הֲרֵי אָנוּ מְשֻׁעְבָּדִים | סודות טופסולוגיית המשכנתאות

ארוכה הדרך למשכנתה: מתיק סבוך שמתארך על שמונה חודשים ועד המסלול הנכון שעל רוכשי ‘מחיר למשתכן’ לעבור כדי לקבל משכנתה • ‘ביזנעס’ בפרויקט חג מיוחד במשרדה של יועצת משכנתאות חרדית

לקיחת משכנתה | צילום: שאטרסטוק

אני מביט בשעון. שעתיים חלפו מאז שהתחלנו. שעתיים יותר מדי בשבילה. הבטחתי לה שזה עניין של דקות ספורות, רק נשוחח על כמה מושגים שעבורי הם זרים לחלוטין. אבל מצאתי את עצמי נסחפת אחרי שטף המידע, והנה חלף זמן יקר.

היא מרגיעה אותי מול חוסר הנוחות, אחרי שהתפרצתי אליה למשרד ימים ספורים לפני החג. יש לה תיקים לסגור, אנשים ממתינים לכסף וגלגלי הבירוקרטיה קבעו דד-ליין עד פסח. החג כבר מעבר לפינה – על פסח בבית יעידו הלילות הלבנים של השבועות האחרונים – והיא רכונה על רשימת מסמכים ארוכה להשלמות. בלי שיושלמו מאה אחוז מהטופסולוגיה אין סיכוי לראות כסף. הזמן, אם כן, קצר והמלאכה בלתי נגמרת.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

ובתוך כל זה עליה לארח אותי. אבל היה שווה מבחינתי, לפחות.

תכירו את מכיל פומרנץ, יועצת משכנתאות שמכיר כל תג וניואנס בנושא הסבוך והמבלבל הזה. מיכל יושבת במשרדה הצנוע ועל השולחן ערימת תיקים שנמצאים ‘באמצע’. “תגידי”, אני פונה אליה, “למה אנשים מתייעצים איתך ולא עושים סבב בנקים בעצמם?”

היא מסתכלת בי בחיוך לאה ומעט חומל. “את רואה את הערימה הזו?”, היא אומרת לבסוף. “אין שום דמיון בין תיק למשנהו. כל בקשה המונחת על שולחני תילמד לעומקה על מכלול הפרטים שבה בטרם תטופל, ורק לאחר שהבנו מה טיבה ובעיקר היכן נקודות התורפה העשויות להשליך על עצם קבלת האישור – נגיש אותה בצורה מסודרת, במטרה ובתקווה רבה לעבור את כל המשוכות שבדרך”.

אבל כולם רוצים משכנתה בסופו של דבר. ברור שנתוני הפתיחה של כל אחד שונים – אז מה הביג דיל? זה לא כמו לקנות דירה עם מתווך או בלעדיו? בסך הכל אנשים עושים היום רכש נדל”ן יפה מאוד גם בלי המתווכים, שלפעמים גם מסתירים מידע ומשמשים סוכני שיווק של בעל הדירה – שאלתי.

“הנה”, היא מצביע לעבר הארון. “את רואה את הקלסר העבה הזה? כמה זמן, לדעתך, אנחנו עובדים עליו?” אני נמנעת מלנחש ומשערת שמזה זמן ממושך המסמכים נערמים אל תוך הקלסר הזה, בטרם יוגש לבנק לבקשת ההלוואה.

“נדמה לי”, אני משיבה, “שתיק כזה לוקח אפילו חודש תמים, עד שגומרים לארגן את הכל”.

תיק בן שמונה חודשים

במקום להכחיש את דברי היא פותח בתגובה את הדף הראשון ומראה לי. “הביטי, מה התאריך המופיע כאן, בדף הראשון? שמונה חודשים אני עמלה להרכיב את כל הניירת בתיק ורק השבוע סיימתי”.

כשהיא נוכחת בסקרנותי היא משתפת במעט שהיא יכולה לחשוף – ללא פרטים מסגירים ובשינויי עריכה מתבקשים, למניעת זיהוי – אודות תיק זה. “מדובר באשה שהתאלמנה מבעלה לפני כארבע שנים. כאשר נפטר האבא, נותרו בבית, מלבד האשה, עוד שלושה ילדים, קטינים. כתוצאה מהנסיבות הקשות נקלעה האשה לחובות שהיכולת להיחלץ מהם היא רק באמצעות הלוואת משכנתא על דירת המגורים. אלא שכאן מתחילה העלילה להסתבך.

