ביתי הוא משרדי: מגדלי משרדים יוסבו למגורים?

עתיד המשרדים בישראל לוט בערפל מול עסקים וחברות שמצמצמים היקפים, צורכים פחות עמדות משרד, מצמצמים כוח אדם וזקוקים לפחות נוכחות פיזית במגדלי המשרדים • ומול כל אלה מגיע במסגרת חוק ההסדרים החדש מיזם רה-תכנון למשרדים והסבתם למגורים • מה הסיכוי של היוזמה להפוך למציאות? • עתיד עולם המשרדים לאור משבר הקורונה

מתחם העסקים בצפון בני ברק | צילום: גילי יערי, פלאש 90

מה דעתכם לגור בפאתי בני ברק בין הקומה ה-31 ל-40 ולא לצאת מהבניין בכלל? משבר הקורונה המתמשך עשוי להביא את הפתרון הבא – ולו הזמני – למשבר הדיור במגזר החרדי: שינוי ייעוד ממשרדים למגורים. נכון, החרדים לא גרים ברבי קומות בעיקר בגלל מעליות שבת. אבל מה ימנע מאיתנו לגור בבניין של 9 קומות במרומי מגדל גבוה? כך, הקומות הראשונות במגדל יהיו חנויות ומסחר, עוד כמה קומות למשרדים – אולי אפילו עבור תושבי המגדל, ושלושים הקומות הבאות יהיו שלוש קפסולות של מגורים, כשכל קומה עשירית מיועדת לבתי כנסת, גני ילדים ושירותים קהילתיים.

נשמע לכם הזוי? חכו על שתעלעלו בתזכיר חוק ההסדרים שהוצג לאחרונה. במסגרתו, כך מתברר, מבקשת המדינה לאפשר ל-50% משטחי מגרשים המיועדים לבנייה למשרדים להסב את ייעודם למטרת מגורים. על פי החוק, לרשות מקומית מוקנית בחוק היכולת לאשר הוספת שימוש למגורים במגרש שאושרה לו תוכנית לתעסוקה או מסחר בוועדת התכנון המקומית או המחוזית, כך שניתן יהיה להוסיף לו דירות של עד 80 מ”ר ושימושים ציבוריים נלווים כגני ילדים. (החוק מדייק כי השימושים למגורים לא יעלו על 50% משטח המסחר הכולל, והשימושים הציבוריים לא יעלו על 10% משטח זה).

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

משבר הקורונה ששלח יותר ממיליון ישראלים הביתה ממקומות עבודתם, הכיר לעובדים ולמנהלים את אפשרות העבודה מהבית. התוצאה, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך: ירידה בביקוש למשרדים. מדובר בכאב ראש לא פשוט עבור המערכת הפיננסית, שחשופה לענף הנדל”ן המניב יותר מאשר ענפים אחרים במשק.

בקריצה נוסיף כי לא כולם באמת יכולים לעבוד מהבית. הנה סיפור אמיתי שאירע לאחרונה: עובד באחת החברות החיוניות במשק, נכנס לבידוד עקב חשיפה לחולה מאומת וביקש ממנהלי החברה לקחת חלק מהעבודה הביתה, המנהלים התנגדו. מתברר כי האיש עובד כקברן בחברה קדישא…

סגירת המשרדים: תופעת מתרחבת

שוק הנדל”ן כולו עובר טלטלה בחודשים האחרונים. על פי נתוני משרד האוצר, סך העסקאות בחודש מאי ירד ב-28% לעומת מאי אשתקד. מדובר בשפל היסטורי. הרמה הנמוכה ביותר מאז מאי 2003 – בימי האינתיפאדה השניה, כך על פי הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. בלמ”ס פרסמו כי חלה ירידה של 38.1% בעסקאות מכר של דירות בחודשים מרץ עד מאי 2020, בהשוואה לרבעון קודם.

