בועת הנדל”ן? אלה פתרונות הדיור לממשלה החדשה

הפרטת ועדות התכנון, דיור ציבורי, קביעת יעד הורדת מחירים לעשור, הורדת מס המשקיעים – אלה הן רק חלק מהפעולות המידיות שאמורה הממשלה החדשה לבצע בנושא נדל”ן • מאמרו של ניר שמול מנכ”ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית

פרויקט בינוי של חברת שניר | הדמיה: סטודיו Olin

תחום הנדל”ן הוא אחד מהנושאים המרכזיים באחריות של הממשלה לצד ביטחון, כלכלה, רווחה, בריאות ועוד.

ההשפעה של רובד הנדל”ן היא דרמטית על כל תחומי חיינו, זאת לאור העובדה שבית הוא מוצר בסיסי לכל אדם לצד מזון ובריאות. בין שאתה מחוסר דיור, בין שאתה שוכר דירה, משקיע, או בעלים של דירה בישראל הנושא הוא בנפשנו.

250

עם ניסיון של למעלה מ-20 שנה בנדל”ן בישראל, אני מציע לממשלה החדשה לשקול ולאמץ כמה פעולות מיידיות בתחום הנדל”ן כדי ליצור הבדל בין מה שקרה בישראל בשנים האחרונות לבין מה שיקרה בה מעתה ואילך.

במיוחד בתקופת הקורונה כולנו הרגשנו עד כמה ביתו הוא מבצרו של האדם והסגרים הוכיחו לכולנו עד כמה הבית הוא מרכז החיים של האדם: גרים בו, חיים בו, עובדים ממנו וכל מה שקונים בשנת 2021 מגיע באמצעות שליח עד הבית.

להלן הצעה לשינויים מהותיים שיש לבצע לטובת כלל האזרחים בישראל:

הגדרת יעד להורדת מחירים לעשור הקרוב: יש לחתור להצבת יעד ריאלי להורדת מחירי הדירות בעשור הקרוב. לעניות דעתי יעד הורדה של 25% במחירי הדירות בעשור הקרוב יאפשר וודאות לבעלי הנכסים, לבנקים, לרוכשי הדירות, ליזמים, לקבלנים ולכלל העוסקים בתחום זה, לפעול בשוק בו הוודאות מתקיימת ומתאפשרת פעילות תקינה. החשיבה היא לא להציע בכל פעם תוכניות חדשות, של שר אוצר / שיכון חדש אשר כל אחד מהם מביא אג’נדה חדשה לשוק ומכניס את המערכת לסחרור ולחוסר עקביות.

הפרטת ועדות התכנון והבנייה בישראל ויצירת תחרות: בדומה לבית הכלא הפרטי הראשון שהוקם בישראל והפרטת הנמלים, יש להפריט את ועדות התכנון ולייצר תחרות בין הוועדות השונות באזורים הגיאוגרפיים השונים כדי להגדיל את התפוקות ולהרחיב את ההיצע. הפיקוח ייעשה כמובן על ידי גורמים רגולטוריים (ולא בירוקרטיים) ברשות של שופט בדומה לקיומה של מערכת הבחירות המרכזית אשר כפופה לשופט. לוועדות הללו יהיה חופש פעולה במגבלות החוק והנהלים שיקבעו. תחרות זו תביא ליצירת מלאי גדול של דירות, שהוא הכרחי בעשור הקרוב שבו האוכלוסייה בישראל עתידה להכפיל את עצמה. 

דיור ציבורי כתנאי לקבלת היתרי בנייה: בדומה למה שקורה בלונדון, בערים ובמדינות נוספות בעולם, לא יהיה אפשר לקבל היתר בנייה גם לפרויקט היוקרתי ביותר בישראל, אם לא תתאפשר במקביל בנייה של עד 20% עבור אפשרות של דיור ציבורי לזכאי הדיור העירוני והציבורי בתוך המתחם. המטרה היא ליצור אינטגרציה אמיתית בין סוגי האוכלוסיות השונות בישראל ולתת פתרון אמיתי גם ליזם המבקש לבנות יותר דירות במסגרת של שטח נתון וגם לפתור בעיה חברתית, שהיא רמת החשיבות של דירות עבור דיירי הדיור הציבורי.

המשך הורדת המס על המשקיעים: המשקיעים אינם “אויביי העם” להפך, מדובר באזרחים שבזכותם יש דירות להשכרה בשוק. הגדלת המס על המשקיעים, בשנים עברו, הובילה לכך שהם רכשו פחות דירות בישראל וכפועל יוצא מזה הדבר הוביל להעלאת מחירי דמי השכירות. התוצאה הייתה הוצאה מאסיבית של מיליארדי שקלים של משקיעים ישראלים לטובת השקעות נדל”ן בחו”ל, כאשר מדינת ישראל אינה מקבלת ולו שקל בודד מהעסקאות הללו, כיוון שהכסף הושקע במדינות אחרות בעולם במקום שיישאר בישראל. 

רוכשי הדירות להשקעה בישראל הם הורים אחראיים שרוצים לדאוג לעתיד ילידיהם ולהשאירם בארץ, אנשים שעבדו וחסכו כל חייהם, קיבלו ירושות מהוריהם ורוצים לחיות בכבוד אחרי שסיימו לעבוד בגיל הפרישה, אבל עדיין יוכלו לקבל הכנסה פאסיבית משכר הדירה לאחר השכרת הנכס. המטרה שלהם היא לא לשלם דמי ניהול כל כך גבוהים לקרנות הפנסיה ולביטוחי המנהלים ועם זאת להיות חשופים למשברים בשוק ההון. ההבדל הוא שדירה היא נכס מוחשי עם ארבעה קירות ולכן הנטייה של רבים היא לפעול בדרך זו ולרכוש דירה כהשקעה. 

פיתוח רכבות מהירות ואזורי תעסוקה: ללא פיתוח מערכת של רכבות מהירות בדומה למה שקורה ביפן עם רכבות במהירות של למעלה מ 200 קמ”ש, לא יהיה אפשר להביא אוכלוסייה חזקה שתרצה להתגורר באזורים פריפריאליים הרחוקים מהמרכז, מקומות שבהם אין תעסוקה או שהשכר שמוצע שם לא מאפשר לגור בו אלא באזור המרכז. לצד פיתוח רכבות מהירות אלו יש לפתח את התעסוקה באמצעות מענקים נרחבים לחברות היי טק וחברות עתירות ידע שמרכזם יהיה באזורי תעסוקה בפריפריה, במטרה להביא את אוכלוסייה חזקה להתגורר במקומות הללו. 

תוכנית “מחיר למתמגן” בפריפריה: רעידת האדמה הבאה בישראל היא מעבר לפינה. אין התחדשות עירונית בפריפריה, התוכנית קיימת רק באזור המרכז (בין שהיא מכונה פינוי בינוי או תמ”א 38). ללא תמיכה ממשלתית רחבה בהגנת המבנים, לא רק באזור השבר הסורי האפריקאי וחידושם, אנו צפויים לאסון רוחבי בקנה מידה שלא הכרנו. בעקבות האסון תמונה לבטח ועדת חקירה ממלכתית, אך זה יהיה כבר מאוחר מדי. 

לכן יש לצאת באופן מידי בתוכנית לחיזוק המבנים בפריפריה גם באמצעות מענקים ופטור ממס, זוהי אופציה עבור היזמים לבניה של יחידות דיור נוספות במבנים שאותם הם יחזקו. הצורך לפעול בדרך זו הוא בפריפריה ובאזור המרכז שבו רוב הציבור מעוניין לגור. כמו כן יש להתמקד במתן פתרונות מיידים כדי לתת מענה ליישובים החשופים לטילים מעזה, אירן, לבנון וסוריה שאין בהם ממ”ד והמקלט הקרוב נמצא בטווח ריצה בלתי אפשרית, בעיקר עבור האוכלוסיות המבוגרות. 