“ראשית, לפני הכל, עלינו לבדוק האם היא מתנהלת כיום מבחינה כלכלית בצורה מאוזנת. במילים אחרות, האם מקור החובות שנוצרו בעבר הוא בהוצאה חד פעמית, או שמא זו התנהלות כלכלית כושלת ולאחר שנמלא את הבור בהלוואה הוא ייחפר שנית”.

היא מציינת, כי דווקא במקרה זה נוכח כי למשפחה הכנסות נאות, ואכן החור שנוצר מקורו בהוצאה בלתי מתוכננת – שככל הנראה אינה עתידה לחזור על עצמה.

“לאחר שסימנו ‘וי’ על שאלה ראשונית זו אנו עוברים לעניין מבחן ההכנסות. אנו נשקלל את ההחזר החודשי הצפוי בעקבות ההלוואה ונראה האם הוא אינו מכביד על ההכנסות הכלליות באופן שאינו מותיר כסף למחייה החודשית. גם את המבחן הזה עברנו בהצלחה, לאחר שווידאנו כי הקצבה שהיא מקבלת מביטוח לאומי בנוסף להכנסתה מהעבודה מספיקים לכדי הוצאות הבית השוטפות”.

ומה הלאה? “בשלב הבא, נבדוק את טיב הבטוחה שמעמיד הלווה כנגד ההלוואה מהבנק”.

מחכים לחתימה

וכאן אני נוגעת בנקודה קריטית שעיכבה את התיק בכמה חודשים. הדירה שהייתה של שני בני הזוג בטרם הלך האב לעולמו הועברה בירושה לידי האם ושלושת ילדיה באמצעות צו ירושה שהוצא בבית המשפט ואשרר את העברת הנכס לאשה והילדים. אלא שאילו הילדים היו בגירים היה עניין זה בא על פתרונו המהיר. “העובדה שהדירה נרשמה בחמישים אחוזים על שם האשה ובחמישים אחוז על שם הילדים מחייבת את החתימה של הקטינים על בקשת ההלוואה – ובמקרה זה, לאור ההחלטה של בית המשפט – חתימת האפוטרופוס, וההליך נמשך זמן רב, עד שהעמיד בספק את עצם קבלת ההלוואה”, אומרת מיכל.

“מסתבר”, היא מסכמת, “שההליך של מינוי אפוטרופוס ולאחר מכן אישור בית המשפט על שיעבוד הדירה המשותפת לאם ולקטינים כנגד ההלוואה, מסורבל, ועיכב את התיק בכמה חודשים קריטיים”.

מדוע קריטיים? אני מנסה להבין, מה הפסול בכך שההליכים נמשכים יותר מהרגיל.

מאות דירות בפרויקטים בבניה | צילום: ליאור מזרחי, פלאש 90

“כי זה מה שכמעט טרף לנו את הקלפים והותיר את האישה ללא הלוואה”, היא מסבירה ומציצה בשעון. “תביני, אנשים שצריכים הלוואה – מוגבלים בזמן, במקרה הזה, העול של החובות היה מוטל על צווארה, כאשר בכל חודש היא נדרשת להחזרים גבוהים הרבה מעל ומעבר ליכולותיה. האופציה היחידה שלה לשרוד בתוך הג’ונגל הזה נותרה בכך שתאחד את כל החובות ותפרוס אותם על פני חמש עשרה שנה בצורה שתקטין את ההחזרים החודשיים ורק כך יתאפשר לה הקיום היומיומי. העיכוב שחל בתיק, גרם לה לסחרור בחשבון הבנק ולהחזרי המחאות מחמת אכ”מ (אין כיסוי מספיק). המצב הזה הכביד מאוד על עצם קבלת האישור למשכנתה באופן שמרבית הבנקים כלל לא הסכימו להתייחס לבקשה”.

נו, והאם זה נגמר בהפי-הנד? אני שואלת. “בשביל זה צריך ניסיון בתחום”, היא מפטירה בחיוך. “כמובן, שבסייעתא דשמיא הצלחנו למרות כל הקשיים והנקודות השחורות בתיק, לקבל הלוואה, והכל בא על מקומו בשלום”.

המשתכן הנבוך

את הדוגמה הבאה קיבלתי בצורה חיה, כאשר אל המשרד נכנס אדם שזכה בתוכנית ‘מחיר למשתכן’ ומשם והלאה היה זקוק לשירותי הייעוץ.

מכאן, רשות הדיבור לזוכה ב’מחיר למשתכן’:

“ההודעה שנחתה אצלי בדוא”ל באותו בוקר הייתה נקודת מפנה חשובה עבורינו. השולח הוא משרד הבינוי והשיכון, תוכנה הוא הודעת זכייה על דירה במסגרת מחיר למשתכן. “הרינו להודיעכם כי זכיתם בהגרלה מספר… במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, נא לעקוב אחר ההודעות. בהמשך תוזמנו למשרדי היזם לבחירת דירה”.

“במדינת ישראל של היום”, אומר המשתכן, “קורת גג למגורים עבור אזרחי המולדת אינה חובתה של המדינה ומשום מה, הזכות לדיור ציבורי מצד המדינה מצטמצם לכפחות מפרומיל מכלל התושבים. על כן, כל בשורה בתחום זה שעשויה להקל במעט את העול הכבד מתקבלת בברכה. בפרויקט בו זכינו היו מאתיים שבעים דירות לבנייה, כאשר מתוכם מאה וארבעים דירות מיועדות לזוכי מחיר למשתכן והיתרה למכירות היזם בשוק החופשי”.

נסביר, כי ההרכב נקבע באופן זה על מנת לשמור על רווחיות הפרויקט, שכן תהליך המכרז נעשה באופן זה שהדירות המיועדות לזכאים יימכרו במחיר הזול ביותר למ”ר, וההצעה הזוכה היא זו שנותנת לזכאים את המחיר הנמוך ביותר למ”ר בדירה. במטרה לאזן בין המכירות וכדי שהדירות לזכאים יימכרו במחירי עלות, נדרש משרד השיכון לשווק פרויקטים שמכילים לפחות כחמישים אחוז דירות לשוק החופשי ברווח יזמי, ובתוך כך, יכולים הקבלנים הזוכים לשווק את דירות הזוכים של תוכנית ‘מחיר למשתכן’ במחיר הקרן.

“אליה וקוץ בה”, מסביר המשתכן, “מספר הזכייה שלנו היה 112. כלומר, מבין מאה ושלושים הזוכים המאושרים מוקמנו אנחנו אי שם בתחתית הרשימה, עובדה שיש בה כדי להשליך על מספר הדירות שיישארו בידינו לבחירה, שהרי הזכות לבחירת דירה היא על פי סדר הרשימה והדירות המבוקשות נחטפות על ידי הראשונים ברשימה. נותרנו אפוא עם מספר דירות גדולות לבחירה של אחת מתוכן, כאשר מחירן בהתאם לכמות המטרים שייכללו בדירות – כיוון שכך נקבע בתנאי המכרז של משרד השיכון.

“וכעת למספרים – הדירות שנותרו היו בנות מאה וארבעים מ”ר ויותר, והמחיר לדירה כזו הוא החל ממיליון ושלוש מאות אלף ש”ח. הדירות הקטנות, המתאימות לזוגות צעירים בתחילת דרכם, נחטפו מהמדפים בטרם הגיע תורינו לבחור, כך שאמנם זכינו בדירה מוזלת אך ספק אם יש ברשותינו את היכולות הנדרשות לממש זכות זו.

מחיר למשתכן | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

“על פי השמועות שהגיעו לאזננו אודות הזכויות המוקנות לנו כזכאי המשרד, וכחלק מהתנאים המשופרים שמציב משרד השיכון לזכאי התכנית, הלוואת משכנתה שניתן לקבל במקרה זה היא בשיעור גבוה משמעותית ביחס למחיר הדירה אותו אנו משלמים ברכישה.

“החישוב הנקבע לצורך קבלת משכנתה הינו באופן זה, שמחיר הדירה נקבע על פי שוויה בשוק החופשי ולא לפי המחיר שמשלמים זוכי תכנית ‘מחיר למשתכן’. ובמקרה זה – הדירה הועמדה עבורינו במחיר מיליון ושלוש מאות אלף ש”ח אולם ערכה בשוק החופשי בקביעה על פי הערכת שמאי הינה מיליון ושמונה מאות אלף ש”ח.

“לפי זה, זכאי תוכנית ‘מחיר למשתכן’ שזו להם הדירה הראשונה, עשויים ליהנות פעמיים. פעם אחת מדירה מוזלת בכעשרים וחמישה אחוז מערכה בשוק ופעם נוספת מהצורך בהון עצמי בשיעור של שלושים אחוז מערך הדירה לפי ערכה בשוק החופשי – שכן הלוואת המשכנתה תינתן על פי הערכת השמאי, ותכסה עד שבעים אחוז מערכה בשוק החופשי”.

Inner article

כך מחשבים הכנסה לנפש

נשוב רגע ברשותכם, למספרים. “הדירה אותה נוכל לקבל במחיר מיליון ושלש מאות אלף ש”ח ואשר ערכה בשוק הינו מיליון ושמונה מאות אלף ש”ח – מזכה אותנו בהלוואה של עד מיליון ומאתיים שישים אלף ש”ח. נתון זה מהווה עבורנו בשורה של ממש, שכן לכאורה לא נידרש להון עצמי מעבר לכמה עשרות אלפי ש”ח בלבד. ולפי זה, למרות שלא היה בכוונתנו לרכוש דירה במחיר זה – כי אם עד מיליון ש”ח בלבד – הרי שכעת אפשרות זו נפתחה בפנינו, הודות לכך שההלוואה שניטול הינה בשיעור של כמעט מאה אחוזים מהמחיר שנשלם עבור הדירה.

“כעת נותר לנו לבדוק מי נותן  לנו הלוואה ובעיקר כיצד עושים זאת – ולכן, באתי לכאן”, סיים הרוכש לעתיד את נאומו.

מיכל מסבירה לו, כי בעוד שבעבר, הדרך לבנק הייתה נעשית באופן ישיר אל מול פקיד המשכנתאות אליו היו נגשים עם בקשת ההלוואה ובצירוף הסכם הרכישה, כשהפקיד היה בוחן את הבקשה, דורש מספר מסמכים וההלוואה הייתה יוצאת לדרך – הרי שעם הזמן, ובעיקר עקב דרישות חוזרות ומתחדשות של בנק ישראל, המערכת הבנקאית הוגבלה ממתן אשראי על פי שיקוליה בלבד והדבר נעשה מסובך ומורכב. לכל תיק משכנתה נקבעו כללים משל עצמו. אינה דומה רכישת דירה ראשונה המאפשרת קבלת הלוואה עד שבעים אחוזים מערך הדירה לרכישת דירה שנייה נוספת המאפשרת קבלת משכנתה רק עד חמישים אחוזים.

הגבלה נוספת שקבע בנק ישראל היא שההחזר החודשי המשולם מדי חודש לא יעלה על שלושים וחמישה אחוזים מגובה הכנסותיהם של הלווים; כלומר, במידה והכנסות בני הזוג עומדים יחדיו על חמישה עשר אלף ש”ח לחודש הרי שההחזר החודשי של ההלוואה לא יעלה על חמשת אלפים ש”ח.

הוראות נוספות שהטיל בנק ישראל בשנים האחרונות על גופי האשראי הינם כדלהלן: אם לדוגמה, מספר הנפשות בבית הוא שמונה, הרי שיש צורך לחשב הכנסה פנויה לנפש. ואם ניטול את  המקרה הקודם כדוגמה – לאחר תשלום המשכנתה על סך חמשת אלפים ש”ח נותרו עשרת אלפים ש”ח פנויים לכלכלת הבית. אך בחלוקת עשרת אלפים ש”ח לשמונה נפשות נעמוד על 1,250 כהכנסה פנויה לנפש כאשר עדיין, מבחינת בנק ישראל זהו סכום סביר. אולם כאשר מספר בני המשפחה עולה (או שההכנסה אינה גבוהה דיה) באופן ישיר יורד חישוב ההכנסה לנפש. כלומר, במקרה של עשרה בני משפחה בהכנסה של עשרת אלפים ש”ח אחרי תשלום המשכנתה, תעמוד ההכנסה הפנויה על אלף ש”ח בלבד.

דרושים: ערֵבים

ואת העיקר כמעט שכחנו – תשמעו איך למרות הכנסות סבירות של חמשה-עשר אלף שקלים בחודש ההתייחסות היא רק לשנים עשר אלף ש”ח בלבד.

כך זה נבנה: חשבון הבנק, כרגיל במחוזותינו – מורכב מהכנסות וגם מהוצאות. חלקן של ההוצאות נגזר בין היתר מהלוואות שנלקחו מהבנק או מחברות אשראי וגם מגמחי”ם – כל התשלומים החודשיים המוחזרים למוסדות אלו נלקחים בחשבון, ומורידים את ההכנסה הכוללת אל מתחת לסכומים הנפרעים.

כך לדוגמה, אם ההכנסות המשותפות הינם חמישה עשר אלף ש”ח, וההחזרים עבור ההלוואות השונות עומדים על סך אלפיים חמש מאות ש”ח לחודש – הרי שההכנסה תחושב כאילו היא רק שנים עשר אלף וחמש מאות לחודש על כל ההשלכות הנובעות מכך וכפי שפירטנו.

כל אלו ועוד הוראות וכללים חדשים המתווספים חדשים לבקרים על המערכת הבנקאית – הן על ידי בנק ישראל והן על ידי הבנקים עצמם – גרמו לכך שהדרך לבנקאים כיום עוברת באמצעות יועצי המשכנתאות.

יועץ משכנתאות איננו תואר נרכש באוניברסיטה בלימודי תואר ראשון או שני. מקורו בפרקטיקה של הגשת ההלוואות בצורה מיטבית עבור לקוחות שאינם בקיאים בהליכים השונים. הידע כיצד יש להגיש את בקשות ההלוואה על מנת שהן תאושרנה, הוא בין היתר מקצועו של יועץ או יועצת המשכנתאות.

יועצי משכנתאות חרדיים | צילום: אלי סגל

ולמשרדה של מיכל הגיע המשתכן הזוכה, שהיה די נבוך, משום שלפתע הבין שלא כל כך יהיה קל לו לקבל הלוואת משכנתה, למרות הכנסותיו הנאות יחסית.

כצפוי, התמונה שהתגלתה לעיניו הייתה שונה בתכלית מזו שחשב בתחילה. הכללים הנוספים שהתוודע אליהם אצל היועץ, שבעקבותיהם נדמה היה לרגע כי דלתות הבנק נסגרות בפניו, הרתיעו אותו. אך מאידך, היועץ פרס בפניו אפשרויות חדשות ומגוונות. דוגמה אחת מני רבות הינה אפשרות הוספת ערבים בתיק המשכנתה שהחשבון המשלם אותו סובל מהכנסות נמוכות.

הכנסות הערבים מתווספים ליכולת ההחזר של הלווים, ומעבות את התיק לכדי כך שיעמוד בכללים וניתן יהיה לקבל הלוואה למרות שהכנסות הלווים כשלעצמם אינן עומדות בדרישות הסף של אפשרות קבלת המשכנתה.

קל”צ, מל”צ ולייבור

נושא נוסף שכלל לא נתנו עליו את הדעת ומיכל האירה בו את עיני שנינו, הזוכה ואנוכי, היה אודות תנאי ההלוואה.

הלוואת המשכנתה, כך הוסבר לנו – יכולה להינתן במספר מסלולים, כפי שגם יכולה להתפרס על פני תקופות שונות. המסלול המוכר והסולידי ביותר הוא הלוואה בריבית קבועה לא צמודה, ובלשון הבנק – קל”צ. משמעותו של אפיק זה הוא, שהתשלום הראשון שנשלם בחודש הראשון להלוואה יהיה זהה לתשלום האחרון שנשלם לאחר עשרים שנה, נניח, בתום המשכנתה.

אנשים שאינם בנויים להפתעות בחיים ומעוניינים לדעת מראש מהו ההחזר הצפוי מדי חודש יעדיפו מסלול זה, למרות מחירו היקר יחסית.

לעומת זאת ישנם מסלולים נוספים כמו ריבית הפריים או צמוד לייבור שלעיתים הינם זולים יותר בהחזר החודשי, אך תאורטית עשויים להשתנות מדי חודש, בהתאם לריבית בנק ישראל או ריבית הלייבור, בהתאמה.

יתרון נוסף הקיים במסלולים אלו הוא משך זמן ההלוואה. במקרה שלצורך החזר חודשי נמוך יש צורך לפרוס את המשכנתה על פני מספר רב יותר של שנים: בעוד שמסלול הקל”צ מושפע במחירו ממשך חיי ההלוואה הרי שהמסלולים האחרים אינם מושפעים מכך – ולדוגמה, מחיר הלוואה בריבית קבועה לא צמודה לחמש-עשרה שנה נמוך בערך בכאחוז ריבית לכל שנה מהלוואת קל”צ לעשרים וחמש שנה. לעומת מסלולי הפריים, הצמוד לייבור והמשתנה לא צמודה (מל”צ) – שמחירם באחוזי הריבית השנתית יהיה זהה לעשר שנים או לשלושים שנה.

לא נכחנו כשהזוכה המאושר קיבל את המשכנתה, אך הצצה לפרק הראשון מפגישת הייעוץ הובילה אותנו למסקנה, כי אם לא נרצה ללמוד עתה את הנושא על בוריו – ניאלץ בכל זאת לשכור את שירותי הייעוץ לצורך טיפול מלא באישור המשכנתה, וגם לקבלה בפועל, בדרך קלה יותר.

Inner 620/130

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה