איך, בעצם, התחדשות עירונית יכולה למנוע סכנה לבניין שלם? • סיפורו המדהים של בניין רכבת בן 60 שנה ו-30 דיירים, שאחד מהם סירב לחתום על חיזוק המבנה, רק בשל דרישה לשכר דירה כפול, על יחידה שהוסיף בהיתר מעל ביתו • וכיצד הסתיים הסיפור?
יהודית שוטלנד 02.07.2019
בנייני רכבת | צילום אילוסטרציה: עיריית בית שמשבחצר הבניין נפגשנו לאסיפת דיירים ראשונית, בניין רכבת של 30 דיירים.
אחת הדיירות פנתה אלי אם אוכל לקדם תוכנית לבניין שלהם.
הבניין היה ישן ומוזנח מאוד, כבר נתקלתי בלא מעט בניינים ותיקים אך נראה כי בבניין זה שמו למטרה להרחיק גנבים ולכן דואגים לציין באופן בולט כי המקום לא שורץ טייקונים אלא עכברים, בעיקר.
אף החתולים לא משתלטים על כמות המזון המוגש להם בחדווה. מכל פינה הציץ אלי זנב אפור נוסף. אך, תפקידי לא איפשר לי לברוח, כמובן.
רוב בעלי הדירות אינם מתגוררים במקום, הם משכירים את דירותיהם.
בפועל, הבניין מאוכלס. כולו. בהמשך, כאשר נכנסתי למספר דירות נדהמתי למראה ההבדלים. בתים מושקעים, דירות משופצות, צבעים מותאמים ומטבחים יפהפיים!
האסיפה היתה חיובית, הנציגה שפנתה אלי ביררה מראש בין השכנים ורובם הביעו את הסכמתם לשמוע על התהליך. הכיבוד הקל שהבאתי נותר על השולחן. כולם פנו אלי ושאלו אודות הנתונים החסרים להם. חילקתי ביניהם את הדפים המסכמים את התהליך, תיאמנו שיבחרו עו"ד לאחר שיבררו על אפשרויות שונות ויקבלו המלצות ו… נהיה בקשר.
כפל שכירויות
לאחר שבועיים הם החליטו סופית על עו"ד מייצג עם אנרגיות מצוינות, אחד שאוהב לעבוד, הם קיבלו עליו המלצות, ביררו ברשת ולאחר שהנציגים נסעו למשרדו והתרשמו ממנו, תיאמנו אסיפה עימו.
אך כאן, חלק מהדיירים לא הגיעו.
אחד מהדיירים שלא הגיע, מתגורר בבניין ופנינו לביתו אשר בקומה הרביעית, ללא מעלית כמובן. בית נפלא, מושקע ומשופץ ומורחב. כן, הוא הוסיף 2 חדרים על הגג והוא מעוניין להשכירם כיחידה נפרדת. יש לו היתר, הסכמות שכנים. הכל תקין. לכאורה.
כאשר הגענו אליו הסביר אותו דייר, כי את היחידה הוא יכול להשכיר ב-3,500 ש"ח לחודש, יכול. תיאורטית. כמה אנשים ישלמו 3,500 שקלים על 35 מ"ר בקומה חמישית ללא מעלית? אך, הוא דורש שבתקופת הבינוי, היזם שייבחר ישלם לו כפל שכירות. גם על הדירה שלו וגם על הדירה שבנה על הגג.
עוה"ד הסביר לו כי הוא אמנם יקבל שכירות מוגדלת כיוון שהדירה שלו גדולה יותר ומשופצת, אך בשום אופן לא יוכל לקבל כפל דמי שכירות. אך, הוא בשלו: אתנגד לתוכנית אם לא ישולמו כפל דמי שכירות, הכריז.
ישבתי עם דף ועט, הראיתי לו כי ערך הדירה שלו יעלה בכ-450,000 ש"ח. הוא בנה הכל בהיתר ולכן יקבל את כל השטח. הסברתי לו שגם אם יפסיד שכירות של 2,500 ש"ח למשך 24 חודשים, עדיין הרוויח קרוב ל400,000 ש"ח!!
הסברתי לו, שכיום הוא מתגורר בקומה רביעית ללא מעלית; להשכיר את היחידה – הוא אינו מצליח כבר קרוב למחצית השנה, בשל הקומה הגבוהה ביחס למחיר שהוא דורש, אז כל שנותר לו הוא רק להרוויח.
אך, הוא התעקש.
ואיפה אישור המהנדס?
למחרת, מתקשר אלי אחד מנציגי הבניין ואומר כי הבין שאותו שכן עשה בעיות.
מתברר שהדייר ביצע את תוספת הבנייה על צד אחד של הבניין – בהיתר אמנם – אך עדיין, הבניין בסיכון. זאת, משום שבשעתו, כשהשכנים חתמו לו על היתר הבניה, הדבר היה כרוך בהתחייבות שיביא מהנדס שיאשר בכתב את התוספת. אלא שבפועל, אף מהנדס לא אישר את הבנייה בבניין בן 60 השנה בלא תוספת חיזוק ליסודות המבנה. לכן, אם הדייר מהקומה העליונה מתנגד, הרי שהבניין בסיכון בגללו, ואם כן – אדרבה, הדיירים מבקשים לתבוע עתה את אותו שכן.
ביקשתי ממנו שימתין יום-יומיים ותיאמתי שוב פגישה עם הדייר.
הסברתי לו את הנתונים, והוא אמר לי כי אין לו ברירה. הוא פשוט לקח הלוואה על מנת לבצע את השיפוצים, הוא חייב החזר חודשי גבוה! בין השיטין, הוא פלט, כי חשב שיוכל לנצל כעת את ההזדמנות ולדרוש כפל שכירויות, כי לא מצא שוכרים…
סוף דבר; מצאנו משקיע שקנה את הדירה במעט יותר משוויה הנוכחי בשל התהליך המתרחש, כך שהמשקיע ירוויח את ההבדל הנוסף בעתיד.
הדייר עבר לדירה חדשה במקום אחר, וכל הצדדים יצאו מרוצים.
ומה אומר החוק?
אך, האם תמיד נמצא פתרון שכזה?
דיירים! אתם בונים? קחו אחריות! תוודאו שמהנדס מאשר בכתב! חוץ מעניין הרווחיות יש כאן לעיתים עניין של חיים!
שימו לב לסעיף 7ג בתקנות התכנון והבניה (הליך מקוצר)
"המהנדס רשאי לציין במידע כי יש לצרף לבקשה להיתר מסמכים נוספים הנוגעים ליציבות הבניין, לעיצובו האדריכלי ולבטיחות הציבור, וזאת כתנאי להגשת הבקשה להיתר".
וכל זאת, עוד בלא להיכנס לכפיות הטובה כלפי השכנים שאישרו בניה וכעת המרחיבים מנסים למנוע מכולם להרוויח ולקבל בניין נורמטיבי למגורים.
הכותבת הינה יועצת התחדשות עירונית.
שאלות והערות ניתן להפנות אל [email protected]