שוק הנדל”ן המניב החל גם הוא ‘לחטוף’ בעקבות נגיף הקורונה. אם בכל שנה בתקופה הזו נכנסים לקוחות חדשים שמבקשים מקום לעבוד כאשר הילדים בחופש בבית ואין פינה שקטה, הרי שהשנה הולכות ומתרבות הבקשות להפר חוזים, לעצור את דמי השכירות, ולפנות את המשרדים. ההערכה ההולכת וגוברת בקרב המומחים היא שהעבודה מהבית רק תלך ותתרחב.

ב’כלכליסט’ דווח על חברת התוכנה הציבורית ‘לייבפרסון’ שהודיעה כי היא מאמצת את מודל העבודה מהבית באופן מוחלט עד שיימצא חיסון לנגיף הקורונה. לחברה יש משרדים בהיקף של כ-6,300 מ”ר עבור כ־1,300 עובדים ברחבי העולם מהם, כ-350 מהם בישראל בפארק ההייטק רעננה. על פי הערכות המהלך עתיד לחסוך לחברה 12-15 מיליון דולר בשנה.

אפס עסקאות חדשות

משבר הקורונה משדד מערכות בכל העולם, לא רק בישראל. המשקיע המיליארדר בארי שטרנליכט טען בראיון ל’בלומברג’ כי שווי בנייני משרדים יקרוס ב-40%, שליש מבתי המלון יפשטו רגל, דמי השכירות לדיור יצנחו ב-25%. הדברים הובאו בתרגום, בסקירתו של אריק שצקר ב’דה מרקר’. על ענף המשרדים אמר שטרנליכט כי “זה כנראה יהיה השוק המשרדי הקשה ביותר במדינה”.

לטענת שטרנליכט, לתושבי התפוח הגדול נמאס מהצפיפות, מהתשתיות המיושנות ומיוקר המחייה. ההפגנות והוונדליזם לצד משבר הקורונה ייגרמו לזעזוע בשוק הנדל”ן המקומי. גם ענף המלונאות עלול לחטוף מכה בעקבות הוירוס הסיני. עצירת אירועים, תערוכות כנסים ותיירות עלולה לפגוע קשות בענף. “אני חושב שרבע או שליש מהמלונות בעיר ניו יורק עלולים לפשוט רגל”, אמר שטרנליכט. “זה הולך להיות מכוער”. כשהוא עובר לדבר על ענף הקניונים זה נשמע גרוע עוד יותר. את שקיעת עולם הקניונים האמריקאי כבר סקרנו בכתבה מעמיקה. כעת, בעקבות משבר הקורונה המצב מחריף עוד יותר. 

גם בישראל עצרו שוכרים רבים תשלומי שכירות בקניונים או ביקשו פריסת תשלומים חדשה. חברות המפעילות קניונים לא ממהרות לרוץ לבתי משפט, ומנסות להגיע להבנות. גם הן מבינות שלחץ לא יעבוד. אם אין הכנסות אין מהיכן לשלם שכירות. עדיף לקבל קצת פחות, או הרבה פחות, ולא לראות שטחים ריקים.

בארי שטרנליכט | צילום: כריסטופר מישל, ויקיפדיה, רישיון Creative Commons Attribution-Share Alike 4.0

ענף המשרדים מתנהג גם הוא באופן דומה. בדיווח ב’כלכליסט’ הובאו דבריו של דני גפן, מנכ”ל משותף באקזיט נדל”ן, שאמר כי “ישנן חברות שפשוט מודיעות לבעל הנכס שהם עוזבים, לפעמים אפילו באמצע חוזה, וזה כמובן לא עובר חלק. התפיסה שלהן היא שבמקרה הגרוע זה יגיע לבית המשפט והם יוכלו לטעון לנזקי הקורונה”. לדברי גפן, במקרים אחרים מכניסות החברות שוכרי משנה תוך חלוקת עבודה בין העובדים מי יעבוד מהבית ובאיזה ימים. הנטייה של החברות היא לצמצם שטחים ככל הניתן: “יש חברות ששילמו 120 שקל למ”ר, ומתפשרות עכשיו על 90-80 שקל למ”ר בשכירות משנה, העיקר להכניס שוכר”.

בדיווח אחר הסוקר את ציר רוטשילד אמר ל’כלכליסט’ איתן זינגר, מנכ”ל ‘מדלן’, כי הקורונה הקפיאה את שוק הנדל”ן למגורים במדינה כולה וגם בתל אביב: “אם בינואר־פברואר השנה נערכו 31 עסקאות בלב תל אביב, באפריל־מאי צנח מספרן לשש בלבד (שלוש עסקאות בדירות חדשות ושלוש בדירות יד שנייה). בשדרות רוטשילד נעשו בינואר־פברואר שלוש עסקאות, בעוד באפריל־מאי מספר העסקאות היה אפס”.

שינוי תמהיל, מכה כלכלית

באחד הדיווחים הובאה מודעה שמציעה משרדים בצפון הארץ בחינם, כלומר רק בתמורה לכיסוי הוצאות של ארנונה ודמי ניהול. במקרים אחרים ניתן לזהות ירידה של עד 20%, אפילו במרכז תל אביב. הזעזוע שהענף חווה, יביא להגדלת עירוב שימושים בשטחי המסחר ולהמרת השטחים לטובת מלונאות ומגורים. 

כאן יכול יבוא לעזרת השוק התיקון בחוק ההסדרים המאפשר להסב למטרת מגורים עד 50% משטחי מגרשים המיועדים לבנייה למשרדים.

נדל”ן מניב? התשואות יורדות. צילום: ChameleonsEye | שטארסטוק

מדובר בהוראת שעה, לארבע שנים. לדברי גפן ב’כלכליסט’, “אם זה יקרה זה יהיה מטורף. שטחים ששוויים כמשרדים של 15 אלף שקל למ”ר יזנקו ל־55 אלף שקל למ”ר, ואז נראה כאן כניסה חזקה של משקיעים והרבה רכישות. זה יעיר את השוק”.

מי שיתנגד למהלך המדובר בכל הכוח אלו העיריות. תושב המשלם ארנונה מלאה מכסה בקושי מחצית מהשירותים אותם הוא מקבל מהרשות המקומית, לעומת זאת, בשטחי המסחר, הארנונה המשולמת היא פי חמשה, ושירותי העירייה מסתכמים בפינוי אשפה מועט וטיפוח הרחובות. הפיכת שטחי מסחר למגורים באופן גורף, כמוה כהתאבדות כלכלית של הרשויות המקומיות. 

לגור – לעבוד – לקנות

אלא שכבר כיום מאשרות הרשויות המקומיות עירוב מגורים בשטחי מסחר. ההבנה היא שהעובד הרווק המשקיע כעת את כולו בבניית הקריירה מעוניין לגור בבניין בו הוא עובד כאשר את דרכו לעבודה הוא יעשה בנסיעה קצרה במעלית בלי פקקים ובלי להזדקק לתחבורה ציבורית. ואם בתחתית הבניין יהיו גם בתי קפה ומסעדות, המצב יהיה מושלם עוד יותר.

בציר רוטשילד לדוגמה בעיר תל אביב מתוכננים מגדלים ביחס של 75% תעסוקה המאפשרת משרדים או מלונאות ו־25% מגורים. הפרויקטים החדשים נבנים בסמוך לקווי הרכבת הקלה והמטרו ולפיכך הם גם יתאפיינו בתקן חניה מצומצם: חניה אחת לכל 350 מ”ר משרדים ו־0.8-0.5 חניה לכל דירת מגורים.

מגדל אביב ברמת גן שנבנה מול מתחם הבורסה היה הראשון בארץ שכלל משרדים ומגורים בתוך 68 הקומות שלו. באנגלית מכנים זאת: Live-Work-Shop. לגור, לעבוד ולקנות בלי לצאת מהבניין. אחריו באו עוד ועוד מגדלים עם עירוב שימושים, תחילה בתל אביב ורמת גן ולאחר מכן בכל הארץ.

פרויקט ה-1000 במערב ראשון לציון מהווה דוגמא איכותית ואף גרנדיוזית לעירוב שימושים יוצא דופן. מדובר בכ-1.7 מיליון מ”ר מתוכננים לתעסוקה ומסחר, 5,600 יחידות דיור ו-110 דונם של פארקים. לראשונה בישראל, עשרות אלפי אנשים יתגוררו ויעבדו באותו מקום שיכלול מגורים ממעונות סטודנטים, עבור בדיור ברמות שונות ועד דיור מוגן.

פרויקט פרי פלייס ברחובות, מהווה גם הוא בדומה למתחם בראשון לציון פרויקט עירוב שימושים מהגדולים בישראל. המתחם כולל בנוסף למשרדים, מסחר ומגורים לסטודנטים גם חדרי מלון. לירון פרי מנכ”ל פרי נדל”ן אומר, כי “הצרכן הישראלי מודל 2020 לא מעוניין לעלות לרכב, לעמוד בפקקים ולחפש חניה כדי לשבת בבית קפה או לערוך סידורים. הוא רוצה שהכל יהיה במרחק הליכה. אצל אוכלוסיית הסטודנטים זה אף קיצוני יותר – הם רוצים שהכל יהיה קרוב, כולל מקום הלימודים”.

קפסולות מגורים ועבודה

המשבר הנוכחי הביא חברות רבות לחשב את מסלולן מחדש. אם בעבר היו קודם בונים ולאחר מכן מחפשים שוכר, המצב בשוק עלול להיות שחיפוש שוכר או שוכרים יהיה תנאי מקדים לבנייה. היצע המשרדים המטורף, נוצר בשנים האחרונות בעקבות הרעב של העיריות לתשלומי הארנונה הגבוהים של אזורי המסחר. אלא שבתקופת משבר, כאשר עוד ועוד חברות מגלות את היכולת של העבודה מהבית, ההיצע העצום יעמוד בעוכרי היזמים שיבקשו כעת מהרשויות המקומיות לשנות את תמהיל השימושים ואת היחס בין המשרדים לשטחי המגורים והמסחר.

מגדלי משרדים | צילום אילוסטרציה: shutterstock

הבקשות לשינוי התמהיל לא יבואו רק בפרויקטים חדשים. על פי דיווח ב’מעריב’, קבוצת הנדל”ן הבינלאומית CBRE השלימה בימים אלו את גיבושה של תוכנית מקיפה לניצול מגדלי משרדים שהפכו בפועל למגדלי רפאים בעקבות משבר הקורונה.

בדיווח הובאה תוכנית, שגיבש יו”ר CBRE ישראל, ג’קי מוקמל, ועל פיה, ישמשו המשרדים הריקים למגורי עובדים שייבחרו להישאר ללון סמוך למקום עבודתם. התוכנית מחייבת את אישור משרד הפנים והרשויות המקומיות, ואם היא תתקבל, אפשר יהיה לנצל בתוך חצי שנה, בכל מגדל משרדים, 10% מהשטח לצורך קפסולות למגורים. שטחה של כל אחת מהקפסולות יהיה 12 מ”ר. כדי לקדם את התוכנית, שלפי הערכות תאפשר להקים יותר מ־5,000 קפסולות מגורים, היא תוצג ליזמי נדל”ן, למשרד הפנים ולרשויות המקומיות, שיתבקשו לוותר על חלק מדמי הארנונה.

לדברי מוקמל, “בחלק גדול מערי המטרופולין בעולם הקימו בעלי חברות, בייחוד בענף ההייטק, קפסולות מגורים לחלק מהעובדים והפכו את בנייני המשרדים לרב־שימושיים. הדבר חוסך לעובדים הצעירים את דמי השכירות הגבוהים בערי המטרופולין, זמן נסיעה וכמובן מציאת מקום חניה”.

האופק מעונן מאוד, וגשם אין

ענף הנדל”ן מגיב רוב על פי לאט לשינויי מחירים, כך שגם אם מדובר בנפילה ניתן יהיה לראות זאת לאורך ציר הזמן. מי שכבר רואה היום את המצב כשחור זה שוק ההון. חיים כצמן מקבוצת גזית טוען ב’גלובס’ כי “יש הבדל גדול בין איך ששוק ההון תופס את כל נושא הנדל”ן המסחרי ובין מה שאנחנו רואים בשטח. בעוד שוק ההון פסימי מאוד לגבי עתיד הנדל”ן המסחרי (משרדים ומסחר), זה לא מה שאנחנו רואים ברחוב וזה לא מה שהחברות הבנות שלנו מדווחות”.

לדבריו, “אנחנו סובלים מהראייה הפסימית של שוק ההון את שוק הנדל”ן המסחרי, ואני מאמין שהשוק יתבדה. אני חושב שגם סוכנויות הדירוג נמצאות באותו מחנה של זהירות יתר, ואני מקווה ומשוכנע שברבעונים הקרובים נוכיח להם שלא כך הם הדברים, ושאנחנו ממשיכים לייצר תזרימי מזומנים דומים למה שייצרנו בעבר, ואולי אפילו יותר”.

870/135 ליינר ארטקל

מאידך טוען שמאי המקרקעין ירון ספקטור ב’דה מרקר’ כי “המכה שענף הנדל”ן חטף בזמן המשבר כואבת, אבל זמנית. שוק הנדל”ן הוא שוק שמגיב לאט, הוא לא בורסה שצוללת או מזנקת מכל רעש. זה שוק אטי, שצופה שנים קדימה, ומשבר הקורונה הוא משהו זמני”.

קיפאון בשוק הנדל”ן shutterstock

לדברי ספקטור “כשהמשק כולו עצר והיינו בסגר מוחלט – ברור שגם חברות הנדל”ן רשמו הפסדים וירידות, אם בגלל תנועת הקונים שעצרה במרכזים המסחריים, המשרדים שהתרוקנו, או השוכרים שביקשו הקלות בדמי השכירות. ועדיין, שווי הנכסים – כפי שמשקפים הדו”חות הכספיים של חברות הנדל”ן – לא נפגע. נכון לעכשיו, נראה שהשוק רואה את הקורונה כמשבר זמני. יש כמובן אפשרות שהמשבר הבריאותי עוד יעמיק ויתפתח למשבר כלכלי עמוק, אבל אנחנו עוד לא שם. כרגע הציפייה של השוק היא שהגלים של הקורונה יימשכו עוד חצי שנה או מעט יותר, ואחריהם תהיה תקופה של התאוששות, שבה השוק יחזור לעצמו”.

לטענתו, “הפינוי של שטחי משרדים קורה כיום בשוליים, וזה בטח לא בגדר מגמה. בתל אביב רבתי לבדה יש מיליוני מ”ר של שטחי משרדים מושכרים, כך שגם אם חברה אחת, או אפילו כמה, פינו 10,000 מ”ר כל אחת – זה עוד לא משקף לאן השוק הולך. כרגע יש הרבה סימני שאלה ביחס לעתיד – בעיקר של משרדים, קניונים ומלונות. אבל סימני השאלה האלה הם כמו עננים שחורים באופק. יכול להיות שהם יחלפו מעלינו כלא היו – ויכול להיות שנראה פה סופה קשה. נכון לעכשיו, עוד לא יורד גשם”.

החללים הלא משותפים

הבעיה הגדולה יותר נמצאת בחללי עבודה משותפים. כשמם כן הם – משותפים. הם בנויים על מפגש והתחככות בין אנשי עסקים, יזמים ומתווכי טכנולוגיות ושירותים. אלא שבעידן הקורונה, ההסתגרות והבידוד, המגמה היא עבודה בנפרד ולא בשיתוף. ספקטור טוען ב’דה מרקר’ כי “אם יימצא חיסון והקורונה תיעלם, אני מאמין שהחברות האלה יחזרו לעצמן. אם הקורונה תישאר – הן יצטרכו למצוא מודל חדש”.

במרכז העיר ירושלים למשל, בה הנגיף התפרץ בעוצמה רבה, עומדים חללי עבודה משותפים כמעט ריקים, ללא כל דרישה. זה קורה כמעט בכל מרכזי התעסוקה של ירושלים: תלפיות, גבעת שאול, הר חוצבים ומרכז העיר. גם זינוק האבטלה בעיר במאות אחוזים גרם למצב הנוכחי.

חיסונים | אילוסטרציה: Sherry Yates Young, שאטרסטוק

רומן לוי, הבעלים של חברת חללי העבודה המשותפים אורבן פלייס מספר ל’גלובס’ כי בתקופת הקורונה הוא ספג ביטולי חוזה של כ-30% מהלקוחות. לעומת זאת, בטווח הארוך הוא דווקא אופטימי. “אחרי הקורונה”, הוא אומר, “אנשים ירצו לעבוד קרוב לבית. לעבוד מהבית זה לא פתרון, מצד שני אנשים יפסיקו לנסוע שעה וחצי בפקק למקום העבודה, כך שחברות ומנהלים יצטרכו למצוא פתרונות איך להביא את מקום העבודה קרוב לעובדים. לכן, כמנכ”ל של חברת חללי עבודה משותפים, אני מחפש עכשיו נדל”ן בפתח תקוה, ראשון לציון, רעננה, בת ים”.

כלומר, גם אם חללי העבודה הגדולים במרכזי הערים לא יצליחו לתפקד, עדיין יהיה כדאי להקים מקומות שכאלו בערים הרחוקות מעט מהמרכז, כמובן בשילוב שמירה על הוראות הבריאות וחיטוי משטחים. שינוי העסקה של עובדים לטובת עבודה מהבית, יכול להעניק רוח גבית לחללי עבודה בערים רבות בישראל. ה לעשות, לא כל אחד יכול לעבוד מהבית – ובטח לא כל הזמן.

חישוב מסלול מחדש

אלי ברק, הבעלים והמנכ”ל של מתחם ירוק בכפר מונאש שבשרון מספר ל’גלובס’, כי בחסות הקורונה התקבל אצלו לקוח חדש: משרד רואי חשבון הפועל בתל אביב, שביקש לספק חלל עבודה לעובדיו המתגוררים באזור, כתחליף לנסיעה יומיומית בפקקים, וכתחליף לעבודה מהבית, שלא בהכרח נוחה לכולם.

ברק מסביר כי לצד הלקוחות העוזבים, יש גם לקוחות חדשים: “חבר’ה שהתרגלו לעבוד מהבית בימי הקורונה וכבר קשה להם. הילדים מגיעים מוקדם מהמסגרות, אין להם פינה מתאימה לעבודה בבית, והם ממש משתוקקים כבר לצאת לעבוד מחוץ לבית”. לדבריו, “המשרדים לא ייעלמו: יש גיוון ויש גוונים לפי הצרכים של כל עסק. חללי עבודה משותפים הם עוד חוליה בשרשרת, שלא יכולה להחליף הכול, אבל נותנת יתרון לעסקים מסוימים עם צרכים מסוימים”.

חלל עבודה | צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק

חללי העבודה דורשים בעידן הקורונה שינוי מסלול מחדש, אף אחד עדיין לא יודע כיצד הדברים התבצעו. בעידן ה’פוסט קורונה’ גם לא לוקחים סיכונים. יתכן שעד למציאת חיסון, יקראו לאותם מקומות, ‘חללים לא משותפים’. 

ויש גם מי שמקפיא תוכניות. ‘דה מרקר’ מדווח כי חברת פתאל, שמחזיקה ברשת חללי העבודה Rooms, נסוגה מעסקה להשכרת 8 קומות וקומת־גג במגדל WE בת”א, שנועדו למלון ולחלל עבודה. מדובר בעסקה בעלות שנתית של כ-12 מיליון שקל שנחתמה כבר ב-2019 ונעצרה על רקע המיתון הנוכחי. מפתאל נמסר ל’דה מרקר’: “ב-15 במארס תם המועד להתקיימות התנאים המתלים למימוש ההסכם. מכיוון שהתנאים לא התממשו עד למועד האמור, ההסכם בוטל”.

 

 

 

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה