“הירידה בהתחלות הבנייה מדאיגה; אסור להשבית את הענף”

לפי נתוני הלמ”ס, התחלות הבנייה בירידה, אך הביקוש לדירות ברמת שיא של כמעט שני עשורים • מנגד, הביקוש לדירות ממשיך להיות גבוה והוא ברמתו הגבוהה ביותר מזה שני עשורים • בינואר נמכרו 3,393 דירות חדשות, זינוק של 30% לעומת ינואר 2019 אז נמכרו 2,634 דירות חדשות • בדצמבר 2019 נמכרו 3,740 דירות חדשות ושני הנתונים הם שיא בביקוש מאז תחילת שנות ה-2000 • הערים המובילות במכירת דירות חדשות בשלושת החודשים האחרונים היו רמת גן (936), ירושלים (570), תל אביב (500)

התחלות בנייה | צילום: יונתן סינדל, פלאש 90

הכמות המבוקשת של דירות חדשות לחודש ינואר 2020 (נובמבר 2019-ינואר 2020) עומדת על 14,320 דירות. לעומת שלושה חודשים קודמים (אוגוסט-אוקטובר 2019) הנתון מראה על עלייה. כמה? על פי הנתונים המקוריים זאת עלייה של 22.0% ואילו על פי נתונים מנוכי עונתית מדובר בעלייה של 10.0%. כך מתפרסם מטעם הלמ”ס.

הכמות המבוקשת של דירות חדשות מורכבת מ-68.4% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב, ומ-31.6% דירות חדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן. בשלושת החודשים נובמבר 2019 ועד לסוף ינואר 2020 נמכרו בישראל כ- 9,790 דירות חדשות. זאת עלייה של 25.0% לעומת שלושת החודשים הקודמים (אוגוסט-אוקטובר 2019). לאחר ניכוי העונתיות מסתמנת בתקופה זו עלייה של 7.3% לעומת התקופה הקודמת. ואילו  בחינת נתוני המגמה מראה, כי מספר הדירות החדשות שנמכרו עלה מחודש מרץ 2018 בקצב של 2.6% לחודש.

250/200 סייד בר + קובייה בכתבה

על פי הדיווחים לרשות המיסים הנתונים מעט שונים. בשלושת החודשים נובמבר 2019-ינואר 2020 בוצעו כ-10,420 עסקאות של מכירת דירות חדשות (מתוכן 4.4% עסקאות שטרם נבדקו ואושרו על ידי רשות המסים), מדובר בעלייה של 14.7% לעומת שלושת החודשים הקודמים שבהם דווחו כ-9,080 עסקאות (אוגוסט-אוקטובר 2019).

מספר הדירות החדשות שלא למכירה שהחלה בנייתן בחודשים נובמבר 2019-ינואר 2020 עמד על כ-4,530 דירות. זאת עלייה של 16.0% לעומת שלושת החודשים הקודמים (אוגוסט-אוקטובר 2019). 

בני ברק בתחתית הרשימה

בבחינת המאפיינים הגאוגרפיים מתוך הכמות המבוקשת של דירות חדשות, מחוז תל אביב לוקח 27.4%, מחוז המרכז כולו 22.5%, מחוז הדרום עם 18.4%, מחוז הצפון 11.6%, מחוז חיפה 10% ואילו מחוז ירושלים יורד למספר חד ספרתי עם כ-8%. מתוך כלל הכמות המבוקשת העומדת על 14,320 דירות חדשות, רק 1.9% היו ביישובים היהודיים באזור יהודה ושומרון 276 דירות חדשות בסך הכל.

מתוך כלל היישובים בהם נמכרו יותר מ-150 דירות במהלך החודשים נובמבר 2019-ינואר 2020 בולטים במיוחד היישובים רמת גן עם מכירה של 936 דירות, ירושלים 570, תל אביב 500, נתניה 390, והרצליה 381. את הרשימה סוגרת העיר בני ברק עם מכירה של 152 דירות חדשות, עלייה של 65% לעומת שלושת החודשים הקודמים. האחוז הגבוה ביותר של מכירת דירות חדשות נרשם בעיר שדרות- 776% לאחר שביישוב נמכרו 263 דירות בשלושת החודשים האחרונים לעומת רק 30 דירות בשלושת החודשים שקדמו להם.

בחודשים נובמבר 2019 – ינואר 2020, 59.6% מסך הדירות שלא למכירה נבנו למטרת שימוש עצמי (בנייה עצמית ו”בנה ביתך”). מתוכן, 36.9% נבנו במחוז הצפון, 20.7% – במחוז מרכז, כ-19.0%- במחוז הדרום, 10.1% במחוז חיפה, 6.2% – במחוז ירושלים ו-5.7% נבנו במחוז תל אביב.

בלמ”ס מציינים שעל פי הרשום במערכותיהם, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף ינואר 2020 עמד על כ-37,970 דירות, זאת לעומת 38,960 דירות בסוף דצמבר 2019.

היתרי לגיטימציה

מסיכום הלמ”ס לשנת 2019 של התחלת הבנייה וגמר הבנייה עולה בי בשנה החולפת הונפקו בישראל כ-55,420 היתרי בנייה, נתון המהווה עלייה של 8.3% לעומת שנת 2018. נתון נוסף מונה את התחלות בנייה. בשנת 2019 החלה בנייתן של 50,830 דירות (אומדן שנתי ראשון), ירידה של 2.2% בהשוואה לשנת 2018 (51,950). בלמ”ס מציינים כאן כי כ- 20% מהדירות שהחלה בנייתן היו במסגרת מחיר למשתכן. זהו אחוז דומה לשנת 2018.

בשנת 2019 הסתיימה בנייתן של כ-50,590 דירות, כמעט ללא שינוי בהשוואה לשנת 2018 (50,670). תחת הגדרת בנייה פעילה נכנסו בסוף שנת 2019 כ-122 אלף דירות. בלמ”ס מוסיפים כי בשנת 2019, כ- 30% ממנהלים בענף הבינוי הגדירו “מחסור בקרקע זמינה לבנייה” ו/או בעיכובים בקבלת היתרים/אישורים כמגבלה חמורה בפעילות החברה. 

בלמ”ס מפרסמים נתון מעניין בהקשר להיתרי הבנייה. שימו לב, בשנתיים האחרונות, כ-1.8% מדירות בהיתרים הם היתרי לגיטימציה, שמטרתם להסדיר בנייה בלתי חוקית. 

בחלוקה לפי מחוז, המספר הגדול ביותר של דירות שהחלה בנייתן בשנת 2019 היה במחוז המרכז 23.9% מכלל הדירות, ואילו במחוז ירושלים – 6.3% בלבד.

מתוך כלל הדירות בבניינים החדשים שהחלה בנייתן בשנת 2019, מחוז צפון מוביל עם כ-50.1% דירות הנבנות כבתים בודדים או כבתים דו-משפחתיים, זאת לעומת הממוצע הארצי העומד על כ-21% וגבוה במאות אחוזים ממחוז תל אביב בו מהוות דירות אלה כ-4.1% בלבד.

870/135 ליינר ארטקל

התחדשות עירונית

בלמ”ס מספרים לנו כי בשנת 2019, החלה בנייתן של כ-7,080 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש. זאת עלייה של כ-3.0% לעומת שנת 2018. מתוך דירות אלה, כ-60.8% נבנו במחוז תל אביב, וכ-21.9% – במחוז המרכז.

יתכן שמוקדם מדי להספיד את תמ”א 38/2. מתוך הדירות שהחלה בנייתן, כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-3,480 דירות נבנו במסגרת תמ”א 38/2, עלייה של כ-17.0% בהשוואה לשנת 2018. בשנת 2019, החלה בנייתן של כ-3,720 דירות, כתוספות בנייה לבניינים קיימים, ירידה של 4.6% בהשוואה לשנת 2018. בלמ”ס מציינים כי מתוך דירות אלו, כ-2,240 דירות נבנו במסגרת תמ”א 38, ירידה של כ-6.6% לעומת שנת 2018. 

הקבלנים מגיבים

בעקבות הירידה בהתחלות הבנייה אמרו קבלנים: “צריך להתייחס לדירות כאל מוצרי צריכה חיוניים – ממש כמו מוצרי המזון”, ואילו פעילים בשוק הנדל”ן אמרו, כי “הירידה בהתחלות הבנייה ב-2019 מדאיגה; אסור להשבית את ענף הבנייה”. כך למשל, אליאס טנוס, מנכ”ל קבוצת בסט, אמר כי “לדעתי אסור להשבית את ענף הנדל”ן כי הישראלים צריכים מקום לגור בו, ולפי נתוני הלמ”ס הביקושים רק עולים בעוד שהיצע הדירות רק יורד, והמגמה רק תתגבר אם הענף יעצור מלכת ביוזמת המדינה. הטלת סגר על השטחים וביטול הדיונים בוועדות התכנון על רקע משבר הקורונה יחזירו את שוק הנדל”ן הישראלי שנים אחורה. המדינה צריכה להתייחס לדירות כאל מוצרי צריכה חיוניים ממש כמו מוצרי המזון. כמו שלא עוצרים את הייצור של המזון וייצור התרופות ותחומי תעשייה נוספים – כך צריך לעשות גם בייצור הדירות. למרות נגיף הקורונה, הציבור עדיין יצטרך מקום לגור בו”.

יו”ר לשכת שמאי מקרקעין חיים מסילתי אמר, כי “הנתונים מראים שב-2019 היו פחות התחלות בנייה, אולם הביקושים הטבעיים לא ירדו. המשמעות היא ששוב נוצר פער בין ההיצע לביקוש שישפיע על מחירי הדירות. יחד עם זאת, בשנים האחרונות ראינו ששוק הנדל”ן הישראלי התמודד מספר פעמים עם תקופות ממושכות של קיפאון בשוק – אם זה בזמן המחאה החברתית, מע”מ אפס או מחיר למשתכן שהרוכשים התיישבו על הגדר. המציאות הוכיחה בכל המקרים שבסופו של דבר מחירי הדירות לא ירדו וכשהביקושים חזרו להתפרץ המחירים אף עלו. כל עוד האוכלוסייה בישראל ממשיכה לצמוח הרי שכל מצב של האטה אינו משנה את הצורך בדירות, אך הוא בהחלט משפיע על ההיצע ויכול לגרום לירידה בהתחלות בנייה”.

רוני בריק, מבעלי קבוצת אשלי – לירן ונשיא התאחדות בוני הארץ היוצא, מציין כי “נתוני הלמ”ס מראים על גידול בביקושים וירידה בהיצע. עצירה של השוק בנקודה זו באמצעות השבתת ועדות התכנון, וסגר על פועלי הבניין משמעה ירידה נוספת במלאי הדירות. הממשלה צריכה לעשות מאמצים לאפשר את המשך הבנייה באתרי הבנייה ולראות בענף הבנייה כענף יצרני לכל דבר. באם לאו, לאחר תום המשבר נראה שוב התפרצות של ביקושים שתפגוש מחסור בדירות”.

מומלץ עבורך

כתיבת תגובה