מענקים לעיריות שיעודדו התחדשות עירונית: תוספת של יחידות דיור בהתחדשות עירונית, אינה רק הוספת יחידות דיור. תוספת כזו דורשת בסביבת המגורים גם הקמה של מבני ציבור, בתי ספר, גני ילדים, חניות, מסחר, תשתיות וכו’. הארנונה שהדייר החדש משלם לא באמת מכסה את כל העלויות של הרשות המקומית בכל התוספות הללו. כדי לעודד התחדשות עירונית יש להגיע להסכמות עם העיריות לגבי תוספת תקציבים לטובת קליטת אוכלוסייה חדשה ותוספת בנייה של יחידות דיור שתביא לירידה במחירי הנדל”ן בישראל.

We live we work we shop: העולם משתנה בקצב מהיר, פתרונות חדשים בנדל”ן צצים בכל העולם המתקדם, הטכנולוגיה היא חדשנית, אפשר לבנות מהר יותר, שונה ובאופן מתוחכם. צצים פתרונות חברתיים של דיור משותף, בניינים שהם בתי ספר, מרכז קניות, משרדים הולכים וכובשים את העולם. 

ישראל כמעצמה טכנולוגית אמורה להוביל את התחום הזה. צריך לחשוב קדימה, לראות את צרכי האוכלוסייה ולמצוא פתרונות כמו דיור בשכונות לבנייה מהירה (ארזים), דירה עם חלל משותף, דירה שמשמשת גם כמשרד, ליסינג על דירות ומה לא. יש המון פתרונות צריך רק להבין לאן העולם הולך ומה רוצה הדור הצעיר.

ידיים עובדות: ללא עובדים מקצועיים שום דבר שנעשה, לא יוכל להוריד את מחירי הנדל”ן המאמירים, כאשר מחירי הביצוע עולים משנה לשנה וכמות הקבלנים פוחתת. כולם רוצים להיות מנהלים, להיות פועל בישראל זו משרה נחותה, ועבודה פיזית היא קשה. הסינים לא מגיעים לאור המגבלות ביחסים בין המדינות והאיגודים המקצועיים, הערבים בכל פיגוע שמתרחש בורחים או שמגורשים ויהודים לא רוצים לעבוד בבניין. 

ללא פתרון אמיתי למצוקה בחוסר ידיים עובדות (אגב בכל מדינה מערבית מתקדמת סובלים מאותה בעיה) לא יהיה פתרון להורדת מחירי הנדל”ן. חייבים הכשרה, מענקים, הגדלת האפשרות של הגעת פועלים מהרשות הפלסטינית שיוכלו להיכנס לישראל, פועלים זרים וכו’ וזאת כדי להוריד את מחירי הדירות בעשור הקרוב. 

Inner article

מענקי מקום: כדי לחזק את הפריפריה שזה צורך חברתי מהמעלה הראשונה יש להחזיר את מענקי המקום שהיו בעבר. מקומות קשים יש לחזק אותם באנשים “חזקים”, במורים מצוינים, במערכת בריאות מתקדמת ובמקורות תעסוקה זמינים. מענקי המיקום יביאו אוכלוסייה איתנה ומעוררת השראה לחדש את המקום “המזדקן” והחלש ולהחיות אותו מחדש. מיטב בני הנוער שלנו חיים במקומות האלו ויש לחזק אותם בטרם הגעתם לגיל הבגרות ולהיותם דור שני ושלישי לעוני.

להתעורר ומהר… הצפי של ישראל הוא של 30 מיליון תושבים בעשורים הקרובים פי 3 כמעט מהאוכלוסייה כיום. לכן יש לפעול ולהקים ערים חדשות באופן מידי. בישראל בשנת תשע”ח נולדו כ – 160 אלף תינוקות, הגיעו כ – 25 אלף עולים חדשים ו – 25 אלף זוגות התגרשו. כלומר כ – 210 אלף אזרחים חדשים בכל שנה זקוקים לפתרון דיור בטווח המיידי וב-25 השנים הקרובות, אך בפועל נבנות בישראל רק 47 אלף דירות בשנה. מדובר במחסור אדיר ובפערים אשר הולכים וגדלים ודבר זה מוביל לעליית מחירי הדיור מדי שנה. 

לא מיסים, לא מחיר למשתכן ולא שום תוכנית חדשה תפתור את המצוקה הזו. רק בנייה מידית ומאסיבית של ערים חדשות לטובת הגידול הטבעי של האוכלוסייה, תוכל להתמודד עם בעיית הדיור וזאת לאור העובדה שישראל המובילה במדינות ה-OECD בכמות הילדים למשפחה. 

הנדל”ן הוא הקטר של המשק – לצד התיירות, הנדל”ן הוא הקטר המרכזי של המשק, זהו ענף מחולל כיוון שכל אדם אשר רוכש דירה קונה לצורך כך כסף מהבנק, משלם מס למדינה, ריהוט, מוצרי חשמל פריטים רבים נוספים. יש הטוענים כי כמות המועסקים הקשורים בתחום נדל”ן היא למעלה מ-500 אלף אנשים הקשורים לתחומים שאותם ציינתי ותחומים משיקים. 

ענף ענקי והמשמעותי ביותר במשק הישראלי הוא תחום ההיי טק שמדברים עליו רבות בישראל. תחום זה מעסיק כ – 5% בלבד מכוח העבודה בישראל והוא מהווה 5% בלבד מהתמ”ג. הנדל”ן לעומת זאת הוא הענף המרכזי במשק לצד התיירות (ובעידן הקורונה אין תיירות) אך כאשר קיימים מיסים מוגברים על הנדל”ן, חסמים בירוקרטיים, אין ידיים עובדות, כסף יוצא להשקעות בחו”ל, רוכשים פחות נדל”ן.

כל הנתונים הללו משפיעים על כולנו גם בירידה בהכנסות המדינה וגם בקריסה של ענפים אשר קשורים בנדל”ן ובסופו של דבר הם יביאו למיתון של המשק הישראלי. יש לשנות באופן מהותי את התייחסות לענף הנדל”ן ולהבין את משמעותו למשק הישראלי ולכיס של כולנו. רק הבנה אמיתית של הכוחות השונים בשוק וטיפול נכון בכל אחד מהגורמים, יביא בסופו של דבר לירידת מחירי הדיור בישראל, ללא קריסת שוק הנדל”ן הישראלי והמשק כולו. 

דיור להשכרה: לא כולם חייבים לקנות דירה. יש אנשים שאין להם את ההון ההתחלתי הדרוש לרכישה, לא יכולים לקבל משכנתא או חוששים מקנייה של דירה עם ההתחייבויות הנלוות לרכישה. מושג של דיור לטווח ארוך המקובל בעולם יכול לאפשר לאותם אנשים לשכור דירה לתקופה ארוכה, כמו לדוגמה לעשר שנים בתשלום של שכר דירה קבוע וכך לאפשר לילדיהם ללמוד במוסדות חינוך בקרבת הבית, ללא חשש שיאלצו לעזוב את הדירה כל מספר שנים כי בעל הדירה יחליט להעלות את שכר הדירה/למכור את הנכס וכו’.

כדי שמצבים מסוג זה לא יקרו, יש לנתב את הפעילות העסקית של חברות הביטוח שבידיהם נמצא ״הר של שקלים״ לתחום של הדיור להשכרה ולהעניק להם את הביטחונות ואת התנאים הנדרשים מצד המדינה כדי שיוכלו להשקיע בתחום זה. שינוי כזה יאפשר ודאות וביטחון מרבי לאותם שוכרים ויקפיץ נושא זה לשוק שכירות משוכלל ומפוקח. בשנתיים האחרונות אנו עדים לכך שעוד ועוד קרנות ריט הוקמו במטרה לרכוש אלפי דירות בשנים הקרובות ולהציע אותן להשכרה וכך ליהנות מהטבות מס מפליגות.

 

הכותב הוא מנכ”ל חברת שניר

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה