האש התקשורתית על 'תכניות ליצמן' || ומה העובדות?

ליצמן בלשכתו | צילום: אוליביה פיטוסי, פלאש 90

שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן מנסה לקדם את תוכנית מענקי הדיור לרוכשי יד שנייה עוד לפני הבחירות הצפויות וסופג ביקורות נוקבת. מדובר בתוכנית שיש בה כדי להניע את גלגלי הנדל"ן בישראל באמצעות עידוד זוגות צעירים להתחיל את החיים עם דירה קטנה וזולה בפריפריה. במסגרת התוכנית, יחולקו מענקים של 100 אלף שקל למי שאין בבעלותו דירה וירכוש דירת יד שנייה במחיר של 250 אלף עד 700 אלף שקל.

מסקירות הנדל"ן האחרונות של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה, כי למרות ששוק הדירות החדשות בעליה, עדיין קשה מאוד למשפרי דיור למכור את דירתם הקודמת. באוצר מגדירים זאת 'דירות על המדף' וזמן ההמתנה למכירה של דירות אלו עומד על כ-23 חודשים. תוכנית ליצמן באה אם כן 'לפתוח את הסתימה', להקל על הצעירים לרכוש את הדירות הישנות ולעודד עוד יותר את משפרי הדיור בדרך לדירתם החדשה. כך הצעירים לא נכנסים לסחרור כלכלי ארוך טווח, והמבוגרים יותר שהתבססו כלכלית, יוכלו לרכוש דירה חדשה המתאימה יותר לצרכי המשפחה המתפתחת.

אלא שעל פי דיווח ב-TheMarker, לאחר שהתוכנית ספגה ביקורת חריפה במשרדי המשפטים והאוצר ובענף הנדל"ן, צפויה התוכנית להיכנס מחדש לדיונים בממשלה מהדלת האחורית. התוכנית לא תעבור כתוכנית עצמאית, אלא דרך תיקון החלטת ממשלה לאזורי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון.

במתווה החדש יינתנו המענקים רק לרוכשי הדירות באזורים המוגדרים בעדיפות לאומית (סיווג א'), לצד יצירת מנגנון הגרלות שיבטיח כי התוכנית תכלול את רוכשי הדירות מכל המגזרים בארץ. מבחינה תקציבית מדובר בשלב זה, על תקציב של 17 מיליון שקל המספיקים ל-170 מענקים בלבד. אך בסביבת ליצמן הבהירו ל'ביזנעס' כי הכוונה היא 'להכניס את הרגל בדלת'. "ברור שבתחילה נזדקק להגרלה בין 170 הזוכים, כי בטוח שיירשמו יותר. אך ברגע שהתכנית אושרה, היא עלתה על הגל. כבר עכשיו אנחנו עובדים על הכנסת התכנית גם בשנה הבאה לתקצוב", אמר ל'ביזנעס' גורם בלשכת השר.

הכל פוליטי?

בדיווח ב-TheMarker מיהרו לתקוף את התוכנית ובכיר בממשלה אף צוטט כי "זה הכל פוליטי. התוכנית חשובה מאוד לליצמן עבור ציבור הבוחרים שלו". בביקורת של גילי מלניצקי על התוכנית, הודגשו הערים החרדיות מתוך כלל הערים המוגדרות ברשימת עדיפות לאומית: "מה זה אומר? רוכשי דירות בחצור הגלילית, נתיבות וערד – עדיין יזכו לקבל את מלוא המענק". בהמשך הדיווח מתקיימת ספירה של מספר העסקאות שהתבצעו בערד בטווח המחירים שבין 250-700 אלף שקל.

אלא שמבדיקת 'ביזנעס' עולה, כי ברשימת הערים המוגדרות ברשימת עדיפות לאומית ישנם 680 יישובים וערים מהם 500 בסיווג א'. את היישובים בהם מתגורר הציבור החרדי ניתן למנות על יד וחצי בלבד: נוף הגליל (נצרת עילית), עמנואל, ערד, טבריה, צפת, אופקים, חצור הגלילית ועוד אי אלו יישובים קטנים כדוגמת אור הגנוז. אפילו תפרח שנמצאת ברשימה מוגדרת בסיווג ב', יתרת 480 היישובים ומעלה שייכים לציבור החילוני והערבי, אולם TheMarker בחר להתעלם מהם בהפגנתיות על מנת להדגיש עד כמה התוכנית מיועדת כביכול למגזר החרדי.

Loading...

Taking too long?

Reload document

| Open in new tab

לחצו להורדת הקובץ

בהמשך, שוב מגלגל TheMarker עיניים בצדקנות וטוען, כי המענק שמבקש לחלק ליצמן מתגלגל לכיסי המוכרים ועלול ליצור שוק שחור ועסקות פיקטיביות. לדבריו, למשרדי הממשלה אין שום דרך לאכוף, לפקח או לוודא אם דירה ששווה מיליון שקל נמכרה ב-700 אלף כדי לקבל מענק, ויתר הכסף משולם בשחור. ומדוע לא עולה חשש שכזה בכל עסקה על מנת להימלט מתשלומי מיסים. בלהט להוכיח עד כמה התוכנית הזאת מהווה 'סכנה' כהגדרת TheMarker, הופכים אנשי רשות המסים לטיפשים, בורים ואידיוטים, שלא ישימו לב שדירה ששוויה מיליון שקל נמכרת לפתע ב-30% נמוך ממחירה בשוק.

הנה ציטוט נוסף של בכיר אחר המתעלם לגמרי מאלפי דירות קבלן הממתינות לרוכשים ברחבי הארץ: "במקום לפעול לפי היגיון כלכלי בסיסי של הגדלת היצע ולהבטיח יותר תחרותיות וירידות מחירים, המהלך של ליצמן עושה את ההפך. הוא מצמצם את ההיצע עם סיכוי שגם המחירים הנמוכים יעלו. מי שרוצה להוריד את מחירי הדיור – צריך לבנות". אולי זה הזמן לגלות לבכיר שאם שוק הדירות מיד-שנייה יתעורר, הדבר ישפיע על היכולת של משפחות רבות לקבל החלטה להתקדם לדירה גדולה יותר, ומאידך הזוגות הצעירים לא יפלו להרפתקה מסובכת בתחילת חייהם הכלכליים.

דירות קבלן או יד שניה?

בביקורת על התוכנית ב'גלובס', הרחיקו עד לתחילת שנות האלפיים, אז כיהן נתן שרנסקי כשר השיכון. בשנת 2001 קודמה 'תוכנית שרנסקי' שעיקרה היה מענקים של עשרות אלפי שקלים, והלוואה בריבית מופחתת באזורי עדיפות ובירושלים, לרכישת דירות חדשות.

על פי הדיווח, מחקר של בנק ישראל שנערך לפני 18 שנה (!) קבע כי "הסבסוד גרם לעליית מחירים גבוהה ובממוצע, לא היטיב את מצבם של רוכשי הדירות. הנהנים העיקריים מהסבסוד היו הקבלנים". אולם הכותב, אריק מירובסקי, מתעלם משתי נקודות חשובות: אחת. רשימת יישובי עדיפות לאומית בהם התמקדה תוכנית שרנסקי עברה מקצה שיפורים על ידי הממשלה בשנת 2009. לאחר מכן ב-2012 היא הורחבה כך שתכלול גם הטבות בתחום הדיור. בשנת 2018 שוב עודכנה הרשימה וכאמור היא כוללת כיום 680 יישובים בכל רחבי הארץ מהצפון ועד לדרום.

נקודה שנייה ממנה מתעלם מירובסקי היא יעד ההנחה. תוכנית שרנסקי התמקדה בדירות חדשות  – כאמור במספר מועט של יישובים – וההתנפלות הביאה לעליית מחירים. תוכנית ליצמן מדברת על דירות יד שנייה. כפי שהסברנו לעיל, הזוגות הצעירים שירכשו דירות יד שנייה ישחררו את מצוקת הדיור בטווח המיידי ואילו הקבלנים שברשותם דירות ריקות, יוכלו להציע את אלו לכל אותם משפרי דיור שיש להם כבר קונה בטוח עם מענק ממשלתי זמין.

זה המקום להדגיש כי ישנם אלפי – אם לא עשרות אלפי – זוגות המשלמים שכירות גבוהה מדי חודש בחודשו, אולם אין להם מהיכן 'לגרד' 175,000 שקל (הון עצמי ראשוני של 25% לדירה ששווה 700 אלף שקל), כפי שבנק ישראל דורש. מה לעשות, בניגוד לתיאוריה הרווחת, לא כל מחוסרי הדיור בישראל חרדים שיכולים לקחת הלוואות ממספר גמ"חים כהון עצמי, ועבורם, אם המענק של תוכנית ליצמן יתקבל על ידי הבנקים כ'הון עצמי', הדבר יהווה הקלה עצומה. בעזרת עשרות אלפי השקלים הללו, יתאפשר למשפחות רבות להגיע בקלות יותר אל היעד הנכסף של רכישת דירה ובכך להפסיק לשפוך כל חודש אלפי שקלים לפח.

המחיר האמיתי למ"ר

הביקורת על ליצמן נמשכה ב-TheMarker גם על תכנית 'מחיר מופחת' שמגיעה לבני ברק בהוזלה, לדברי העיתון, ביחס לרמת גן השכנה. "למרות המחירים הגבוהים, ליצמן דואג למחיר מופחת לבני ברק" – זו הכותרת לכתבה של הדר חורש, ולפיה, רמ"י פרסמה מכרז "לצביון חרדי" לבניית 413 דירות בשני מתחמים, בבני ברק כאשר 289 מהדירות במתחמים יימכרו במחיר מופחת ו-124 יח"ד במחירי שוק חופשי. המחיר המרבי לדירה במחיר מופחת נקבע ל-13,850 שקל למ"ר. 'דה מרקר' חישב כי דירה בשטח ממוצע של 110 מ"ר תעלה כ-1.52 מיליון שקל, כ-25% פחות ממחירי השוק של דירות דומות בעיר.

חורש ציין כי "המכרזים בבני ברק וברמת גן הם רק שניים מ-43 מכרזי מחיר מופחת, המוצעים על ידי רמ"י במסגרת תוכניתו של ליצמן. חמישה מהם ביישובי מיעוטים ושלושה מהם בלב אזורי הביקוש: רמת גן, בני ברק וראשון לציון", וכי "על פי התוכנית מבקשת רמ"י לשווק במהלך השבועיים הקרובים מגרשים לבניית כ-21 אלף דירות, לאחר שבמהלך 2020 עד כה שווקו בפועל מגרשים עבור 7,000 דירות בלבד". הכותב טען, כי הדבר נוגד את הרעיון של 'מחיר מופחת' ולפיו באזורי ביקוש, אין להעניק הנחה כה גבוהה.

לראיה, הביא TheMarker את פרטיה של עסקה שנעשתה לאחרונה בלב בני ברק (רחוב כהנמן) ובה בוצעה מכירת דירה חדשה לפי יחס של כ-30,000 שקל למ"ר. עסקה נוספת באותו רחוב משקפת מחיר של 25,000 שקל למ"ר. הכותב ציין בהוגנות כי "עם זאת, יש בבני ברק, כמו בכל עיר, דירות רבות הנמכרות במחיר נמוך יותר".

לדברי הכותב, הדר חורש, הסיבה למחיר המופחת במכרז היא "הערכת שמאי שעל פיה מחיר השוק של הדירות שייבנו נמוך מ-22 אלף שקל למ"ר. לכן, רמ"י רשאית להחליט על פי שיקול דעתה אם המגרש יימכר במחירי שוק או במחיר למשתכן".

ואכן, זה המקום לציין כי אזור צפון בני ברק כולו, מפרדס כ"ץ ואילך, מחזיק במחירי שונים לחלוטין מהדוגמאות שהביא 'דה מרקר'.

'ביזנעס' בדק ומצא כי הדוגמאות מלב בני ברק, כלל וכלל אינן משקפות 'הוכחה' למחירי לב בני ברק (רחוב כהנמן, כאמור) ואילו מחירי האזור שבו ביצעה רמ"י הערכת שמאי, עומדים על הרבה פחות מ-22,000 למ"ר.

כך למשל, באתר 'מדלן' צויין כי 'צמרת העיר' הבונה ברחוב אברבנאל פרויקט בן מספר בניינים סמוך ונראה ממש לצפון החדש והעתידי של בני ברק, ביצעה ב-9.9.20 עסקת מכר של דירת 90 מ"ר ב-1.47 מיליון שקל, מחיר המשקף 16,277 ש"ח למ"ר דירתי. מחיר כמעט זהה (16,318 ש"ח) נרשם בעסקת מכר של דירת 110 מ"ר שנמכרה באותו פרויקט ב-7.6.20. רק בדירות קטנות של 64 מ"ר, המחיר מזנק ל-26,000 מ"ר בממוצע, אך לצידן מצאנו גם דירות בנות 71 מ"ר שנמכרו בפברואר 2020 לפי 12,013 ש"ח למ"ר.

ואולם, TheMarker בחר לציין כי "במקביל למכרז בבני ברק יתקיים מכרז לדיור מופחת גם ברמת גן הסמוכה, שמחירי הדירות בה דומים: המכרז הוא על שטח לבניית 833 דירות, מתוכן 349 במחיר מופחת. מחיר המקסימום לדירות במחיר מופחת גבוה ב-15% ממחיר המקסימום בבני ברק הסמוכה והוא 16 אלף שקל למ"ר, כלומר, 1.76 מיליון שקל לדירה ממוצעת".

הצורך להגיב לטענה מול היחס המפלה לרמת גן נחסך מאיתנו, כיוון שממשרד הבינוי והשיכון נמסר ל-TheMarker בתגובה לטענות: "מכרזי שיווק בתוכנית החדשה נקבעים על פי שומת קרקע ידועה מראש. כך, כלל מכרזי הקרקע הגבוהים מ-22 אלף שקל יוגדרו כאזורי יוקרה, ישווקו מכרזי שוק חופשי, ולא תהיה בהן הנחה על הקרקע, בניגוד למכרזים בדיור מופחת. ביתר אזורי הביקוש ובפריפריה, ישווקו מכרזי דיור במחיר מופחת לאחר בחינה מקצועית לאור היקפי השיווקים, כלכליות המכרזים ועוד. הבחינה אינה לעיר בכללותה, אלא על פי כל מכרז לגופו. כך, למשל, יש מכרזים במחיר מופחת גם בערים כגון ראשון לציון, חיפה, רמת גן ועוד. אין כל שיקול פוליטי בהחלטה על סוג המכרז וכל רמיזה אחרת חוטאת למציאות ומקוממת".

כסיף רחוקה, מהיכן?

השבוע התמודד ליצמן גם עם ביקורת מבית. על פי דיווח של ארי קלמן ב'בחדרי חרדים' אריה דרעי ומשה גפני התרעמו על השר ליצמן שביקש להעלות לשולחן הממשלה הצעת מחליטים לקידום מימוש ייעודה הקדום של העיר כסיף לחרדים, בלא שהתייעץ איתם. על פי הדיווח, השניים הופתעו לגלות כי ההצעה שולבה בסדר היום של ישיבת הממשלה השבועית.

בהצעה נאמר כי באזור צומת תל ערד שבנגב תקום עיר בצביון חרדי בה ייבנו 25,000 יחידות דיור עד לשנת 2040. מדובר על עיר שתמנה בין 100,000 ל-125,000 נפש. אלא שלטענת גפני: "מדובר בתכנית שמשפיעה על כל חלקי הציבור החרדי, אי אפשר להביא תוכניות כאלה בלי לתאם איתי כנציג ציבור דגל התורה". ההתנגדות של גפני מוסברת בשיקולי מרחק: "אני בכלל מתנגד ל'פיתרון' הזה שנקרא כסיף, יש את חריש, יש מקומות אחרים שעלו על הפרק, לדחוק את מצוקת הדיור החרדית לכסיף הרחוקה זה לא פתרון ואני מתנגד לזה".

'ביזנעס' בדק ומצא כי זמן הנסיעה בין ירושלים וחריש עומד – על פי תוכנת גוגל – על שעה ועשרים דקות, בעוד זמן הנסיעה בין ירושלים לכסיף יעמוד על שעה וחצי. ניסינו לבדוק האם גפני מתכוון למרחק מהעיר בני ברק. מהבדיקה עולה כי זמן הנסיעה מבני ברק לחריש עומד על שעה תמימה ביום עם ראות טובה ואילו זמן הנסיעה לכסיף יעמוד על שעה וחצי. להגדיר הפרש של חצי שעת נסיעה במילים "כסיף הרחוקה", זו קצת הגדרה מרחיקת לכת. ואם הכוונה לריחוק תעסוקתי, אותם אזורי תעשייה ומוקדי תעסוקה שיש לזרז את הקמתם בכל הפריפריה, חובה יהיה לחזק, להקים ולעבות גם לצד כסיף – אם באזור התעשייה הענק של ערד (15 דק' נסיעה) ואם באזורים חדשים שיפותחו. זמן הנסיעה מצומת תל ערד (שבו מתוכננת כסיף) לעיר הגדולה באר שבע, עומד על כ-30 דק'.

זאת ועוד, רבים ממצביעי יהדות התורה מתגוררים בערים אופקים, נתיבות ותפרח הרחוקות כשעה ועשרים עד שעה וחצי מבני ברק. מעולם גפני לא כינה אותם בתור 'פתרון מרוחק' ולא הביע התנגדות להתיישבות ביישובים אלו המהווים פתרון מצוין למצוקת הדיור הציבורי. אגב, גם עפולה, נוף הגליל וטבריה על שלל מצביעי דגל התורה המתגוררים בהן, רחוקים יותר מחריש, וזמן הנסיעה אליהם דומה יותר לזמן הנסיעה לכסיף.

הוחלט שלא להחליט

בנוסף, אל מול הטענות על קידום תכנית כסיף, ליצמן טוען, שלפי המידע שבידו, קידום העיר החדשה בנגב לא יסיג לאחור תכניות בינוי אחרות, בעוד שכפי שטען בכיר בדגל התורה ל'ביזנעס', זהו החשש העיקרי של הסיעה.

ל'ביזנעס' נודע עוד, כי מינהל התכנון (שבשליטת משרד הפנים שבראשות אריה דרעי) מערים קשיים כעת על קריית גת מערב-מערב (שפיר, בלשון העם) בין היתר בגלל ההסתכלות על המלאי העתידי, בטענה שאין צורך בתכנון דירות נוספות. הוי אומר: החשש שכסיף תסתום את הגולל על קידום שאר התכניות, מתבסס בהחלט על מציאות בשטח.

חיזוק לאותה מציאות אפשר ללמוד מדברי שר הפנים השבוע בכנס מינהל התכנון, בו אמר כי אין משבר תכנוני, רק משבר בינוי. כלומר, אם מישהו ציפה שהשר דרעי ייצא חוצץ נגד מינהל התכנון, טעות בידו. נאום כזה על המלאי התכנוני האדיר הקיים מול מה שהוא מכנה "משבר בינוי" בלבד, אומר רבות על קבלת הדברים של המינהל, ואי רצון להיאבק בכפופים לו, כשאלה מציגים לו פתרונות.

לאור זאת מובן אפוא מדוע השר ליצמן טוען מול חבריו, גפני ודרעי, כי אם מינהל התכנון אינו מקדם את קריית גת מערב-מערב (שפיר), עליו למצוא פתרון אחר, ישים ומידי, גם אם אינו מאוד אהוד. כל שיהיה עליו לשכנע את חבריו הוא, שכסיף לא כה רחוקה וכי היא לא תגרום לתכניות אחרות ושיווקים בערים קיימות, (כמו חריש, למשל, שאותה הזכיר חה"כ גפני, ועוד), להיפגע.

עם זאת נזכיר שוב, את שציינו השבוע בפני עמיתנו חיים שיף, מספר אנשי נדל"ן, כי ללא שדרוג הנגב והגליל במוקדי תעסוקה, תשתיות תחבורה, חינוך משודרג ופיתויים נוספים – הציבור לא ינהר, והפתרון אינו פתרון.

ומה תכל'ס? ל'ביזנעס' נודע, כי הצעת המחליטים שלא עלתה לדיון ולהצבעה בישיבת הממשלה, הובילה השבוע לקיומו של דיון מהיר בין גפני, דרעי וליצמן – שבו נכח גם האיש החזק בלשכת שר השיכון, מוטי בבצ'יק.

בדיון טען ליצמן כי הוא סבור שעדיף להציל את העיר העתידית בנגב מהר ככל שניתן, לפני שתועבר במתנה גמורה לאוכלוסיות אחרות. המקסימום, טוענים בסביבת ליצמן, ניתן יהיה לקיים מו"מ לאחר מכן על מימושה או החלפתה ביעד אחר.

לעומת זאת, גפני עדיין סבור שהפתרון בכסיף יגרום לאי קידומם של פתרונות אחרים. ואילו דעתו של דרעי מצטרפת בינתיים לשיטת גפני (או שמא לדעתם של אנשי מינהל התכנון? אין לדעת). הצד השווה הוא, שבינתיים, ההישג (היחידי עבור הציבור החרדי נטו) שיכול היה לרשום ליצמן על שמו  – למרות ה'נגד' וה'בעד' הידועים אודות כסיף – מתמוסס בינתיים, מול התהפוכות הפוליטיות.

כרגע, לפי המידע שבידי 'ביזנעס', הוחלט לקיים דיון נוסף, ולדחות את קבלת ההחלטות למועד מאוחר יותר. כמה מאוחר? אין לדעת. כמי שלמודים ומורגלים בתכניות חדשות של כל שר – מ'מחיר מטרה' של אורי אריאל, 'מחיר למשתכן' של משה כחלון ו'מחיר מופחת' של יעקב ליצמן (סליחה אם שכחנו מישהו בדרך) – סביר להניח שעד שההחלטה תתקבל ותעלה לדיון ממשלתי, עלול להתמנות במקרה הפחות טוב שר שיכון חדש, עם תכניות דיור חדשות, או למצער – שהממשלה הנוכחית תהיה מנועה מקבלת החלטות מעשיות, בשל הבחירות שבאופק.