דו”ח מיוחד: כך ‘יורצו’ פרויקטים של התחדשות עירונית

הסכמה של שני שליש מהשכנים יספיקו לקיים התחדשות עירונית, קביעת היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית על 25%, ביטול מנגנון ההכרזה על פרויקטי פינוי-בינוי – ומי יהיה הגוף הפוסק במקרה של שני יזמים שהחתימו כל אחד חלק אחר של הדיירים ו’תוקעים’ את הפרויקט? • משרד המשפטים בדוח מהפכני במיוחד • מטרת הדוח: זירוז פרויקטים של התחדשות עירונית, הגנה מפני עושק הדיירים והסרת החסמים מהיזמים ומהדיירים

תוספת בנייה | צילום אילוסטרציה: אביר סולטן, פלאש 90

ביצעתם עבירות בנייה והשכנים מתכננים התחדשות עירונית? ייתכן מאוד שלא תוכלו להביע התנגדות למהלך. השכנים יצאו לדרך בלעדיכם, וכל אחד זכה בתמורה לפי חלקו? החלק שלכם יחושב לפי השטח החוקי של דירתכם. 

נשמע רחוק? כך בדיוק הדברים מנוסחים בדוח עבה במיוחד בנושא ‘החסמים בהליכי התחדשות עירונית’ שפורסם להערות הציבור על ידי משרד המשפטים לאחר עבודה מאומצת של צוות נרחב: “בעל דירה מסרב שביצע עבירת בניה לא יימנה כבעל דירה באותו הבניין (לא יחשב כבעל דירה בחישוב “100%” מכלל בעלי הדירות). כלל זה יחול במקום בו הסכימו למעלה ממחצית מבעלי הדירות באותו בית משותף לביצוע עסקה של התחדשות עירונית. במצב דברים זה, הדייר שביצע עבירות בניה יקבל תמורות בעבור הבניה החוקית שביצע בלבד. לעניין זה יראו אותו כמי שמסרב סירוב בלתי סביר לעסקה”.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

סעיף זה, כאמור, לקוח מתוך הדוח, בו מפורטים החסמים הקיימים בתחום ההתחדשות העירונית, ולצידם הצעות למענה ולפתרונות.

“ההחלטה להגביר התחדשות עירונית אינה בגדר ‘מותרות’ בלבד, אלא מבטאת הכרח של ממש”. כותבים עורכי הדוח בראשו, “בתכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2040-2017 שהוכנה בידי המועצה הלאומית לכלכלה ואומצה בידי ממשלת ישראל נקבע, כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים, תעמוד מדינת ישראל בפני קושי ממשי תכנוני של אזילת הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ”. הצפי הוא לבנייה של 1,500,000 דירות עד שנת 2040 והפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית אמורים לתת את הטון המרכזי.

אין ספק שלהתחדשות העירונית יש תועלות רבות, בשיפור איכות חיי התושבים. הוא מעניק להם הזדמנות לגור במבנה שאיכות הבניה בו משופרת, והדירות החדשות בדרך כלל גדולות יותר מהדירות המתפנות, ונוספים להן מחסן וחניה. מיזם ההתחדשות העירונית גם מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק את דירותיהם בפני רעידות אדמה והן זוכים לממ”ד המגן עליהם מפני איומים ביטחוניים.

אלא שחסמים רבים מפריעים ומעכבים את תהליכי ההתחדשות העירונית. 

משחררים את החסמים

במסגרת עבודת המטה סווגו החסמים המעכבים את ביצוע ההתחדשות העירונית – לארבעה תחומים עיקריים.

הראשון עוסק בחסמים קניינים ובמערת היחסים שבין בעלי דירות והיזמים. ישנם חסמים הנוגעים להליך חתימת העסקאות מול בעלי הדירות, ובכלל זה קושי בהשגת הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות והתמודדות עם בעלי דירות סחטנים וסרבנים מועדים מחד גיסא, ותופעות של ניצול בעלי דירות מוחלשים והחתמת בעלי דירות על עסקאות שמכילות תנאים מקפחים וחד צדדים לטובת היזם – מאידך גיסא.

עורכי דין | צילום אילוסטרציה: אלכס קולומויסקי, פלאש 90

הדוח המוצג לציבור מציע מספר דרכי התמודדות: הפחתת הרוב הדרוש לשם קידום ביצוע עסקת התחדשות עירונית כך שיעמוד על שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף, ולא על 80% כפי שקיים היום; הסדר מיוחד לגבי בעל דירה שעבר עבירת בניה בדירה כפי שמופיע בסעיף שעם עיקרי דבריו פתחנו את הכתבה; פתרון למצב בו לבעל דירה אחת יש למעלה מ 30% מכלל הדירות בבניין; החלת חובה להעניק לבעלי הדירות בטוחות לפי חוק המכר דירות והיבטים הנוגעים לאתיקה של עורכי הדין המייצגים את הדיירים. נושא זה נמצא בליבון נוסף מול לשכת עורכי הדין. 

על מנת להגן על בעלי הדירות מוצע להגדיר “החתמה פוגענית” על עסקת פינוי בינוי. בנושא זה נבחנת השאלה אם קיימת אפשרות של הגשת תביעה אזרחית (חוזית ונזיקית) בגין “החתמה פוגענית”, במסגרת הדין הקיים.

פתרונות לסכסוכים מתמשכים

תחום החסמים השני עוסק בהיבטים נוספים בקשר לעסקה – חסמים הנוגעים להתנהלות מול הרשויות השונות אשר עלולים לגרום לחוסר ודאות בעסקאות: מתן פטור מהיטל השבחה; שינויים תכופים ומשמעותיים של מסמכי מדיניות עירוניים; עודף בירוקרטיה ועוד.

בנושא זה הרחיב ‘ביזנעס’ לפני כחודשיים וההמלצה מרכזית בדוח עוסקת בקביעת היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית על 25%. קבלנים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית מעריכים כי הסדרת הנושא של היטל השבחה תאפשר להריץ פרויקטים רבים ברחבי הארץ.

התחום השלישי נוגע בקידום עסקאות בצורה מהירה ומיטבית ומניעת ‘עסקאות סותרות’ והתמודדות עם עסקאות להתחדשות עירונית שלא מתקדמות בצורה מיטבית. עורכי הדוח מציעים לקבוע לוחות זמנים לפקיעת עסקאות באופן שהן תהיינה בטלות מעיקרן ככל שיזם לא עמד באבן דרך מסויימת, או שהיא תהיה ניתנת לביטול במצב זה. מטרת ההצעה הינה להביא להתקדמות העסקאות בלוחות זמנים מהירים ככל הניתן.

דירה מקבלן | צילום: shutterstock

עניין נוסף המובא בדוח נוגע להתמודדות עם מצב בו בבניין אחד יש שני יזמים שמחתימים על עסקאות. מצבים אלו ידועים ככאלו שבגינם, בשל התחרות, העסקאות לא מתקדמות. בהקשר זה מוצע לבחון הקמת ‘טריבונל’ (מעין גוף על) שתהא בידו האפשרות לברר את הסכסוך בין שני היזמים, לתמרץ אותם להגיע להסכמות ביניהם, ולהגיע למצב בו רק יזם אחד ממשיך את העסקה באותו בניין, והחוזים שהדיירים חתמו איתו, ייחתמו מחדש עם היזם השני.

כדי להקל על הבירוקרטיה, מוצע רעיון מהפכני של ביטול מנגנון ההכרזות על מתחמי פינוי בינוי ועיגון הסדרים אחרים בחקיקה, על מנת לקבל את התמריצים שנוגעים למתחמים אלו.

Inner article

הגברת הוודאות התכנונית והעסקית

חוסר הוודאות המאפיין את הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מקבל פרק נרחב בדוח. זהו החסם האחרון העומד בפני תוספת של עשרות אלפי יחידות דיור בתוך הערים. בהקשר זה מוצע להאריך את תוקף החקיקה העוסקת בוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ”ל), על מנת שתוכל להמשיך ולדון בתכנית להתחדשות עירונית. 

כמו כן מוצע לקבוע מסלול מיוחד לאישור תכניות איחוד וחלוקה בפרויקטים של התחדשות עירונית, וזאת באמצעות קידום ואישור התכנית גם בלי אישור טבלאות איחוד וחלוקה כאשר אישור הטבלאות ידחה למועד הוצאת ההיתרים, ויתקבלו לגביהן הסכמות הדיירים.

מתחם פינוי בינוי בגילה, ירושלים | הדמיה: אוקא אדריכלים (אילוסטרציה)

רעיונות נוספים עוסקים בהגמשת עקרון השוויון שמנחה את קביעת הטבלאות בתכניות איחוד וחלוקה בפינוי בינוי, כך ששינויים מינוריים בין סוגי נכסים לא יילקחו בחשבון; תיקון הדין כך שניתן יהיה לקדם תכניות להתחדשות עירונית ככל שיש רוב מסויים מבין בעלי הדירות המעוניינים בקידום התכנית, ואין הכרח לקבל הסכמה של כלל בעלי הדירות בתכנית. מהדוח עולה כי יש לעשות הכל כדי להגביר את הודאות.

 

עיכוב ביישום ההמלצות

הדוח (המצורף בסוף הכתבה) ערוך כך שביחס לכל נושא רוכזו שורת המלצות לפתרונות אפשריים, אשר לובנו בעבודת הצוות, ולצידן גם שורת המלצות שנדונו בצוות באופן ראשוני, ומיועדות להמשך בחינה. יודגש כי ההמלצות המפורטות משקפות את דיוני גורמי המקצוע במשרדים, כאשר לאחר קבלת ההערות ביחס אליהן ועיבוד נוסף, הן עתידות להגיע לבחינתם והחלטתם של השרים הרלוונטיים.

לסיום נציין כי ב’גלובס’ העריכו שיישום ההמלצות לא יתרחש כל-כך מהר. מדובר בתקופת זמן של לכל הפחות חודשים ספורים עד ליישומן. ‘גלובס’ ציין כי הדוח הנוכחי הוא קובץ הצעות בלבד, כשהציבור מוזמן להגיב עליו ולשלוח התייחסויות לגביו למשרד המשפטים עד למועד 14 במאי. לאחר מכן תתבצע עבודת מטה נוספת, לקראת הפקת דוח סופי. לאחר מכן עבודה זו צפויה להוות את התשתית לתיקוני חקיקה שונים ולנהלים יופצו על ידי יחידות ממשלתיות שונות – בהתאם לאחריותם.

עבודת צוות משותפת

את כתיבת הדוח הובילה מחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים עם צוות שביצע עבודת מטה מקיפה לבחינת חסמים בהליכי התחדשות עירונית ולגיבוש פתרונות אפשריים לפתרונם. הובלת עבודת המטה נעשתה במשותף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בהיותה הגורם הממשלתי האמון על התחום, שעומד בקשר מקצועי עם כלל העוסקים בו. 

גורמים נוספים משמעותיים ביותר בצוות הם משרד האוצר ומינהל התכנון. היוזמה להקמת הצוות הייתה של המשנה ליועמ”ש (אזרחי), עו”ד ארז קמיניץ, וזאת מתוך מטרה לתכלל את העבודה הממשלתית בתחום. בראש הצוות עמדה עו”ד כרמית יוליס, ראש אשכול נדל”ן.

מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית היו חברות בצוות סמנכ”לית הרשות, עינת גנון, והיועצת המשפטית של הרשות, איריס פרנקל-כהן. מטעם משרד האוצר היו חברים בצוות: יובל טלר, שני מנדל לאופר ורוני מר. את עבודת הצוות ריכזה עו”ד אסתי בס ורהפטיג, וכעת מרכז את עבודת הצוות עו”ד רוסלאן עותמן, שניהם ממחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים.

הדוח המלא:

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה