום. הוא עצמו נולד וגדל בירושלים וכיום מתגורר במבשרת ציון, משם הוא מנהל יחד עם אשתו – מתווכת נדל”ן מנוסה עם מעל 20 שנות ניסיון בתחום, את עסקי הנדל”ן המשותפים שלהם.

חיים דרוק – אין השקעה בלי סיכון, צריך למצוא את הנכון והבטוח ביותר | צילום: באדיבות המצלם

למעשה, מספר דרוק, הוא החל בכלל לעסוק בתחום תשמישי הקדושה. בתחילת דרכו אף שימש כסופר סת”ם, והשיג הצלחה לא מועטה בתחום. גם כיום הוא עוסק בתחום תשמישי הקדושה, דבר שגורם לו לנסוע לעתים תכופות לארה”ב, “וכשאתה מגיע לארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, אתה מוצא אפיקי פרנסה ורווח אחרים לגמרי ממה שחשבת עליהם ברחוב הרב דסלר בבני ברק”, הוא אומר בחיוך.

אני שואל אותו מהו הסכום המינימלי שאצטרך להפקיד אצלו, אם ארצה להשקיע בנדל”ן בחו”ל, ובכלל, איך זה עובד? מישהו מבטיח לי כסף? יש ערבויות? מה קורה אם מתרחש נזק ואני לא נמצא שם?

הוא מחייך ועונה לי על ראשון ראשון ועל אחרון אחרון: “למעשה”, הוא אומר לי, “אפילו סכום של 50 אלף דולר יהיה קטן מדי יחסית ל’מוצר’ שאנו מתעסקים בו”. זאת יען, “העסק שלנו, אותו אני מנהל יחד עם אשתי שתחיה, מתחיל מהשקעות של סכום של 60 אלף דולר ומעלה”.

ומה אני מקבל תמורת 60 אלף דולר ומעלה? ומי אמר שזה משתלם בכלל?

“למעשה, בתחום השקעות הבתים בארה”ב זה עובד בצורה שהמשקיע מקבל נכס שנרשם על שמו בטאבו, ולאחר מכן הוא מקבל את אחוזי השכירות של הדירה. החברות המסודרות עובדות בצורה שהן מוכרות לך ‘עסקת חבילה’, זאת אומרת שהגיעה חברה חיצונית לבדוק את הנכס ואת המצב התחזוקתי שלו, כמו גם השכנים, האזור, ודברים נוספים שעלולים – אם לא בודקים אותם – לגרום לאנשים לאבד את כספם ברגע -אם  רכשו בית אך לא בדקו אם הוטל עליו עיקול וכדומה. היו רבים שאיבדו סכום כסף גדול וחזרו ארצה במפח נפש”.

Inner article

 

חיים דרוק מספר על עשרות לקוחות מרוצים שצועדים עמו יד ביד, ומצהיר: “מי שמבטיח לך עשרה אחוזים של תשואה שנתית – הוא שקרן וגנב”. זאת, למרות שהוא מדגיש, כי בניהול נכון וחכם אפשר להגיע לתשואה של עד 13 אחוזים על הנכס. אך בצורה ישירה הוא אומר לכל לקוחותיו שאינו מתחייב לשום רווח פיזי. אך מאידך, הדירות שנרכשות עבורם, נבדקו מכל הבחינות ועומדות בכל התנאים, וברוב הפעמים פשוט צריך להכניס שוכר לדירה, שדמי השכירות שלו יתחילו להחזיר את ההשקעה, וכמה שיותר מהר – יותר טוב.

דרוק טס כארבע פעמים בשנה לארה”ב על מנת לבדוק את מצב הבתים, כמו גם בדיקה של עסקים ונכסים נוספים פוטנציאליים. כל נסיעה לארצות הברית נמשכת כשבוע שכאמור מוקדש לעסקים מעבר לים, לקיים מה שנאמר: “ליבי במזרח ואנוכי בסוף מערב”.

למה לא ישראל?

בעצם, אני שואל אותו, למה להרחיק נדוד עד ארצות הברית? מה רע בישראל? ודרוק משיב לי שלמרות אהבתו הגדולה והחיבור העמוק שיש לו לארץ ישראל, עדיין – בענייני נדל”ן, התשואה בארץ הרבה פחות מניבה. “כאן התשואה היא בין שניים לארבעה אחוזים. בארה”ב זה יכול להגיע אפילו עד לשלושה עשר אחוזי תשואה שנתיים”.

בית להשקעה בארה”ב | צילומסך: מפות גוגל

הוא אמנם מזכיר את העובדה שלפני עשור יכולת לקנות כאן בישראל, בית בפריפריה, בסכום כספי לא גבוה ולקבל עליו אחוזי תשואה נחמדים מאוד, “אבל כיום, הפריפריה הפכה ללא כדאית, הודות לעליית מחירי הדירות בכל רחבי הארץ. עדיף ללכת לכיוון ארצות הברית, שם יש ביקוש גדול לדירות כאלה, מה שיכול להניב הכנסה ותשואה נחמדה מאוד”.

אני רוצה לדעת עבור קוראי וגולשי ‘ביזנעס’, למה דווקא ארה”ב? למה לא אירופה, למשל?

“קודם כל אני לא צריך לספר לך על כל אנשי העסקים המפוקפקים שמסתובבים במזרח אירופה. זה נכון שגם ארצות הברית לא נקיה מנוכלים, ולמעשה כל מדינה לא נקיה מנוכלים. אבל מה שאנחנו מציעים, זה גם לקנות בית טוב, במצב תחזוקתי מצוין, כאשר הוא עובר על שם הלקוח בטאבו עם כל המסמכים הרשמיים, ובנוסף יש סיכויים טובים מאוד לקבל תשואה על נכס נדל”ני  – שתהיה הרבה יותר גבוהה מהתשואה החד ספרתית שהמשקיע היה מקבל על דירה דומה בארץ או באירופה.

“בנוסף לכך”, הוא אומר לנו, “בכל מקרה ספציפי כאשר מגיע אלי מישהו ואומר לי יש לי סכום של 200 אלף שקל להשקעה, אני מפגיש אותו עם חברות מקצועיות בארה”ב, חברות – שזה תפקידן, לבדוק בתים המיועדים להשקעה. החברה בארה”ב עורכת את הבדיקה עבור הקונה והם בודקים את המתחם כולו, על מנת לוודא שהוא אכן במצב טוב”. דרוק מוסיף, כי אחרי שהחברה המוסמכת בודקת שאין עיקול על הבית או חוב כלשהו על הנכס, היא מעניקה פוליסת ביטוח על העסקה. אם קורה נזק למשקיע בשל הנכס, החברה משלמת את כל סך ההשקעה.

לא הכל וורוד

אבל מה? לפעמים יש עיכובים ויש דברים ש’לא הולכים’. הכל תלוי במזל אפילו דירה שבאריזונה.

בית טיפוסי בארה”ב | צילום: באדיבות המצלם

ייתכן שבית מפואר ויפה יישאר תקופה קצרה ללא שוכרים, מה שיגרום הוצאה לבעלי הבית על מסים וארנונה, ומאידך גם לא יכניס להם כסף מחמת שאין בו דיירים. אך למעשה, גם מהצרה הזו אפשר לחמוק, כי בארצות הברית הכל אפשרי. “אתה יכול למשל לשלם סכום חודשי לחברת ניהול על תחזוקת הבית, וכך להיפרד מחלק מאחוזי התשואה השנתיים, אך יחד עם זאת, זה משתלם, כי ההכנסה בטוחה, והנכס מושכר כמעט תמיד. בכל מקרה, חברות הניהול מקבלות את כספן מההכנסות השוטפות לפי מספר אחוזים עליו דנים שני הצדדים”.

ומה אומר דרוק על אירופה? האמת, הוא פחות מתלהב, הוא מסביר, שבארצות הברית הכל שקוף, כל נכס ממוסמך – למי שייך ומתי נרכש. “במדינות אירופה יש המון גורמים עלומים שאינם ידועים, תהליך הקניה שם יכול להתבצע בצורה מהירה ופזיזה מאוד, כך שהנזק יכול להיות עצום. מלבד זאת, באיחוד האירופי יש לכל מדינה את חוקי הרגולציה שלה, כאשר מדינות מסוימות לא מאפשרות לאזרחים זרים לרכוש נדל”ן פרטי, כמו שווייץ, למשל”.

כך שדרוק בטוח: “ההשקעה הכי טובה ובטוחה בנדל”ן – היא בארצות הברית”. או במילים אחרות: מה שטוב לטראמפ – טוב גם ליהודים.

Inner 620/130

מומלץ עבורך

7 תגובות ל: "בִּרְכֻשׁ גָּדוֹל | “מבטיחים לכם עשרה אחוזי תשואה? תברחו”"

  1. אלעק מגזין פסח כולה פרסומת

  2. ההשקעות שמבטיחות תשואות גבוהות הפילו כבר המון אברכים תמימים שלקחו משכנתאות על הבית שקיבלו לחתונה והפסידו הכל.
    הגיע הזמן שתוקם ועדת רבנים שכל אחד יקבל אישור של הועדה לאחר שבדקו הכל.

  3. היו כבר הרבה אברכים שקנו לפני כמה שנים בתים בארה”ב דרך נוכל מסוים ובסוף התברר שזו הונאה גדולה והפסידו את כל הכסף.
    אח”כ אותו נוכל גייס משקיעים לתחום בינה מלאכותית וגם שם אנשים הפסידו את כל כספם.
    ולא להאמין שאותו אחד שכולם כבר ידעו על ההשקעות “המצויינות” שלו המשיך לגייס משקיעם לעסקאות באפריקה ועסקאות קאנביס…
    שומר נפשו ירחק

  4. כתבת פרסומת לאדם שקורא לעצמו בוצעה עריכה עקב שפה לא הולמת
    מצהיר: “מי שמבטיח לך עשרה אחוזים של תשואה שנתית – הוא שקרן וגנב” ואח”כ אומר “כאן התשואה היא בין שניים לארבעה אחוזים. בארה”ב זה יכול להגיע אפילו עד לשלושה עשר אחוזי תשואה שנתיים”.

  5. הכתבה מהווה פרסומת בוטה בתחפושת
    גם עם המומחה הזה צריך להיזהר

  6. לא קונים בתים לא ב 60 אלף וגם לא ב 90 אלף ב 2019 בארה”ב. בית ב 60,000 זה בית זול בשכונה חלשה, לא ראוי להשקעה. אני אומר זאת אחרי 10 שנות נסיון בנדל”ן בארה”ב ומאות עסקאות. כתבה פרסומית נטו. חבל.

  7. עיבדו קשה בעבודה מתאימה ותראו פרי בעמלכם. עיזבו אתכם “מבובע מעישיס” על בתים באריזונה ודירות בלונדון ושיקגו. אם היו מציאות אמת, המתווכים המקומיים היו קונים לעצמם או לקרוביהם ולא מחפשים ברי מזל בישראל

כתיבת תגובה