בגלל הורדת המס: המשקיעים עטו על השוק גם בספטמבר

הכלכלנית הראשית באוצר בסקירתה השבועית: ספטמבר מציג יציבות מפתיעה בשוק הנדל”ן • ירידה במכירות הקבלנים של דירות ממשלתיות וזינוק חד במקביל בשוק החופשי • המשקיעים הציגו ירידה מתונה של 2% ועדיין בגידול של עשרות אחוזים ברכישות הנדל”ן • והאם הגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט מלמד על חזרה חלקית של המשקיעים לשוק? • וגם הקבלנים מגיבים לניתוח

מכירות הקבלנים | אילוסטרציה: שאטרסטוק

בחודש ספטמבר נרכשו 9.6 אלף דירות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי), ללא שינוי בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לרמה הגבוהה של עסקאות שנרשמה בחודש הקודם. יציבות זו במספר העסקאות בספטמבר (בהשוואה לספטמבר אשתקד), לא רק שקוטעת, לפחות זמנית, את התנודתיות הגבוהה במספר העסקאות שנרשמה בארבעת החודשים הקודמים, אלא שיש בה גם כדי להפתיע במידה מסוימת, הן לנוכח העובדה שחגי תשרי החלו השנה כבר באמצע ספטמבר (בעוד שאשתקד מרבית חגי תשרי חלו באוקטובר) והן לנוכח הסגר השני שהחל ב-18 לספטמבר, ערה ראה”ש).

אחד ההסברים לרמה הגבוהה יחסית של עסקאות בספטמבר האחרון נעוצה בהקדמה משמעותית של חלק ניכר מהעסקאות לשלושת הימים שקדמו לסגר. בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי (מחיר למשתכן) הסתכם מספר העסקאות בספטמבר ב-8.5 אלף דירות, עליה של 12% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם.

250

בהשוואה רב שנתית של מספר העסקאות בחודשי ספטמבר בעשרים השנים האחרונות, נמצא כי ספטמבר האחרון הינו מהגבוהים ביותר, הן בסך העסקאות והן אלו שבוצעו בשוק החופשי בלבד (שני רק לספטמבר 2016).

סך העסקאות בדירות יד שניה בחודש ספטמבר עמד על 6 אלף, עליה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. כפי שיפורט בהמשך, את הגידול במכירת דירות יד שניה הובילו המשקיעים.  בפילוח גיאוגרפי נמצא כי במחצית מהאזורים נרשמה דווקא ירידה במספר העסקאות (בהשוואה לספטמבר אשתקד), כאשר בולטת במיוחד ירידה של 9% במכירות אלו באזור ת”א. מנגד בולט אזור נתניה על עליה של 34% בעסקאות.

בפילוח העסקאות בדירות יד שניה בחודש ספטמבר על פני ימי החודש, בפרט לנוכח הסגר שהוטל ב-18 לחודש, ערב ראש השנה, ניכרת פעילות מוגברת של עסקאות בשלושת הימים שקדמו לסגר (15-17 לחודש). כך בשלושת ימים אלו התרכזו 28% מסך העסקאות בדירות יד שניה שבוצעו בספטמבר. בהקשר זה נציין כי בניתוח דומה שערכנו לגבי חודש ספטמבר אשתקד, בשלושת הימים (ללא שישי-שבת)  שקדמו לראש השנה, נמצאה אמנם גם כן פעילות ערה בעסקאות בשלושת ימים אלו, אבל במידה פחותה משמעותית בהשוואה לספטמבר השנה (ריכזו ביחד 18% מכלל העסקאות באותו חודש) לפיכך סביר להניח שהיקף הפעילות הגבוה בשלושת הימים שקדמו לראש השנה האחרון (ולהטלת הסגר)  היו במידה לא מבוטלת על רקע הסגר שהוטל. “התנקזות” חלק גדול מהעסקאות  לשלושת הימים שקדמו לסגר עשויה לרמז על לחץ של הקונים או המוכרים לסגור עסקה, בפרט כאשר לא היה ברור במדויק אורך הסגר.

אגף הכלכלנית הראשית מציין, כי “אין בידינו די נתונים כדי לקבוע האם היו אלו הקונים שחששו שהמחיר יעלה לאחר הסגר, או שמא המוכרים שחששו שלא יוכלו לקבל לפחות אותו מחיר לאחריו. אולם, מניתוח רמות המחירים של העסקאות עד ה-14 לספטמבר בהשוואה לאלו שהתבצעו בשלושת הימים שלפני הסגר נמצא כי המחיר החציוני בעסקאות שנסגרו בשלושת הימים שקדמו לסגר היו גבוה ב-5.5% מהעסקאות בארבעה-עשר הימים הראשונים של החודש. מובן כי נתון זה לא בהכרח מרמז על עלית מחירים (ולחץ של הקונים לסגור עסקה) מאחר והוא עשוי להיות מוסבר בין היתר ב”איכות” שונה של דירות.

עם זאת, בהנחה לפיה רמות המחיר מתואמות עם רמות השכר, אזי ניתן ללמוד מפער זה באיזו מידה, אם בכלל, מאפייני הרוכשים שהזדרזו לסגור עסקה טרם הסגר שונים מאלו של יתר הרוכשים בחודש זה. ממבט על רמות המחיר החציוני לפי אזורי מיסוי מקרקעין, תוך השוואה בין העסקאות שבוצעו בשלושת הימים שקדמו לסגר לבין אלו שהתבצעו בארבעה-עשר הימים הראשונים של ספטמבר – ניתן לראות שבאזור ב”ש הגידול הניכר בעסקאות בימים שלפני הסגר התרכז בדירות זולות יחסית (פער מחיר של 17% בהשוואה לארבעה-עשר המים הראשונים של החודש) ואילו בפריפריה הצפונית עסקאות אלו התרכזו בדירות יקרות יחסית לאזורים אלו. באזור השפלה (רחובות) לא ניתן להצביע על מאפיינים שונים של הרוכשים בשני פרקי זמן אלו”.

הקבלנים עולים על הגל

מכירות הקבלנים בחודש ספטמבר הסתכמו ב-3.6 אלף דירות, מזה 1.1 אלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לספטמבר אשתקד ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 7%, אולם ירידה זו מתרכזת בפלח השוק של “מחיר למשתכן”. כך, בניכוי מכירות אלו דווקא נרשמה עליה חדה, של 37%, במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה לספטמבר אשתקד (יש לציין כי בניכוי מכירות לאחת מקרנות הרי”ט מצטמצם שיעור הגידול ל-28%). בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות הקבלנים בשוק החופשי בשיעור של 2%.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אוגוסט הקיף את כל האזורים, למעט הפריפריה הצפונית. בולט במיוחד גידול חריג באזור ירושלים, בו הוכפל מספר הדירות שנמכרו בשוק החופשי בהשוואה לספטמבר אשתקד. זאת, בהמשך לעליה חדה אף יותר שנרשמה בחודש אוגוסט. חלק גדול ממכירות אלו אינו דווקא בעיר ירושלים עצמה, אלא בערים אחרות באזור זה (בכלל זה בית שמש).

בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי על פני ימי החודש, על רקע הסגר שהוטל ב-18 לחודש, עולים ממצאים דומים לאלו שנמצאו בפלח השוק של דירות יד שניה. כך, 28% מסך מכירות אלו התרכזו בשלושת הימים שקדמו לסגר (לאורך תקופת הסגר עצמה נמכרו 23% מסך הדירות שנמכרו בספטמבר). בניתוח רמות המחירים של הדירות שנמכרו בסמוך לסגר  נמצא כי המחיר החציוני היה גבוה ב-5.6% מאלו של  הדירות שנמכרו בארבעה-עשר הימים הראשונים של החודש, בדומה לפער שנמצא בניתוח זה בפלח השוק של דירות יד שניה. אלא שבניגוד לממצאים בדירות יד שניה, אשר הצביעו על פערים גבוהים הרבה יותר (בערכים מוחלטים) בחלק מהאזורים, בפלח השוק של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי רק באזור ת”א נמצאו פערי מחיר משמעותיים, שיש בהם לרמז על “איכות” שונה של דירות. ביתר האזורים פערי המחיר נעים בין פער שלילי של 6% באזור ירושלים לבין פער חיובי של 5% באזור רחובות.

ניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי לפי תאריך המסירה הצפוי של הדירה (כפי שהצהיר הקבלן לרשות המסים) מעלה כי בחודש ספטמבר נמשכה הירידה בשיעור הדירות הנמכרות עם מסירה מיידית, כאשר אלו היוו 5% בלבד מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי. בהקשר זה נזכיר כי בחודשים מרץ-אפריל האחרונים, על רקע הסגר הראשון שהוטל, נרשמה עליה חדה בשיעור הדירות החדשות הנמכרות עם מסירה מידית (במקביל לירידה חדה בסך הדירות החדשות שנמכרו), כאשר אלו היוו בין 19%-17% מכלל הדירות החדשות שנמכרו, ממצא שיש בו כדי לרמז על חשש של הקונים מרכישת דירות שמועד אכלוסן אינו מיידי. במקביל, נרשמה בחודש ספטמבר עליה בשיעור הדירות הנמכרות “על הנייר”, כאשר אלו היוו 37% מכלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי, עליה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם ועליה של 4-8 נקודות אחוז בהשוואה לחודשי מרץ-אפריל, במהלכן חל הסגר הראשון. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם שיעור גבוה במיוחד של דירות שנמכרו “על הנייר”, כאשר אלו היוו 62% מסך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי באזור זה, ממצא המסביר בין היתר את הזינוק החד במספר הדירות החדשות שנמכרו באזור זה.

תזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות ((כולל דירות בסבסוד ממשלתי) בחודש ספטמבר הסתכם ב-6.3 מיליארד ש”ח ₪, עליה ריאלית מתונה של 2% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם.  כחמישית מסך תזרים המזומנים של הקבלנים בחודש ספטמבר נבע ממכירות במסגרת “מחיר למשתכן”, נמוך משמעותית ממשקל זה בספטמבר אשתקד, אשר עמד על 35%. בכך באה לידי ביטוי הירידה החדה במכירות במסגרת “מחיר למשתכן” בחודש ספטמבר האחרון בהשוואה לאשתקד.

רכישות המשקיעים

בחודש ספטמבר הסתכמו רכישות המשקיעים ב-1.7 אלף דירות, גידול של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לעליה חדה של 64% שנרשמה בחודש אוגוסט, לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים. בהשוואה לחודש אוגוסט ירדו רכישות המשקיעים בספטמבר בשיעור מתון של 2%. ניתוח הממצאים מלמד כי בעוד שהגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט היה לפחות בחלקו על רקע דחיית עסקאות מחודש יולי (בהמתנה להורדת המס הצפויה), הגידול החד הנמשך בחודש ספטמבר עשוי כבר לבטא חזרה חלקית של המשקיעים לשוק. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 17.5%,  עליה של 6 נקודות אחוז בהשוואה לספטמבר אשתקד, אבל עדיין נמוך משמעותית (ב-11 נקודות אחוז) בהשוואה לתקופה טרם העלאת מס  הרכישה עליהם ביוני 2015.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות המשקיעים הקיף את כל האזורים, למעט אזור נתניה שרשם ירידה של 10%. מנגד בולט אזור רחובות בו הוכפלו רכישות המשקיעים בהשוואה לספטמבר אשתקד.

חיובי מס רכישה על משקיעים בחודש ספטמבר נאמדים ב-140 מלש”ח, ירידה של 4% בהשוואה לספטמבר אשתקד, בהמשך לירידה דומה בחודש אוגוסט (בהשוואה למקביל לו אשתקד). המשמעות היא שחרף הגידול החד במספר הדירות שנרכשו להשקעה בחודשיים הראשונים להורדת המס, מבחינה פיסקאלית מדובר בירידה בפוטנציאל הגביה (עם זאת, כשם שהעלאת מס הרכישה ביוני 2015 לא הייתה מתוך מטרה להגדיל את ההכנסות ממס, שבפועל ירדו, כך גם הפחתת המס בסוף חודש יולי האחרון נועדה להאיץ עסקאות בשוק).

בניתוח רמות המחירים של הדירות שנרכשו להשקעה בחודשים אוגוסט-ספטמבר נמצא כי אלו נמוכות בהשוואה לשבעת החודשים הראשונים של השנה. כך למשל, המחיר הממוצע של דירה להשקעה שנרכשה בספטמבר עמד על 1.67 מלש”ח, נמוך ב-10% בהשוואה לחודש יולי, טרם הורדת המס ונמוך ב-14% בהשוואה לממוצע בשבעת החודשים הראשונים של השנה. ניתוח הממצאים מלמד כי ירידה זו מקיפה כמעט את כל האזורים, למעט ת”א.  באזורי נתניה וירושלים פערי המחיר גבוהים במיוחד ( מובן שלעניין זה יש השפעה גם על חיובי המס). 

מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו באלפיים דירות,  עליה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד , גבוה משמעותית משיעור הגידול שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה (עליה של 5%), זאת בהמשך לעליה חדה אף יותר שנרשמה בחודש אוגוסט (לעומת המקביל לו אשתקד). העובדה לפיה מכירות המשקיעים רושמות עליה חדה  בחודשיים מאז הפחתת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה, בהם כפי שצוין נרשמה עליה חדה גם ברכישות אלו, יש בה כדי לרמז כי הפחתת מס הרכישה “מסייעת” על בעלי הדירות להשקעה  המעוניינים לצאת מהשוק, במובן זה שגדל הביקוש (של משקיעים אחרים) לנכס בבעלותם. ביטוי לכך ניתן למצוא בין היתר בעליה משמעותית בשיעור הדירות “המחליפות ידיים” בין משקיעים. כך למשל בעוד שבחודשים מרץ-יולי רק קצת יותר מרבע מהדירות שמכרו משקיעים נרכשו ע”י משקיעים אחרים, בחודשים אוגוסט-ספטמבר, לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים, עלה שיעור זה ליותר משליש. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים בו הוכפל שיעור הדירות שהחליפו ידיים בין משקיעים. העובדה לפיה מכירות המשקיעים בחודשים אוגוסט-ספטמבר היו גבוהות ב-48% מהממוצע החודשי בתקופה מרץ-יולי, יש בה כדי להעצים מעבר זה של דירות ממשקיע למשקיע אחר.

Inner article

הגידול במכירות המשקיעים קיזז במלואו את העלייה שנרשמה במקביל ברכישות המשקיעים ובכך הוסיף לרדת “מלאי” הדירות שבידי המשקיעים גם בחודש ספטמבר, במהלכו נגרעו ממלאי זה כ-300 דירות. מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו במצטבר עד ספטמבר האחרון כ-27 אלף דירות.

הזוגות הצעירים והתכנית הממשלתית

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ספטמבר ב- 4.7 אלף דירות, ירידה של 9% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, בניכוי רכישות ב”מחיר למשתכן” עלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק  החופשי בשיעור של 15% בהשוואה לספטמבר אשתקד, וירדו ב-4% בהשוואה לחודש הקודם.  בפילוח גיאוגרפי ממשיך לבלוט אזור ירושלים עם גידול חד, של 52% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, בהשוואה לספטמבר אשתקד. מנגד, ממשיך לבלוט אזור המרכז עם קיפאון ברכישות אלו. 

סך הדירות שנמכרו במסגרת “מחיר למשתכן” בחודש ספטמבר הסתכם ב-1.1 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 47% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 28% בהשוואה לחודש הקודם. יש לציין כי גם בחודש אוגוסט נרשמה רמה נמוכה יחסית של רכישות במסגרת “מחיר למשתכן” (נותרו ללא שינוי בהשוואה לאוגוסט אשתקד, בעוד שרכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי זינקו באותו חודש ב-25%). בשלושת החודשים האחרונים נרשמת ירידה חדה ורצופה ברכישות אלו, לאחר שבחודשים מאי-יוני נרשמה התאוששות משמעותית מהשפל שנרשם עם פרוץ מגפת הקורונה. 

אמנם, הירידה החדה בחודש ספטמבר ברכישות אלו עשויה להיות מוסברת לפחות בחלקה  בסגר שהוטל באמצע החודש, כאשר יתכן שהיכולת של החברות להקדים את חתימות החוזים לפני הטלת הסגר מוגבלת יותר לעומת חברות הפועלות בשוק החופשי. עם זאת, לא ניתן לפסול על הסף שהעובדה לפיה אוכלוסייה זו, הרוכשת דירות ב”מחיר למשתכן”  פחות מבוססת מזו של הזוגות הצעירים הרוכשים דירות בשוק החופשי, מביאה לביטולי זכיה גבוהים יותר מאשר בעבר, על רקע הזינוק בשיעורי האבטלה.

בפילוח גיאוגרפי בולט אזור רחובות במעבר מעליה חדה ברכישות אלו לפני הטלת הסגר (עליה של 31% בחודשים ינואר-פברואר 2020 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד) לירידה חדה בחודשים מרץ-ספטמבר (ירידה של 27%). בהקשר זה נציין כי מניתוח שערכנו לגבי רוכשי “מחיר למשתכן” בחמש השנים האחרונות, אשר הוצאו לחל”ת/פוטרו בסגר הראשון, נמצאה שכיחות גבוהה של רוכשים אלו באזור רחובות.  

דירות על המדף

רכישות משפרי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-3.2 אלף דירות, ירידה של 4% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 15% בהשוואה לחודש הקודם.  בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת”א עם ירידה של 21% ברכישות אלו, כאשר שיעורי ירידה חדים אף יותר נרשמו באזור הפריפריה הצפונית.  מנגד, באזור ירושלים נרשמה עליה של 13% ברכישות אלו. במצטבר, מאז פרוץ מגפת הקורונה ירדו רכישות משפרי הדיור בשיעור של 15%, שיעור הירידה החד ביותר מבין הסגמנטים של השוק.

מספר “חודשי המדף” של הדירות הנמכרות ע”י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי “דירה בהמתנה”) עמד בחודש ספטמבר על 25.5 חודשים, פרק זמן הארוך ביותר מחצי שנה בהשוואה לספטמבר אשתקד. עם זאת  בהשוואה לחודש הקודם, בו נרשם גידול חד בפרמטר זה, התקצר זמן חודשי המדף בחמישה-עשר ימים.

הקבלנים טוענים: הירידה בדרך

ומה אומרים הקבלנים? נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ הגיב לפרסום נתוני משרד האוצר ומסר, כי “מדובר על הסכמים שנחתמו בחודש ספטמבר, דהיינו עסקאות שנסגרו באוגוסט טרום הסגר השני. את השפעת הסגר שהתרחש בחודשים ספטמבר ואוקטובר נוכל לראות בצורה ברורה בהיקפי המכירות של חודשי באוקטובר ונובמבר”.

לדברי סרוגו, “חשוב לשים לב לכך ולראות את השפעת הקורונה והסגר עליו החליטה הממשלה שיבוא לידי ביטוי בחודשים אלו.

“הגידול ברכישות המשקיעים מעיד על היענות של הציבור, ותרמה לכך כמובן גם ההפחתה במס רכישה שיזם ישראל כ”ץ שר האוצר. נתון זה מדגיש את העובדה כי ברצון הממשלה היא תוכל לעודד חזרה ביקושים לדיור ועל ידי כך להגדיל את היצע הדירות, למשל על ידי הפחתה נוספת במס הרכישה, כולל לרוכשי דירות שברשותם ישנה דירה בודדת”.

עוד אמר כי “הירידה ברכישת דירות בקרב הצעירים מעידה על קיטון בדירות שנמצאות על המשבצת של תכנית “מחיר למשתכן”. ככל שהחלופה של מחיר מופחת לא תצא לדרך זוגות צעירים אלה יישארו ללא יכולת לרכוש דירות בישראל. חשוב להדגיש, כי בראייה רחבה, הצפי לירידה ברכישת דירות בעקבות הסגר השני הולך ומתממש מול עינינו מה שמחייב את התערבות הממשלה ועידוד של הביקושים, ושורת פעולות נוספות שביכולתה ואחריותה לבצע לטובת האזרחים במדינת ישראל”.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה