גידול ברכישת דירות מזניק את כמות ההלוואות

נראה ששנת 2019 תשבור שיאים בכמות נטילת משכנתאות ובהיקפיהם • עליה משמעותית בכמות רוכשי הדירות למגורים ביחס לרוכשים להשקעה • השפעה ניכרת של תכנית מחיר למשתכן על כמות רכישת הדירות ועל מחיריהן

תכנית מחיר למשתכן השיגה את מטרתה? | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

כמות ההלוואות לדיור שניטלו בחודש בספטמבר, עמד על 7,950 (8,249 באוגוסט ו-9,297 ביולי) משכנתאות בהיקף 5.66 מיליארד שקל, מדובר בירידה של 5% לעומת חודש אוגוסט. מאידך, ספטמבר האחרון נחשב לאחד מן החזקים ביותר בעשור האחרון. כך בהשוואה לחודש ספטמבר בשנה החולפת לדוגמה, מדובר בזינוק של למעלה מ-70%.

יתרת סכום המשכנתאות הכולל, הסתכם בסוף ספטמבר בשיא של 363 מיליארד שקל, עלייה של 7.8% לעומת סוף החודש המקביל אשתקד. מספר ההלוואות הכולל, הגיע בסוף ספטמבר להיקף של 883 אלף הלוואות. כאן מדובר בעלייה של 2.8% בחישוב שנתי.

Box

בניתוח תשעת החודשים של השנה שמבצע בנק ישראל, ניכר שמדובר בתקופה שוברת שיאים. בחודשים ינואר-ספטמבר, נלקחו משכנתאות בהיקף כולל של יותר מ-50 מיליארד שקל. לשם השוואה, בתקופה המקבילה בשנת 2018, מדובר על 43.2 מיליארד שקל ואילו בשנת 2017 נלקחו משכנתאות בהיקף של 49.2 מיליארד.

על פי הניתוח של בנק ישראל, ה"אשם" בגידול בסך ההלוואות השנה, הוא בעלייה בהיקף עסקאות 'מחיר למשתכן'. כאשר בשנים הקרובות, עם התקדמות היתרי הבנייה, נהייה צפויים להמשך הגידול בנטילת המשכנתאות בקרב הרוכשים בפרויקטים.

בפרשנות מבריקה, מצביע אריק מירובסקי ב'גלובס', על שנת  2019 כשנת שיא בלקיחת משכנתאות. השיא הקודם היה ב-2015, לאחר שבשנת הקודמת לה לא הצליח לפיד לממש את תוכנית 0 מע"מ והרוכשים ישבו על הגדר.

מירובסקי מוסיף שההבדל הגדול בין השנים טמון במספר המשקיעים, בעוד בשנת 2015 המשקיעים היו קרוב ל-25% מכלל רוכשי הדירות וזאת בגלל העלאת מס הרכישה למשקיעים, במינימום של 60% – בחלק ממדרגות המס. בשנת 2019 רק 14% מכלל הדירות נמכרו למשקיעים.

גם בסכומי המשכנתאות הדבר ניכר באופן ברור. בשנת 2015 נלקחו כ-64.7 מיליארד שקל, לעומת היקף המשכנתאות של 51.6 מיליארד שקל בשנת 2014 ו-58.9 מיליארד שקל ב-2016. אם השנה לאחר תשעה חודשים, הסיכום עומד על למעלה מ-50 מיליארד, הרי שעד סוף השנה נגיע למספרים של 2015.

למעשה, נראה שבלי כל כוונה, מכתיר מירובסקי ב'גלובס', את תוכנית 'מחיר למשתכן' ואת פעולותיו של כחלון למען שוק הדיור, כהצלחה גדולה. "השנה, לפחות בשמונת החודשים הראשונים שלה, מי שמכתיב את הטון בשוק הזה הם הצעירים. ב-2015 הם היוו כ-38% מהשוק; ב-2019 הם מהווים מעט יותר מ-50% מהשוק. זה חלק חשוב מהמפתח להבנת שוק המשכנתאות של השנה הנוכחית.

Inner article

"ההתערבות הממשלתית הבוטה, שמאפיינת את השנה היא תוכנית מחיר למשתכן, שמבחינת חתימה על הסכמים מגיעה השנה למיצוי הגבוה ביותר שלה. עד כה נחתמו ב-2019 למעלה מ-10,000 עסקאות במחיר למשתכן. בנק ישראל עוקב אחר העסקאות הללו רק שבעה חודשים, וההיקפים שלהן מהווים כ-12% מכלל המשכנתאות שנלקחו בהם. לעלייה במספר העסקאות שנחתמו במסגרת מחיר למשתכן השנה, יש השפעה רבה גם על היקף המשכנתאות".

הוא אמנם לא מחמיא לכחלון, אבל דבריו מצביעים בבירור על הצלחה. "התנהלות המדינה מעודדת צעירים (רוכשי דירה ראשונה), לרכוש דירות גם בשוק החופשי, בעיקר דירות מוזלות בפריפריה: רוב הבנייה החדשה המבוצעת בשנים האחרונות, היא בנייה עממית בפריפריה, שחלקה נועד ל'מחיר למשתכן' וחלקה אומנם נועד לשוק החופשי, אולם כזה שמתחרה במחיר למשתכן, כמו בפרויקטים בחריש, באור עקיבא ובראש העין.

"צעירים רבים שלא זכו בהגרלות, או שהעדיפו לוותר על השתתפות במחיר למשתכן, פנו לרכוש דירות מוזלות בשוק החופשי. כל זה בהשראת הממשלה. לכן השפעת כלל מגזר הזוגות הצעירים על שוק המשכנתאות, גבוה בהרבה מהמשקל של 'מחיר למשתכן'".

נציין שמירובסקי טוען, שגם מחיר הדירות מקפיץ את נתוני המשכנתאות. ב-2015 הגיעו מחירי הדירות בממוצע לכ-1.42 מיליון שקל, בעוד שב-2019 הם עומדים בממוצע על כ-1.55 מיליון שקל. היקף המשכנתא הממוצעת גדל משמעותית בשנים האחרונות, ועומד כיום על כ-900 אלף שקל.

סיבה נוספת שהוא מונה לזינוק בהיקף המשכנתאות, היא סביבת הריבית, שגם השנה נמצאת בסימן ירידה. בחודשים האחרונים הריבית הראלית ירדה מרמה של כמעט 2% ל-1.3% (הריבית אינה נמוכה כפי שהיה ב-2015).

הערכה בבנק ישראל היא, כי מחיר למשתכן תמשיך לתת את הטון בשוק המשכנתאות: "רוכש הדירה אינו נדרש לשלם את מלוא המשכנתא עם חתימת העסקה, אלא בהדרגה עם התקדמות קצב הבנייה, עד לאכלוס הדירה. הדבר מרמז על כך שבשנה ובשנתיים הקרובות צפויה עלייה נוספת בביצועי המשכנתאות שנגזרים מפרויקט מחיר למשתכן, עם התקדמות הבנייה של עוד דירות שהוגרלו במסגרת הפרויקט".

Inner

כתיבת תגובה