די לממן את גופי המימון

בעקבות הידיעה כי בנק ישראל שוקל להטיל על הבנקים מגבלה על משכנתאות במינוף גבוה, רפאל שחור טוען כי הפתרון הוא: "על בנק ישראל להגביל את הבנקים לא לתת הסכמה לדרגה שניה"

הלוואות, אשראי ומימון | צילום: pexels.com

השבוע נודע כי המפקח על הבנקים שוקל לבצע מספר רפורמות, הוראות רגולטוריות שישפיעו על המערכת הבנקאית, בגלל נתוני גובה המשכנתאות שהינם במינוף גבוה, כלומר אחוז מימון של יותר מ50%, וגובה ההלוואה המזנקים. עם עליית מחירי הדיור, גובה ההלוואה הממוצעת הכפיל את עצמו בשנתיים וחצי האחרונות (!). הלוואה ממוצעת עמדה על כ- 500-600 אלף שקלים ואילו כיום ההלוואות עומדות על מעל מיליון שקלים בממוצע בהלוואות הממונפות, כלומר עם אחוז מימון גבוה. כעת בבנק ישראל מוטרדים מהעניין והמפקח על הבנקים שוקל להטיל הגבלות רגולטוריות על משכנתאות במינוף גבוה.

יש לדעת, ישנה הגבלה מבנק ישראל שמי יכול לקחת מעל 50 אחוז מימון הם רק מחוסרי דיור שהדירה היחידה שלהם או משפרי דיור המצהירים שמוכרים את הדירה הראשונה שלהם ורוכשים דירה אחרת במקום. כלומר, לרוב מדובר בזוגות צעירים. אז קיים חשש שאם יוטלו מגבלות על הבנקים במתן משאות למשכנתאות במימון גבוה, הכנת ההדירות פשוט יגדילו את ההלוואה המשלימה מהגופים החוץ-בנקאי רוויים, מה שייקר להם את העלויות מימון רכישת הדירה, במיוחד זו בו הריבית עלתה ביטוח. לסבר את האוזן, כיום הבנקים נותנים עד 75% מימון שזה המקסימום לדירה יחידה, וגם זה כבר אינו מספיק, והלווים נאלצים את ההון העצמי להשכרה (25/30%) ומבקשים אישור למשכנתא דרגה שנייה ופונים לגופי מימון חוץ בנקאיים כדי לקבל עד עוד 15% נוספים. הלווה לוקחת שתי הלוואות אפשר לקנות את דירת החלומות והחזרים החודשיים להגיע עד 40% מגובה ההכנסה!

250/200 סייד בר + קובייה

בעיה זו של מינוף בריביות שמעמידים גופי חוץ בנקאיים, איננה רק לזוגות צעירים. גם משקיע שרוכש דירה נוספת בעזרת הלוואה מחברת מימון חוץ בנקאית עם סביבת ריבית של 6% , יגלגל בסופו של דבר את עלות הריבית הגבוהה לשוכרים וגם מחירי השכירות יזנקו. בבנק ישראל לא פתר דבר.

לדעתי, הפתרון למצוקת הדיור הוא הגבלת הבנקים במתן הסכמה לדרגה שנייה. על ידי כך שבנק ישראל יגביל את הבנקים למתן אפשרות לתת דרגה שנייה, אז לא רק שהלווים לא ייקחו את ההשלמה מהגופים החוץ בנקאיים, הלווים יבינו שעם 200 אלף שקל אין להם את ההון העצמי לדירה ב-2 מיליון שקלים. מקטינים את רמת המינוף של גובה ההלוואה באחוז מימון גבוה. 

חשוב לזכור כי בשונה ממחיר הדלק , גז ושמל שמחירם מושפע מחוק ממשלה בלבד (והנה בחירות ערב מחירי הדלק יורדים), בעולם המשכנתאות, הבנקים אינם גופים פילנתרופים. הם רואים שציבור ווים משלמים ריביות גבוהות בגופים חוץ בנקאיים, אין ירידה בכמות המשכנתאות, הציבור הישראלי עוד ועוד ועוד ממוצע גובה הלוואה עולה ועולה… למה הם יורידו את הריביות? אם הלווים מסכימים ליטול משכנתאות באחוז ריבית גבוהה, גם כן עם ירידת עלויות הגיוס של הבנק, הלווים לא ירגישו ירידה בגובה הריביות.

 

 

Inner article

 

מה בכל אופן ניתן להציע לזוג שרוצה להגדיל את ההון העצמי החסר לו לצורך רכישת הדירה? אחד מהפתרונות העדיפים יותר הוא נטילת משכנתא הפוכה ע"י צד שלישי, ברוב המקרים אלו ההורים או הסבים. הלווה (מעל גיל 55) נוטל את ההלוואה ולא משלם עליה , בסוג משכנתא זו אין דרישה של החזר חודשי המעמיס על הזוג הצעיר או על ההורים שיצא לפנסיה. החוב עצמו יפרע רק לאחר ה"120 שנה", לאחר שהלווה הלך לבית עולמו או למכור את הדירה. יכול ההורה להשיג הכנסה חודשית או הלוואה חד-פעמית נוספת שתיטיב עמו או עם בני משפחתו.

 

הכותב הינו מנכ"ל חברת הראל פריים משכנתאות וגפן משכנתאות 

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה