דחיית אבני דרך בעסקת נדל”ן

עסקאות נדל”ן רבות נמצאות באמצע דרכן, כאשר חלק מתשלומי מכר או רכש כבר שולמו אולם טרם התבצעה העברת החזקה • בעת קורונה עומדים בפני הצדדים קשיים ואתגרים רבים להשלמת העברת החזקה • מהם זכויות הרוכשים או המוכרים ומה מומלץ לעשות בעת כזו? • עו”ד בנימין בריקמן ב’טיפ’ השבועי לעת קורונה

ניתן להעביר דירה בהתאם להנחיות הקורונה? | צילום: גרשון לוינסון, פלאש 90

בטור שדנו על איחור במסירת דירות חדשות, הבהרנו כי קבלנים ויזמים שיאחרו במסירת דירות חדשות בעקבות הקורונה, יצטרכו להוכיח שפעלו ככל יכולתם כדי למנוע את האיחור, בכדי להיפטר מתשלום פיצוי לרוכשים.

במאמר זה נעסוק בצדדים לעסקת רכישת או מכירת דירה “יד שניה” – ממוכר פרטי שאינו יזם או קבלן.

בחוזה מכר דירה, קובעים הצדדים מועדים. מועדי תשלום ומועד מסירת הדירה, לאחר סיום התשלום.

ישנם מוכרים וקונים, שהתחילו בביצוע עסקת מכר מקרקעין, לפני כמה חודשים, וכיום עומדים בפני חוסר וודאות.

ישנם גם את ‘משפרי הדיור’ שרכשו דירה אחרת, במקום דירת המגורים, וקבעו את מועדי התשלום, מועד מסירת החזקה וקבלת החזקה בדירה החדשה, תוך חישוב מדויק והתחשבות במועדים שנקבעו בעסקה המקבילה.

בעת משבר הקורונה, כאשר הפעילות הכלכלית ירדה משמעותית, לא בכל סניפי הבנקים יש קבלת קהל לצורך ביצוע תשלומים, רשויות מקומיות סגרו את שעריהן ולא בכל מקום ניתן לקבל אישור עירייה, לצורך העברת הרישום בטאבו, עמידה במועדים מאתגרת יותר מאשר  בזמן רגיל.

אבהיר, המושג המשפטי “העברת חזקה בממכר”, כולל שני עניינים. האחד, העברת הדירה פיזית באמצעות מסירת מפתח וקבלת חזקה בדירה, והשני העברת המסמכים הנדרשים לצורך רישום הדירה על שם הקונים, מהמוכרים לקונים.

המסמכים הנדרשים לצורך העברת הדירה הם: שטרי מכר חתומים על ידי המוכרים ומאומתים על ידי עו”ד, אישור מאת רשות המיסים כי אין חובות בגין מס שבח, ואישור הרשות המקומית על היעדר חובות לעיריה (ארנונה והיטל השבחה).

כדאי לדעת, כי בעקבות המצב, הרשות לרישום והסגר זכויות מקרקעין (טאבו), הרחיבה את השירותים הניתנים להיעשות באופן דיגיטלי, כולל רישום משכנתא כאשר הבנקים יעבירו את השטר החתום לרשות.

בדרך כלל בחוזה המכר, קובעים כי במקרה בו במועד הקבוע להעברת החזקה, לא יהיו בידי המוכר כל המסמכים, יישאר סכום מסוים בנאמנות לטובת המוכר אצל עורך דינו, עד להעברת המסמכים לקונים (במקרה הצורך, ישתמש עורך הדין בסכום שנמצא תחת ידיו הנאמנות, לתשלום חובות לרשות המקומית ולרשות המיסים).

Inner article

כיום ישנה אי וודאות, הן לעניין מועדי התשלום והן לעניין מועד המסירה.

בנוסף לכל אי הוודאות הכספית, הנחיות ההגבלה, ככל הנראה אינן מאפשרות מעבר דירה בימים אלו, כיון שאסורה התקהלות של מעל ל-2 בני אדם.

מעבר דירה, דורש העברת רהיטים ומכשירי חשמל וספק אם ניתן לעשות זאת עתה, למרות שעל פי הנחיות משרד הבריאות אין איסור על מעבר דירה, “מעבר דירה בהתאם להנחיות ורק במקרים דחופים”.

גם ביצוע תשלומים בהתאם למועדים בחוזה המכר, דורשים תשומת לב רבה יותר ולפעמים גם מחשבה יצירתית.

בדרך כלל, למקרים מעין אלו, נהוג להוסיף סעיף בחוזה המכר, בו במקרה של שביתה כללית או שביתה בבנק וכדומה, יידחו המועדים הקבועים בחוזה, עד לסיומה של השביתה, וקיומו של סעיף זה מאפשר לדחות מועדים כיום.

יחד עם זאת, במקרה בו מסתמן לקונים, כי יתכן וייאלצו להתעכב בביצוע תשלום כל שהוא, או במקרה בו המוכרים לא יוכלו למסור את הדירה לקונים, עצתי היא לפנות אל הצד השני עוד לפני שהגיע המועד לתשלום או למסירה, ולבקש לדחות זאת.

תמיד נזכור, שתקשורת והידברות מול הצד השני, יעילים בהרבה מאשר תביעות הדדיות בעתיד וניהול תיקים משפטיים.

בתפילה לימים טובים יותר ובריאות איתנה.

אין באמור כדי חוות דעת משפטית והכותב איננו בעל השכלה כלכלית. אין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו”ד בתחום.

הכותב הוא בנימין בריקמן, עו”ד למקרקעין ומיסוי מקרקעין.

דוא”ל לפניות ולהצעות ל’טיפים’: [email protected]

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה