משרד המשפטים דורש מלשכת עוה"ד: הסדירו את נושא עורכי הדין המטפלים בפרויקטים של התחדשות עירונית • מסתמן: עו"ד שמייצג את בעלי הדירות ייבחר בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם • עו"ד שמייצג את בעלי הדירות ומבקש לפעול גם כ"מארגן" של העסקה, יצטרך לגלות על תפקידו הכפול לבעלי הדירות, ולגלות מה התמורה מהיזם על כך • עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עוה"ד לתת שירותים משפטיים ליזם, גם לא בפרויקט אחר • כל הפרטים
לאה אפרתי 14.01.2020
התחדשות עירונית | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90 ייצוג בעלי דירות על ידי עורכי דין במיזם התחדשות עירונית: המחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים פנתה אל יו"ר ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין, בבקשה לקבוע באופן בהיר ומוסדר את הכללים החלים על עורך דין המייצג בעלי דירות במיזם התחדשות עירונית. זאת, משום שלעורכי הדין חשיבות רבה בשמירה על זכויות בעלי הדירות, בהגברת האמון בינם לבין היזם, ובייחוד כאשר עסקינן באוכלוסיות מוחלשות, אשר קבלת ייצוג משפטי הגון וישר היא קריטית עבורם.
במכתב ששלחו ראש תחום הנדל"ן במחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה, עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס, נאמר כי בשנה האחרונה ריכז צוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), ארז קמיניץ, יחד עם הרשות להתחדשות עירונית ומשרד האוצר, עבודת מטה לבחינת חסמים בהליכי התחדשות עירונית ולגיבוש פתרונות אפשריים להם. זאת, כחלק מהמאמצים להגשמת מדיניות הממשלה לקדם ולהאיץ תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל. הצוות קיים שיתוף ציבורי רחב היקף, שמע את הציבור וגיבש שורה של המלצות, הנמצאות בשלבי אישור סופיים.
בעבודה מטה זו נמצא, בין היתר, כי מקורם של חלק מהחסמים בתחום ההתחדשות העירונית בחוסר אמון השורר בין בעלי הדירות לבין היזמים. פעמים רבות כאשר בעלי הדירות משתייכים לאוכלוסייה מוחלשת, הם מוחתמים על עסקאות שתנאיהן גרועים מאוד וחושפים אותם לסיכונים משמעותיים. מצב כזה יכול להתקיים, בין היתר, כאשר בעלי הדירות מיוצגים בידי עורך דין שבפעולתו יש חשש ממשי לניגוד עניינים בשל זיקה ליזם, שגורמת לכך שאינו רואה לנגד עיניו את טובתם של בעלי הדירות בלבד, כפי שהיה מצופה ממנו. נוכח העובדה שלעיתים קרובות מדובר באוכלוסייה חלשה ובמטריה משפטית מורכבת, לעורך הדין המייצג את הדיירים ישנו תפקיד מפתח. אלא שלעיתים הוא מצוי בניגוד עניינים.
בעסקאות התחדשות עירונית מקובל כי היזם משלם את הוצאות הפרויקט, לרבות שכר טרחת עורך הדין של בעלי הדירות. מצב זה יוצר מטיבו וטבעו זיקה בין עורך הדין לבין היזם. מפניות שהגיעו לרשות להתחדשות עירונית ונדונו במהלך עבודת הצוות עלה, כי בחלק מהמקרים עורך הדין מייצג במקביל ובו זמנית את בעלי הדירות בפרויקט אחד ואת היזם בפרויקט אחר, מה שמגביר את הממשק שיש לו ליזם. במקרים אחרים עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בפרויקט מסוים, וזאת בעוד שאותו עורך דין מייצג משך שנים רבות את היזם, בפרויקטים אחרים שהיזם מקדם, וזאת מבלי שבעלי הדירות מודעים לקשר הממושך ביניהם. עוד הובאו לידיעת הצוות מקרים בהם נקבע מנגנון שלפיו שכר טרחת עוה"ד יעלה ככל שיאושרו יותר דירות בפרויקט, שעה שהאינטרס של בעלי הדירות הוא כמעט תמיד שלא להגדילן, בשל העומס הרב שיוטל על התשתיות ועל המתקנים המשותפים.
במכתב מתוארות תופעות נוספות מהן עולה שקיים כשל שוק של ממש, שכן בעלי הדירות סבורים כי עורך הדין המייצג אותם פועל למענם, למרות שבפועל במקרים מסוימים לא כך הדבר, ובכך נמנע מהם מידע מהותי ומשמעותי, שמוביל לכך שהעסקה בין בעלי הדירות והיזם, לא בהכרח מגלמת את ההסכם המיטבי עבור שני הצדדים, וממקסמת את רווחתם, אלא מוטה לטובתו של היזם.
במספר עניינים אמנם ניתנו בשנים האחרונות מספר החלטות בידי ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין, אולם מעבודת הצוות עלה כי במציאות רבות מהחלטות אלה אינן מיושמות וכי רבים מעורכי הדין עצמם אינם מודעים להן. בחודש יולי האחרון התקיימה פגישה עם יו"ר ועדת האתיקה הארצית של הלשכה, במטרה לשלב כוחות ולהוביל יחד מהלך משותף של קביעת כללים ברורים וסדורים שיחולו על עורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית.
בהמשך לפגישה, מפרטות כעת עוה"ד יוליס וורהפטיג-בס מספר הצעות לכללים שיש לקבוע בעניין:
א. עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות ייבחר בידי בעלי הדירות ולא בידי היזם;
ב. היזם לא ישלם לעורך הדין את שכר טרחתו ישירות, אלא יפקיד את הסכום שאמור לשמש למימון ייצוגם המשפטי של בעלי הדירות כפי שסוכם עמם מראש בחשבון נאמנות, ממנו ישולם שכר טרחת עורך הדין;
ג. עד להשלמת מיזם ההתחדשות העירונית, לא יוכל עורך הדין לתת שירותים משפטיים כלשהם ליזם, גם לא בפרויקט אחר;
ד. במקרה של עורך דין שייצג את היזם בעבר מספר פעמים או ייצג בעלי דירות כמה פעמים כנגד אותו יזם – ככלל על עורך הדין לגלות לבעלי הדירות בטרם יקבל על עצמו את ייצוגם על הקשר המתמשך שלו עם היזם, וכן לקבוע כי במקרה של ייצוג מתמשך של אותו יזם (למעלה ממספר פעמים שייקבע לאחר בחינת הפרקטיקות המקובלות בשוק), עליו להימנע כליל מייצוג בעלי דירות מול אותו יזם;
ה. הסדר שכר הטרחה של עורך הדין אינו יכול להיות תלוי במספר הדירות במצב "יוצא".
ו. על עורך דין המייצג את בעלי הדירות ומבקש לפעול גם כ"מארגן" של העסקה, לגלות לבעלי הדירות בטרם ייטול על עצמו את ייצוגם על אודות תפקידו הכפול וכן לגלות מראש את התמורה שבכוונתו לדרוש מהיזם בגין שירותיו כמארגן.
