בגלל משבר הפועלים: מימוש היתרי הבנייה יארך יותר מהצפוי

במהלך שנה זו הועמקה מאוד פעילות ההתחדשות העירונית בערי הפריפריה של ישראל, בדגש על אזורי גבול, פעילות שתשמש בשנת 2025 בסיס לפעולות הנדרשות לשיקום וחידוש ערים אלה, ויתוקצבו במסגרת התכנית הממשלתית לשיקום יישובי הצפון והדרום.

היתרי בנייה

במהלך השנה הוציאו רשויות מקומיות ברחבי הארץ היתרי בנייה עבור למעלה מ-30,000 יחידות דיור בהתחדשות עירונית, יותר מבכל שנה אחרת בעבר. מתוכן, 15,347 יחידות דיור קיבלו היתר בנייה במתחמי פינוי בינוי, וכ-15,000 יחידות דיור קיבלו היתר בנייה מכוח תמ"א 38. עולה מכאן כי לראשונה בישראל, היקף יחידות הדיור שקיבלו בשנה זו היתר בנייה כחלק ממתחם פינוי-בינוי רחב, עולה על היקף יחידות הדיור שקיבלו היתר בנייה במסגרת של בניין בודד (תמ"א 38 וחלופותיה).

93% מהיתרי הבנייה במתחמי הפינוי בינוי הונפקו ברשויות מקומיות אשר עימן חתמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על הסכם מסגרת להתחדשות עירונית, הסכם המעניק לרשות המקומית תמריץ כספי להוצאת היתרי הבנייה. במסגרת הסכמים אלה, כנגד כל דירה תוספתית שקיבלה היתר בנייה, הרשות המקומית זוכה במענק לסיוע בהקמת התשתיות הנדרשות למיזמי ההתחדשות באותה רשות מקומית. הסכמי המסגרת הראשונים נחתמו בשנת 2022 עם 12 רשויות מקומיות, ועד כה חולקו מכוחם מענקים בהיקף של 368.5 מיליון ₪.

בעקבות הצלחת המהלך, חתמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במהלך שנת 2024 על הסכמי מסגרת עם 6 רשויות מקומיות נוספות – יהוד, רמלה, פתח תקווה, חולון, אור יהודה וקריית גת.

הסכמי המסגרת יצרו תמריץ משמעותי להוצאת היתרים מבחינת הרשויות המקומיות, והוא שהוביל בשנה זו למספר שיא של היתרי בנייה במתחמי פינוי בינוי. סך התמריצים שיינתנו בגין היתרי הבנייה שהונפקו בשנת 2024 בכלל הרשויות המקומיות החתומות כיום על הסכמי מסגרת, בגין היתרי הבנייה לשנת 2024, צפוי לעמוד על כ-125 מיליון ₪.

תכנון

בתחום התכנון, אושרו השנה 143 תוכניות התחדשות עירונית ברחבי הארץ, הכוללות 56,782 יחידות דיור. כ-20% מהיקף יחידות דיור זה אושר במסגרת תוכניות פינוי בינוי שקודמו והובאו למתן תוקף ע"י הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עצמה.

היעד השנתי שנקבע בתכנית האסטרטגית לדיור שאישרה ממשלת ישראל, עבור כל שנה בין השנים 2021-2025, עומד על 31,250 יחידות דיור.

על מנת להמשיך ולהרחיב את עתודות התכנון לשנים הקרובות, איתרה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשיתוף פעולה עם רשויות מקומיות, עשרות מתחמי פינוי בינוי חדשים, והוציאה לדרך בשנה זו 20 תוכניות פינוי בינוי חדשות במתחמים אלה, בהשקעה תקציבית של 47 מיליון ₪. במסגרת זאת ניתן דגש לתוכניות בערים שדרות וקרית שמונה, לטובת מאמצי השיקום של ערים אלה.

התחדשות בניינית

בשנת 2024 פקע תוקפה של תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה. במטרה לאפשר לשוק פלטפורמה נוחה ומהירה להתחדשות בניינית ביום שלאחר פקיעתה, קידמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ב-18 רשויות מקומיות מרכזיות תכנית עירונית מחליפת תמ"א 38, שמותאמת לתשתיות של כל עיר, לאופייה ולצרכי האוכלוסייה. תכנית אלה יאפשרו התחדשות של למעלה מ-30,000 מבנים, הכוללים כ-530,000 יחידות דיור.

הכרזות

על פי חוק, הכרזה על מתחם כמתחם לפינוי-בינוי על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מקנה ליזם את הטבות המס הקבועות בחוק, שהינן חיוניות למימוש הפרויקט, וכן מחילה עליו את ההסדרים הקבועים בחוק בנושא "דייר סרבן".

בשנת 2024 הכריז מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית על מספר שיא של מתחמי פינוי בינוי חדשים – סה"כ 122 מתחמים, עלייה דרמטית ביחס לכל שנה אחרת מאז נקבע מנגנון ההכרזות בחוק.

99 מתחמים שהוכרזו קודמו על ידי יזמים פרטיים, יותר מפי 2 לעומת שנת 2023 (שבה נרשם השיא הקודם – 38 מתחמים). לצידם, בוצעו 23 הכרזות על מתחמי פינוי בינוי שקודמו על ידי גופים ציבוריים, בעיקר על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עצמה. בין היתר, הוכרזו במסגרת זו מתחמים במגדל העמק, חצור הגלילית, טבריה, בית שאן, קרית גת ועוד.

התחדשות עירונית בפריפריה

בשנה החולפת, המשיכה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למקד את מאמציה בהבאת פעילות ההתחדשות העירונית גם למרחבי פריפריה, בהם הפעילות אינה כדאית כלכלית, בדגש על ערים המאופיינות בסיכון סייסמי גבוה (קריית שמונה, מגדל העמק, שלומי, צפת, טבריה, בית שאן ועוד) או בחזית (שדרות). תודות לכך, עשרות מתחמי פינוי בינוי מצויים כיום בשלב של תכנון מפורט, והם כוללים למעלה מ-17,000 יחידות דיור, אשר מימושם יתבצע באמצעות מענקים כספיים שיוצעו ליזמים לצורך השלמת כדאיות כלכלית.

מתחמים אלה נבחרו לתכנון על בסיס ממצאי עבודה מקיפה שנעשתה בשנת 2023 אשר במסגרתה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ביצעה מיפוי של כלל מתחמי הפינוי בינוי בערים אלה (110 מתחמים הכוללים למעלה מ-1,000 מבנים ופוטנציאל של יצירת 37 אלף יחידות דיור חדשות).

במוקד שנת 2025, לצד היעד הלאומי של שיקום הערים שנפגעו במלחמה וחיזוק אזורי הגבול, תעמוד המשימה של הגדלת היקפי התכנון והמימוש של מתחמי פינוי בינוי, כמענה לביקושים הקיימים כיום בשוק, ואלה הצפויים עם סיום הלחימה.